– W ofercie deweloperów na Białołęce było na koniec kwietnia 2377 mieszkań, z czego 30 proc. to lokale gotowe – podaje Anna Papiernik, analityk redNet Property Group. – W Wilanowie z kolei możemy wybierać spośród 1538 lokali, z czego ukończonych jest 44 proc.

Malejące różnice

Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości, dodaje, że wilanowski rynek nowych mieszkań różni się od białołęckiego i strukturą oferty, i poziomem cen.

– Z naszych analiz wynika, że w Wilanowie jest najwięcej mieszkań już oddanych do użytku. Nie przekłada się to jednak na największy popyt. Zwykle są to lokale z wyższej półki cenowej – tłumaczy Waldemar Oleksiak.

Zastrzega jednak, że deweloperzy oferujący mieszkania w tej dzielnicy znacznie urealnili ceny, starając się dostosowywać je do mniejszych możliwości nabywczych klientów.

Z analiz redNet Property Group wynika, że średnia cena mkw. nowego mieszkania w Wilanowie to 7,3 tys. zł, a na Białołęce – 6 tys. zł. – Różnica powoli się zmniejsza. Jeszcze na początku 2010 roku mkw. lokalu w Wilanowie kosztował prawie 9,1 tys. zł, a na Białołęce – 6,6 tys. zł. Różnica w ciągu kilku lat zmniejszyła się z 2,5 tys. zł do 1,3 tys. zł.  Oznacza to, że spadek cen ofertowych był znacznie większy w Wilanowie. Stawki spadły tu o 20 proc., podczas gdy na Białołęce o 10 proc. – podaje Anna Papiernik.

O jeszcze mniejszych różnicach mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Z jego obliczeń wynika, że średnia cena ofertowa mkw. nowego mieszkania w standardzie deweloperskim wynosi na Białołęce 5,7 tys. zł, a w Wilanowie – 6,3 tys. zł.

– Obserwujemy proces wyrównywania się cen w tych dzielnicach – potwierdza analityk z portalu RynekPierwotny.com.

Zdaniem Anny Papiernik w najbliższych latach nie należy się jednak spodziewać zrównania cen w obu dzielnicach. – Mają one odmienny charakter. Inny jest też standard realizowanych inwestycji – tłumaczy Anna Papiernik. – W Wilanowie buduje się głównie mieszkania z segmentu średniego, z wyższej jakości materiałów. Nowe osiedla powstają w oparciu o spójną koncepcję urbanistyczną, czego nie można powiedzieć o projektach na Białołęce. Przewagą Wilanowa jest także położenie po lewej stronie Wisły, bliżej centrum. Z uwagi na pałac lokalizacja jest uznawana za prestiżową – dodaje.

Także Jarosław Jędrzyński ocenia, że Białołęka nie będzie raczej drugim mieszkaniowym Wilanowem. – To pospolita dzielnica przyciągająca klientów najniższymi cenami – tłumaczy Jędrzyński.  Analityk zauważa jednocześnie, że Wilanów ma dziś zaledwie 23 tys. mieszkańców. – Plany gminy zakładają docelowe zaludnienie dzielnicy do poziomu 100 tys. Będzie to możliwe tylko poprzez rozwój budownictwa mieszkaniowego w segmencie popularnym z cenami konkurencyjnymi w stosunku właśnie do tych dyktowanych przez deweloperów na Białołęce. Władze dzielnicy będą więc stwarzać firmom odpowiednie warunki pod takie budownictwo – prognozuje Jarosław Jędrzyński.

Budują inaczej

Wiele wilanowskich mieszkań, które są nadal w ofercie deweloperskiej, powstało kilka lat temu. Były projektowane w innych realiach rynkowych. Dziś nie ma na nie chętnych. – To mieszkania zbyt duże. Mimo niskich cen za mkw. ich ceny całkowite są bardzo wysokie – tłumaczy Anna Papiernik.

Jednak, jak zauważa Waldemar Oleksiak, w nowo budowanych osiedlach deweloperzy już zmienili strukturę oferty. – Stawiają teraz na mniejsze dwu- i trzypokojowe mieszkania – zauważa przedstawiciel Emmersona.

Dodaje, że w Wilanowie dominuje oferta z Miasteczka Wilanów i okolicznych terenów. Jego zdaniem to zamierzenie urbanistyczne wciąż ma jednak ubogą infrastrukturę miejską. – Ostatnio to raczej Białołęka, a zwłaszcza Tarchomin, zyskuje na atrakcyjności ze względu na ceny oraz na lepsze dopasowanie oferty do dzisiejszych potrzeb rynkowych – zauważa Waldemar Oleksiak. – Komunikację z centrum ułatwił most Północny. Nie najgorsza na Tarchominie jest też infrastruktura usługowa. Dlatego klienci z ograniczonymi możliwościami finansowymi uznają Tarchomin za bardziej atrakcyjny – dodaje. I podkreśla, że Wilanów z kolei jest kojarzony z prestiżem. To dzielnica z aspiracjami.

Na dużą dostępność rozsądnie wycenionych terenów inwestycyjnych na Białołęce zwraca z kolei uwagę Jarosław Jędrzyński. Ale, jak zauważa analityk, w tej dzielnicy budowane są jedynie mieszkania popularne, choć często w dobrym standardzie.

– Aby nazwać lokal prawdziwym apartamentem, musi być położony w prestiżowej lokalizacji – tłumaczy Jarosław Jędrzyński. – Taką lokalizacją nie jest i nigdy nie będzie Białołęka, w przeciwieństwie do Starego Wilanowa, gdzie powstają kameralne apartamentowce – podkreśla.

Gotowe i w budowie

Z analiz Emmersona wynika, że pod względem wielkości oferty Białołęka, dwukrotnie większa od Wilanowa, długo zajmowała pierwsze miejsce. Ostatnio jednak ustąpiła Woli. – Wilanów zaś, z kurczącą się ofertą gotowych mieszkań i niewielką liczbą kolejnych nowych inwestycji, zajmuje siódme miejsce pod względem podaży – podaje Waldemar Oleksiak.

W Wilanowie od lat mieszkania buduje m.in. spółka Robyg. W najnowszym projekcie spółki – na osiedlu Królewskim przy al. Rzeczypospolitej – do kupienia są lokale od 29-metrowych kawalerek po pięciopokojowe, 100-metrowe apartamenty. Ceny zaczynają się od 5,9 tys. zł za mkw. lokalu.

Docelowo na osiedlu powstanie kilka budynków z ok. 700 mieszkaniami.