– Na klientów czeka w stolicy ponad 10 tys. domów – podaje Marcin Drogomirecki z portalu Domy.pl. – Jeżeli rozszerzymy obszar poszukiwań o lokalizacje oddalone od miasta do 30 km, to łączna pula ofert zwiększy się do ponad 25 tys. – dodaje. Zdaniem Marcina Drogomireckiego ofert domów na sprzedaż przybywa od wielu miesięcy. – To konsekwencja ograniczonego popytu na te drogie, szczególnie w Warszawie, nieruchomości – tłumaczy.

Tysiąc dni na transakcję

Joanna Lebiedź, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), potwierdza, że oferta domów jest spora, ale popyt bardzo mały. – Domy od 2008 r. sprzedają się źle. Można w nich przebierać – zauważa pośredniczka.

Jak szacuje Marcin Drogomirecki, w ciągu minionego roku średni spadek cen wywoławczych domów wyniósł w stolicy ok. 5 proc. – Zdarzają się oferty, które zostały przecenione o 10 lub więcej proc. i nadal nie ma na nie chętnych – zauważa analityk.

Na 6–10-procentowy spadek cen transakcyjnych zwraca uwagę pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl. – Nic nie wskazuje, by trend spadkowy miał się w najbliższym czasie zatrzymać – ocenia Paweł Zaliaś.

Także zdaniem Joanny Lebiedź spadkowy trend nieprędko się odwróci. – Wynika to przede wszystkim z ogromnych trudności w uzyskaniu kredytu na zakup nieruchomości – tłumaczy pośredniczka PFRN. – Nie bez znaczenia są też rosnące koszty utrzymania domu. W niektórych przypadkach spadki cen sięgają 40–50 proc. w stosunku do tych, jakie były możliwe do osiągnięcia kilka lat temu.

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy stwierdza, że ustalanie wielkości spadków cen domów jest ryzykowne. – Każdy budynek jest inny: konfiguracji wielkości domu i działki, roku budowy, stanu, może być bardzo wiele – tłumaczy Jańczuk. Według niego warto prześledzić transakcje z ostatnich miesięcy, w których widać, jak długo budynki czekały na klienta i o ile zostały przecenione. I tak np. trzypiętrowy, 312-metrowy dom na Bielanach, zbudowany w 1994 r. z cegły, sprzedał się po... 1131 dniach. Cena ofertowa: 1,7 mln zł została obniżona do 1,3 mln zł. Z kolei 555 dni czekał na kupca 217-metrowy ceglany budynek z 2007 r. położony na Białołęce. Cena wywoławcza: 900 tys. zł, transakcyjna: 830 tys. zł. Po 57 dniach sprzedał się ceglany trzynastoletni dom na Ursynowie, o powierzchni 223 mkw. Cena ofertowa 1,7 mln zł została obniżona o 60 tys. zł.

Ile najmniej

Z analiz ofert dostępnych w portalu Domy.pl wynika, że średnia cena domu o powierzchni 150–180 mkw. wynosi w Warszawie milion złotych. – Im budynek straszy, o gorszym standardzie i bardziej oddalony od centrum, tym cena niższa – tłumaczy Marcin Drogomirecki.

W agencji Metrohouse & Partnerzy znajdziemy oferty ok. 150–180-metrowych dobrze utrzymanych domów w cenach od 700 tys. zł. – Za tyle są oferowane najtańsze budynki o tej powierzchni w Wawrze. Nie ma ich jednak zbyt wiele – zauważa Marcin Jańczuk. W ofercie Metrohouse & Partnerzy jest m.in. 154-metrowy segment w Wawrze postawiony w 2001 r., wyceniony na 700 tys. zł. W tej samej dzielnicy jest do kupienia wolno stojący 161-metrowy dom z 1972 r., za który właściciel chce dostać 670 tys. zł.

Paweł Zeliaś zwraca uwagę, że rozpiętość cen domów jest bardzo duża. – Jednak mając 600–700 tys., można kupić  kilkuletni, wykończony dom ok. 10–15 km od centrum – mówi szef firmy Salondomow.pl. Joanna Lebiedź dodaje, że im bliżej centrum, tym drożej. Na Mokotowie i Żoliborzu ceny wynoszą nawet kilka milionów złotych. – Dla porównania, w podwarszawskich Łomiankach dom, do którego można się od razu wprowadzić, kupimy za ok. 400 tys. zł – podaje Joanna Lebiedź.

Czego nie chcą

Jak zauważa Paweł Zeliaś, domy sprzedają się wolniej i od mieszkań, i od działek. – Przepis na dom niesprzedawalny: duży budynek przy ruchliwej ulicy, wybudowany w starej technologii, z niestandardową architekturą, mało przemyślanym rozkładem wnętrz, z wysoką ceną – mówi pośrednik. Jego zdaniem jedyną szansą jest sprzedaż takich nieruchomości firmom, które mogłyby zaadaptować je na swoje siedziby.

Według Marcina Jańczuka w ofercie jest wiele domów wybudowanych w ostatnich latach, które są nie tylko niefunkcjonalne, ale i drogie w eksploatacji. – Są zbyt duże, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkańców. Pojawiają się też problemy z wykończeniem – mówi Marcin Jańczuk. – Tymczasem klienci szukają funkcjonalnych budynków. Zwracają uwagę na koszty utrzymania i cenę. A 300-metrowy dom na działce o powierzchni 3000 mkw. tani raczej nie będzie – dodaje. I podkreśla, że największy problem ze sprzedażą mają właściciele dużych domów w mało znanych z mieszkaniowego charakteru okolicach. – To zazwyczaj efekt zakupu taniej działki i nieprzemyślanego podejścia do budowy. Krótko mówiąc – przeinwestowania – mówi Marcin Jańczuk.