Małe projekty są bezpieczniejsze

W ostatnim półroczu 2012 r. w Warszawie na rynek trafiły 44 projekty deweloperskie liczące w sumie ok. 4,8 tys. lokali – podaje redNet Property Group. Mieszkania miały ceny 4,8–23 tys. zł za mkw.

W pozostałych miastach nowych osiedli przybyło znacznie mniej. Np. wrocławską ofertę zasiliło w tym czasie ok. 2,2 tys. nowych lokali w 23 inwestycjach, w cenach 3,9–11,7 tys. zł za mkw. W Trójmieście  pojawiło się niespełna 2 tys. ofert (22 projekty).  Lokale kosztowały 3,1–25 tys. zł za metr. Natomiast w Krakowie deweloperzy wystawili na sprzedaż ok. 1,5 tys. mieszkań (22 projekty) w cenach 4,4 – 11 tys. zł za mkw., a w Poznaniu – niecałe 1,4 tys. ofert w 12 projektach (za 4,5–9 tys. zł za mkw.)

Jeśli weźmiemy pod uwagę cenę całego mieszkania, w stolicy deweloperzy proponują w najnowszych przedsięwzięciach lokale średnio za ok. 417,9 tys. zł, w Krakowie za  363 tys. zł, w Poznaniu za 336,3 tys. zł,  we Wrocławiu za 319,8 tys. zł , a w Poznaniu – 336,3 tys. zł.

Bez rachunków

– Prawie we wszystkich przypadkach w ofercie zdecydowanie przeważają dwa pokoje o pow. 40–60 mkw. – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk serwisu RynekPierwotny.com.

Jak dodaje Anna Papiernik, analityk z redNet Property Group, część deweloperów rezygnuje z projektowania mieszkań czteropokojowych lub jeszcze większych, traktując je jako ryzykowny produkt. Takie lokale sprzedają się bowiem długo ze względu na wysoką cenę całkowitą.

Na rynek trafiają głównie małe osiedla, liczące co najwyżej po 100 lokali, które – jak podaje serwis Tabelaofert.pl – w Warszawie stanowią 57 proc. nowej podaży, podczas gdy inwestycje oferujące ponad 200 mieszkań zajmują niespełna 7 proc. stołecznej oferty.

Natomiast nową ofertę  stanowiły mieszkania wystawione na sprzedaż pod koniec ubiegłego roku,  których budowy zaczną się dopiero na wiosnę tego roku.  To istotna zmiana, gdyż wielu deweloperów w pierwszym kwartale 2012 r. ogłaszało rozpoczęcie sprzedaży mieszkań nawet bez uzgodnionego projektu budowlanego, czyli na etapie projektowania inwestycji.

– Przedwczesna sprzedaż miała na celu uniknięcie zapisów wynikających z tzw. ustawy deweloperskiej, czyli konieczności posiadania rachunku powierniczego,  mogącego utrudnić płynność finansowania inwestycji. Jednak, co ciekawe, spółki, które rozpoczęły sprzedaż w drugiej połowie 2012 r. w większości i tak nie mają rachunków powierniczych – zauważa Anna Papiernik.

Słaba rentowność

Zdaniem pośredników i deweloperów liczba nowych inwestycji trafiających na sprzedaż w tym roku  gwałtownie wyhamuje.  – Wynika to oczywiście z rekordowej nadpodaży mieszkań w ofercie, w tym rosnącej puli lokali gotowych – podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Radosław Bieliński ze spółki Dom Development z jednej strony obserwuje stały popyt na mieszkania, szczególnie na największych rynkach w kraju, a z drugiej – dużą nadpodaż lokali i obawy nabywców o ich sytuację finansową.

– Ten rok ma jednak szansę nie być gorszy niż poprzedni, choć z uwagi na dużą liczbę nowo wprowadzonych mieszkań klienci będą wywierać presję na ceny – prognozuje Bieliński.

Zdaniem pośredników Ober-Haus deweloperzy raczej będą się powstrzymywać od rozpoczynania nowych projektów,  aby nie wprowadzać ich na rynek po niższych cenach.

– Dziś ceny lokali są już na poziomie z 2005 r. A warto pamiętać, że w międzyczasie rosły również ceny gruntów, materiałów budowlanych oraz inne koszty inwestycji, które powodują, że już w tej chwili średnia rentowność deweloperów nie osiąga progu 10 proc. – tłumaczy Włodzimierz Wielogórski, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse & Partnerzy.

Spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym jest szczególnie widoczne w Katowicach i w Łodzi.  Np. w tym ostatnim mieście tylko nieliczni, silni gracze decydują się na nowe inwestycje.

– Przyczyna zastoju jest oczywista: słaby popyt i niskie ceny mieszkań oscylujące na poziomie 3,9–6,5 tys. zł za mkw. Mieszkania i apartamenty z wyższej półki sprzedają się równie ciężko jak lokale średniej klasy. Na rynku są  luksusowe projekty niesprzedane od 2008 r., więc nie pojawiają się nowe – mówi Monika Kazimierczka z Ober-Haus.

Tymczasem w Trójmieście w tym roku ruszy raczej tylko sprzedaż projektów reklamowanych w 2012 r. Nowe lokale pochodzą z kolejnych etapów rozpoczętych wcześniej inwestycji.

– Ceny mieszkań na przedmieściach Trójmiasta spadają poniżej 3,5 tys. zł za mkw. Prawdopodobnie wiele nowych lokali na peryferiach Gdańska będzie kosztowało ok. 3,3–3,5 tys. zł za metr – mówi Paweł Grabowski z Ober-Haus.

W Trójmieście z nowymi projektami startuje w pierwszym półroczu m.in. Polnord. Planuje jedną inwestycję w Gdyni, a drugą w Gdańsku. – Nie każdemu deweloperowi opłaca się uruchamiać sprzedaż nowych projektów na dzisiejszym trudnym rynku. Ale dla czołowych spółek jest to nieodzowne – przekonują przedstawiciele Polnordu.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, d.kaczynska@rp.pl

Nowe oferty deweloperskie

Lokale, które trafiły na rynek w IV kw. 2012 r.

- Gdynia, Zacisze Leśne, 78 mieszkań, deweloper: Panorama Development, cena mkw.: 4,6–7,8 tys. zł

- Kraków, Atrium Czerwińskiego, 64 mieszkania,  Murapol, cena mkw.: 6,3–8,7 tys. zł