Jak zmienić zapisy studium

Marta Kamionowska, Kamil Żurek:

W przypadku osób fizycznych zasadą jest, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność może wystąpić osoba, która była użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 13 października 2005 r.

Od tej zasady ustawa przewiduje dwa istotne wyjątki, które będą miały zastosowanie do osób fizycznych. Otóż z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego będzie mogła wystąpić osoba fizyczna, nawet jeżeli użytkowanie wieczyste nabyła po 13 października 2005 r., jeżeli prawo użytkowania wieczystego uzyskała na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na terenie m.st. Warszawy. Przekształcenia będą też mogły dokonać osoby fizyczne będące właścicielami lokali, których udział na nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.

Nie podlegają przekształceniu nieruchomości, w stosunku do których toczy się postępowanie administracyjne mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycje publiczne.

Czy przekształcenie możliwe jest, gdy po terminie chce go dokonać następca prawny użytkownika wieczystego?

Tak, w naszej ocenie, jeżeli prawo użytkowania wieczystego istniało 13 października 2005 r., z żądaniem przekształcenia tego prawa we własność będzie mogła wystąpić także osoba, która nabyła to użytkowanie wieczyste zarówno wskutek dziedziczenia, kupna, jak również otrzymania darowizny. Taka interpretacja przepisów znajduje swoje uzasadnienie w orzecznictwie sądów (np.: WSA w Gdańsku, II SA/Gd 173/04; WSA we Wrocławiu sygn. akt: II SA/Wr 408/10, NSA sygn. akt: I OSK 1687/07, NSA, sygn. akt: I OSK 128/10).

Kiedy zamiana użytkowania we własność się opłaci, a w jakim przypadku lepiej tego nie robić?

Stawka roczna opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w przypadku nieruchomości mieszkaniowych – a więc takich, których przekształceniem głównie zainteresowane są osoby fizyczne – wynosi 1 proc. wartości nieruchomości. W związku z tym opłaty uiszczane co roku niejako rozkładają równowartość nieruchomości w czasie trwania użytkowania (99 lat).

W takiej sytuacji jednorazowa opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność mogłaby wydawać się mało atrakcyjna. Jednak związane z użytkowaniem wieczystym ryzyko aktualizacji opłaty rocznej (maksymalnie co trzy lata) mobilizuje do kalkulacji opłacalności przekształcenia tego ograniczonego prawa rzeczowego we własność.

Można liczyć na bonifikatę?

W przypadku osób fizycznych można brać pod uwagę potencjalnie trzy możliwe formy bonifikat w wysokości opłaty za przekształcenie:

– całkowitą (przekształcenie nieodpłatne);

– bonifikatę w wysokości 50 proc. w przypadku nieruchomości zabytkowych lub Skarbu Państwa z ustanowionym prawem użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 roku;

– bonifikaty ustalane zgodnie z ustawą przez poszczególne organy (np. w przypadku Warszawy nawet do 95 proc.).

Co jeszcze wpływa na opłacalność przekształcenia?

Np. czas trwania użytkowania wieczystego, jaki redukuje wysokość opłaty za przekształcenie oraz procedura, w jakiej prawo zostało nabyte. Należy pamiętać, że nabycie prawa w ramach procedury przetargowej od samorządu lub Skarbu Państwa pociąga za sobą wniesienie opłaty pierwszej w wysokości od 15 do 25 proc., a nie całej wartości nieruchomości, tak jak ma to miejsce w ramach transakcji wolnorynkowych prawem użytkowania wieczystego.

Można zakładać, że osoba, która jakiś czas temu zapłaciła 100 proc. wartości rynkowej nieruchomości i wnosi opłaty roczne na poziomie 1 proc., nie będzie zainteresowana kolejną jednorazową opłatą stanowiącą nawet tylko 5 proc. wartości nieruchomości.

Podsumowując, z punktu widzenia finansowego przekształcenie w przypadku nieruchomości mieszkaniowych we władaniu osób fizycznych opłaca się tylko w przypadku, kiedy: następuje ono nieodpłatnie lub umowa użytkowania wieczystego trwa już około 25 lat i gwarantowane są bonifikaty w wysokości ponad 60 proc. (przykładowe wyliczenia w tabeli na ww.rp./nieruchomosci).

Na jakie kłopoty w praktyce może natrafić osoba, która chce dokonać przekształcenia? Czy jeśli użytkowników wieczystych jest kilku (np. mają mieszkanie w bloku, pod którym grunt jest w użytkowaniu wieczystym), to muszą zgodnie wystąpić o przekształcenie wszyscy?

W praktyce przekształcenie prawa użytkowania wieczystego może powodować pewne trudności. Szczególnie gdy przekształcane prawo do nieruchomości jest we współużytkowaniu kilku osób. Taka sytuacja będzie miała miejsce w szczególności w przypadku budynków mieszkalnych, gdzie z odrębną własnością lokalu jest związany udział w prawie użytkowania wieczystego.

Zasadniczo problemy w praktyce występują, kiedy nie zawsze w interesie każdej z osób jest dokonanie przekształcenia, które wiąże się z koniecznością ponoszenia opłaty z tytułu przekształcenia.

Zasadą jest złożenie wniosku przez wszystkich współużytkowników wieczystych, jednakże istnieje możliwość, aby taki wniosek został złożony przez współużytkowników, których udział w prawie użytkowania wynosi co najmniej połowę.

Co jednak w przypadku, gdy chociaż jeden z pozostałych współużytkowników złoży sprzeciw wobec wniosku o przekształcenie?

Gmina zawiesi postępowanie, a współużytkownicy, których udział w prawie użytkowania wieczystego wynosi co najmniej połowę, będą mogli wnieść o rozstrzygnięcie przez sąd, czy przekształcenie powinno zostać dokonane. Sąd, dokonując rozstrzygnięcia, będzie brał pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współużytkowników. Jednakże w takiej sytuacji należy się liczyć z koniecznością przeprowadzenia czasochłonnej procedury sądowej.

Ile czasu potrzeba na przekształcenie użytkowania we własność?

W praktyce procedura przekształcenia jest dość czasochłonna. Pomimo że ta czynność prawna wydaje się nie być zbyt skomplikowana i powinna być sprawnie załatwiona, zdarza się, że procedura trwa latami. Jest to chyba największa uciążliwość związana z przekształceniem. Do czasu, kiedy prawo nie zostanie przekształcone, należy uiszczać opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na dotychczasowych zasadach, a nie mogą być one bezpośrednio zaliczone na konto na opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego. Można by się zastanowić, czy nie byłaby zasadna zmiana przepisów tak, aby w przypadku wydania decyzji o przekształceniu wszelkie opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, należne od dnia złożenia wniosku o przekształcenie, były zaliczone na poczet opłaty z tytułu przekształcenia. Takie rozwiązanie pozwoliłoby po części zrekompensować użytkownikowi wieczystemu długotrwałą procedurę.

Jak kosztowna jest taka operacja? Ile czasu zabiera?

Wszczęcie postępowania to koszt 10 zł na dokonanie opłaty skarbowej. Organy najczęściej żądają od wnioskodawcy opłacenia kosztów sporządzenia operatu szacunkowego (koszt rzędu kilkuset złotych), przy czym taka praktyka, w naszej ocenie, nie ma uzasadnienia w przepisach ustawy (co potwierdza ostatnie orzecznictwo sądów administracyjnych).

Prawdziwym kosztem jest opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego. Jej wysokość jest uzależniona od kilku czynników, z których zasadniczą rolę odgrywają wartość nieruchomości i długość trwania użytkowania wieczystego. Dodatkowo wpływ na opłatę będą miały bonifikaty, jak również możliwość nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego w pewnych wypadkach.

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego może zostać rozbita na raty, na 10–20 lat, chyba że użytkownik wystąpi z wnioskiem o rozbicie na krótszy okres. Te raty będą oprocentowane w wysokości stopy redyskonta weksli publikowanej przez NBP – dziś jest to ok. 5 proc. w stosunku rocznym. Rozbicie na raty spowoduje, że opłata będzie zabezpieczona hipoteką przymusową na nieruchomości. Jeżeli zakup nieruchomości był finansowany kredytem bankowym, należy sprawdzić w umowie, czy wpis kolejnej hipoteki nie wymaga zgody banku i w razie konieczności taką zgodę uzyskać.

ABC FORMALNOŚCI

Od czego zacząć formalności dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego we własność? Gdzie się zgłosić?

- Na początku upewnijmy się, czy spełniamy warunki umożliwiające wystąpienie z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego, czyli czy byliśmy użytkownikami wieczystymi w dniu 13 października 2005 r., czy jesteśmy następcami prawnymi takich osób, bądź czy będzie miało do nas wyłączenie spod przesłanki użytkowania wieczystego w dniu 13 października 2005 r. (nabycie nieruchomości na podstawie art. 7 tzw. dekretu warszawskiego albo nabycie udziału w użytkowaniu wieczystym związanym z prawem własności lokalu).

- Następnie należy ustalić, jaki organ będzie właściwy do rozpatrzenia sprawy przekształcenia. W tym celu należy ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym. Najprościej to zrobić poprzez sprawdzenie działu II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W wyniku tego sprawdzenia można ustalić, że właścicielem nieruchomości jest jeden z następujących podmiotów: gmina (miasto), powiat, województwo – czyli jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.

- Ustalenie właściciela będzie umożliwiało określenie organu, do którego należy skierować wniosek z żądaniem przekształcenie nieruchomości. W przypadku, gdy:

1. właścicielem nieruchomości będzie gmina (miasto) – odpowiednio wójt, burmistrz, prezydent miasta, na terenie której to gminy (miasta) położona jest nieruchomość,

2. właścicielem nieruchomości będzie powiat – zarząd powiatu, na terenie którego położona jest nieruchomość,

3. właścicielem nieruchomości będzie województwo – zarząd województwa, na terenie którego położona jest nieruchomość,

4. właścicielem nieruchomości będzie Skarb Państwa – starosta, z terenu powiatu położenia nieruchomości.

- Organem wyższego stopnia (do którego będzie można złożyć odwołanie na wydane rozstrzygnięcia) w przypadkach określonych 1-3 będzie właściwe Samorządowe Kolegium Odwoławcze, natomiast w przypadku 4 będzie wojewoda.

W praktyce, w następnej kolejności, należy zwrócić się do właściwej komórki, która w ramach danego organu zajmuje się załatwianiem tego rodzaju spraw np.: Wydział Nieruchomości. Szczegóły można ustalić najczęściej na stronie internetowej danego organu.

- Większość organów, w celu ułatwienia postępowania, udostępnia wnioski o przekształcenie użytkowania wieczystego. Wnioski te wskazują także na dokumenty, które trzeba załączyć. Najczęściej tymi dokumentami są: odpis z księgi wieczystej, dokument na podstawie, którego nabyto nieruchomość. Należy pamiętać, aby we wniosku złożyć żądanie udzielenia bonifikaty, bądź żądanie nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego. Wniosek należy opłacić opłatą skarbową w wysokości 10 zł.

- Po złożeniu wniosku rozpoczęta zostaje procedura przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. W toku procedury organ sprawdzi, czy użytkowanie wieczyste podlega przekształceniu zgodnie z przepisami ustawy, czyli czy zostały spełnione przesłanki przekształcenia. Organ ustali opłatę za przekształcenie użytkowania wieczystego na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Operatu szacunkowego nie sporządza się, jeżeli w ciągu dwóch ostatnich lat taki dokument powstał w związku z aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

- Organ ustali czy użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do bonifikat bądź nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego. Wyda decyzję o przekształceniu użytkowania wieczystego bądź odmowie jego przekształcenia. Decyzja o przekształceniu użytkowania wieczystego, która stanie się ostateczna, będzie stanowiła podstawę do wpisu przekształcenia do księgi wieczystej, czyli ujawnienia dotychczasowego użytkownika wieczystego, jako nowego właściciela nieruchomości przy jednoczesnym wykreśleniu wpisów dotyczących użytkowania wieczystego.

źródło: Deloitte

BONIFIKATY

Czy przy przekształceniu można liczyć na jakieś bonifikaty i od czego zależy ich wysokość?

Zgodnie z ustawą, nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego mogą żądać osoby fizyczne, które:

- uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie nieruchomości bądź przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r.

- uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu warszawskiego - czyli uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za grunty objęte w posiadanie przez miasto stołeczne Warszawę.

Tak samo, nieodpłatnego przekształcenia będą mogli żądać następcy prawni tych osób, aczkolwiek w tym wypadku, pojęcie następcy prawnego ujmuje się w sposób wąski zawężając krąg tylko do osób, które nabyły to użytkowanie wskutek dziedziczenia.

Poza nieodpłatnym przekształceniem istnieje możliwość wystąpienia o udzielenie bonifikaty. Ustawa wprost przewiduje następujące sytuację, w której osobie fizycznej przysługuje prawo do bonifikaty:

- jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, a osoba fizyczna nabyła użytkowanie wieczyste przed dniem 5 grudnia 1990 r. – bonifikata 50 proc. (dotyczy to także następców prawnych tej osoby),

- nieruchomość wpisana do rejestru zabytków – bonifikata 50 proc.

Ponadto, w tych wskazanych powyżej dwóch wypadkach, właściwy organ w decyzji, na podstawie wydanego przez właściwego wojewodę zarządzenia (nieruchomości Skarbu Państwa) albo uchwały rady, bądź sejmiku (nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego), może udzielić wyższej od przewidzianej bonifikaty.

Poza tym organ może udzielić bonifikaty indywidualnej, gdzie zasady udzielania tych bonifikat zostają ustalone w zarządzeniu wojewody (nieruchomości Skarbu Państwa), bądź uchwale właściwej rady lub sejmiku (nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego). Taka uchwała bądź zarządzenie określa warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Najczęściej spotykane są uchwały przyznające prawo do bonifikat na rzecz osób fizycznych w stosunku do nieruchomości, które są wykorzystywane na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wysokość takich bonifikat niejednokrotnie najczęściej wynosi około 50 proc., a w niektórych przypadkach sięga nawet 90 proc.

Gdy dochodzi do zbiegu kilku bonifikat, stosuje się tę najkorzystniejszą. Należy pamiętać, że jeżeli została udzielona bonifikata, zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia bądź wykorzystanie jej na inny cel niż ten, który stanowił podstawę udzielenia bonifikaty będzie dawało organowi prawo do żądania zwrotu zwaloryzaowanej kwoty równej bonifikacie. Nie dotyczy to sytuacji, gdy nieruchomość została zbyta na rzecz osób najbliższych.

źródło: Deloitte