Czy młodzi będą kupować czy wynajmować mieszkania

Tak uznali uczestnicy dyskusji na temat przyszłości rynku mieszkaniowego, która odbyła się w ramach „Śniadania z Rzeczpospolitą" we Wrocławiu. Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), zwracał uwagę, że zmienia się profil klienta kupującego nowe mieszkanie.

– Do 2008 r. nabywcami byli głównie ci, którzy kupowali na własne potrzeby i wybierali lokale w tzw. segmencie popularnym. Teraz też jest wielu takich klientów, ale widzimy, że coraz większą grupę stanowią ci, którzy albo kupują drugie, większe i lepsze mieszkanie, albo szukają lokalu pod kątem inwestycji – wyjaśniał Grzegorz Kiełpsz. – Warto dodać, że od kilku kwartałów spada liczba udzielanych kredytów hipotecznych, a przybywa osób kupujących za gotówkę. Wyjątkiem był drugi kwartał 2013 r. Widać, że zaczęły się zakupy inwestycyjne.

Duża szansa, mało ofert

Zdaniem Jarosława Szanajcy, prezesa firmy Dom Development, młodzi ludzie nie są już tak chętni do zaciągania kredytów mieszkaniowych jak kilka lat temu, bo sytuacja gospodarcza w kraju nie sprzyja długoterminowym zobowiązaniom. – Młodzi żyją w poczuciu dużej niepewności. Mają świadomość, że pracę można stracić bardzo łatwo, ale dostać nową już nie jest tak łatwo. Poza tym dla wielu osób problemem jest uzbieranie choćby minimalnego wkładu własnego na mieszkanie. Dlatego „Mieszkanie dla młodych", zapowiadane na 2014 rok, dla części klientów wygląda niezwykle atrakcyjnie. Czekają więc z decyzją o kupnie do przyszłego roku – mówił Jarosław Szanajca. – Przecież nie było dotąd programu, który oferował 10 proc. wartości mieszkania w zasadzie do kieszeni inwestora. To naprawdę okazja, choć lokali w tak niskich cenach, jakich oczekują twórcy MDM, jest niewiele. W przypadku Dom Development tylko 8 proc. oferty kwalifikuje się do dopłat.

Śniadanie z "Rz": Co dalej z mieszkaniówką?

Z danych firmy doradczej Reas wynika, że najłatwiej będzie potencjalnym nabywcom znaleźć lokal w ramach MDM w Gdańsku, gdzie ok. 54 proc. oferowanych lokali mieści się dziś w ustawowych limitach. We Wrocławiu jest to ok. 25 proc. mieszkań będących w sprzedaży na rynku pierwotnym, w Poznaniu – 16 proc., w Warszawie – 10 proc., a w Krakowie – zaledwie 6 proc.

Jak jednak podkreślał Piotr Styczeń, wiceminister transportu i budownictwa, to już ostatni taki program mieszkaniowy z bezpośrednią dotacją państwa do lokali.

– Nie przewiduję dalszych interwencji państwa w budownictwo własnościowe. MDM ma do spełnienia w trudnych czasach bardzo ważne zadanie: podtrzymać trend, jaki miał miejsce między 2008 a 2012 rokiem, czyli budowanie rocznie w kraju 130–165 tys. lokali mieszkalnych. Oczywiście są w tym także domki jednorodzinne, a nie jedynie deweloperka. Nie możemy jednak dopuścić do zapaści na tym rynku – tłumaczył minister Styczeń. – Dlatego proponujemy dotację do wkładu własnego przy kredycie na pierwsze mieszkanie. Branża budowlana, nie tylko deweloperzy, ma potencjał, który trzeba podtrzymać i to nawet za cenę dopłat z budżetu państwa. To sfera gospodarki, która daje miejsca pracy w wielu gałęziach i nową produkcję.

Czynsz zamiast raty

Dorota Jarodzka-Śródka, prezes firmy Archicom, członek zarządu PZFD, zwracała uwagę w czasie dyskusji, że dopłaty w ramach MDM – wbrew pozorom – nie są skierowane do skromnie zarabiających młodych ludzi.

– Program jest raczej dla tych, których poziom dochodów jest na tyle wysoki, że będą spełniali wymogi stawiane przez banki odnośnie do tzw. zdolności kredytowej. To ograniczona grupa. Dlatego trzeba znaleźć rozwiązania, które zapewnią dach nad głową także tym, których nie stać na zaciągnięcie kredytu, oraz tym, którzy wcale nie chcą brać na siebie takiego zobowiązania, bo np. wędrują po kraju w poszukiwaniu pracy – przekonywała Dorota Jarodzka-Śródka.

Tymczasem według wiceministra Stycznia przepisy mające wejść w życie od stycznia 2014 r. dają już lepsze możliwości wynajmu mieszkań.

– Po pierwsze, ustawa wprowadza możliwość najmu poprzedzającego kupno mieszkania od dewelopera. Jednocześnie instytucja najmu okazjonalnego, która dotychczas była dostępna tylko dla osób fizycznych, wchodzi na rynek prywatnych inwestorów jako identyczne narzędzie jak dla osób fizycznych. Zatem łatwiej będzie się rozstać z najemcą, który nie wywiązuje się z płacenia za czynsz, gdy oświadczy on notarialnie przy zawieraniu umowy, że rezygnuje z praw wynikających z ustawy chroniącej lokatorów – wyjaśniał wiceminister Styczeń.

Podkreślał, że jest to rozwiązanie korzystne nie tyle dla deweloperów, którzy chcą wynajmować budowane mieszkania, ile głównie dla indywidualnych inwestorów, którzy chcą kupić kilka czy kilkanaście mieszkań i zarabiać na najmie.

Jak jednak podkreślał Zbigniew Wojciech Okoński, prezes firmy Robyg, honorowy prezes PZFD, zbyt silna ochrona lokatorów i ryzyko tego, że klient przestanie płacić, a będzie dalej mieszkał, ciągle jest zbyt duże z punktu widzenia inwestorów. – Jeśli dodamy do tego jeszcze 40-letnią amortyzację, to inwestycje w lokale na wynajem nie opłacają się na dużą skalę. Tymczasem tylko tacy gracze mogliby zmienić rynek najmu i dać dostęp do tańszych mieszkań na wynajem tym, którzy nie chcą brać kredytu hipotecznego – mówił prezes Okoński.

Najemca, czyli nieudacznik?

Jan Krzysztof Bielecki, były premier, dziś przewodniczący Rady Gospodarczej przy Prezesie Rady Ministrów, chwalił w czasie dyskusji inicjatywę stworzenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego funduszu, który zainwestuje w mieszkania na wynajem 5 mld zł w ciągu kilku lat.

– To wyzwanie rzucone deweloperom, bo może dzięki temu skończymy z praktyką sprzedaży lokali nie do mieszkania. Fundusz BGK będzie kupował niezbyt duże mieszkania, gotowe pod klucz, i wynajmował je. Moim zdaniem taki wynajem może kosztować lokatora miesięcznie nawet o 30 proc. mniej niż obsługa kredytu zaciągniętego na podobne mieszkanie – mówił Jan Krzysztof Bielecki. – Ale jest jeszcze problem społeczny: wiele osób koniecznie chce być właścicielem. I mimo to, że za chwilę wprowadzamy MDM, to już teraz musimy zacząć zmieniać takie przekonanie panujące wśród młodych Polaków. Powiedzmy im, że nie zawsze muszą brać na siebie kredyt hipoteczny. Czasy, gdy banki pożyczały na 130 proc. wartości mieszkania, minęły. I całe szczęście. To była pułapka na kredytobiorców. Szczególnie niebezpieczna, kiedy finansowanie było we franku szwajcarskim, który w pewnym momencie cały czas obniżał koszt miesięcznej obsługi.

Według Ryszarda Petru, partnera w firmie PwC, paradoksalnie polskich kredytobiorców uratował upadek Lehman Brothers. – Gdyby nie to, gdyby finansowanie się nie skończyło, bańka na rynku nieruchomości rosłaby dalej. Tymczasem Polakom trzeba uświadomić, że nie zawsze kredyt hipoteczny jest dobrym pomysłem na mieszkanie. Szacuję, że jeśli potrzeba w Polsce 1 miliona mieszkań, to 500 tys. z tych osób powinno raczej zostać najemcami – mówił Ryszard Petru. – To z myślą o nich, o ich możliwościach finansowych, musi powstać profesjonalny rynek wynajmu mieszkań, tak jak jest to w krajach zachodniej Europy. Ale biznes nie wejdzie tam, gdzie coś nie działa lub gdy ryzyko jest za duże. Dlatego należy zmienić przepisy, by budowanie mieszkań na wynajem stało się opłacalne. Chodzi i o korzystniejszą amortyzację, i o nadmierną dziś ochronę lokatorów, którzy nie płacą.

O konieczności wprowadzenia programu budowania mieszkań na wynajem mówił również Olgierd Dziekoński, sekretarz stanu w Kancelarii Prezydenta RP. – Sprawą priorytetową jest wdrożenie wspieranego ze środków publicznych programu rozwoju mieszkań na wynajem o umiarkowanych, regulowanych czynszach. Chodzi o lokale budowane zarówno przez władze publiczne, w tym w formule partnerstwa publiczno-prywatnego, jak i przez prywatnych inwestorów – mówił Olgierd Dziekoński.

Rafał Dutkiewicz, prezydent Wrocławia, podkreślał w czasie dyskusji, że ma nadzieję, iż rozwiązania dotyczące najmu okazjonalnego będą także dotyczyć właściciela instytucjonalno-komunalnego. – Miasto Wrocław jest właścicielem 40 tys. lokali komunalnych, które w dużej mierze znajdują się w budynkach, które uległy dekapitalizacji. Koszty ich remontów szacujemy na kilka miliardów złotych. To więcej niż roczny budżet Wrocławia, który wynosi 3,6 mld zł. Dodatkowo sytuacja komplikuje się, kiedy lokatorzy nie płacą za użytkowanie lokalu. Dlatego rozwiązania dotyczące najmu okazjonalnego powinny zostać poszerzone na właściciela komunalnego – mówił prezydent Dutkiewicz.

Prezes Kiełpsz podsumował dyskusję, mówiąc: –Jesteśmy tak bardzo przywiązani do własności nieruchomości, że jeżeli ktoś nie mieszka w swoim mieszkaniu, lecz w wynajmowanym, często uznawany jest za nieudacznika. Dobrze by było, gdyby ten stereotyp uległ zmianie.

Piotr Styczeń wiceminister transportu i budownictwa

Nie przewiduję dalszych interwencji państwa w budownictwo własnościowe. MDM ma do spełnienia w trudnych czasach bardzo ważne zadanie. Branża budowlana ma potencjał, który trzeba podtrzymać. I to nawet za cenę dopłat z budżetu państwa.

Olgierd Dziekoński sekretarz stanu w Kancelarii Prezydenta RP

Priorytetem jest wdrożenie, wspieranego ze środków publicznych, programu rozwoju mieszkań na wynajem o umiarkowanych, regulowanych czynszach. Wielu młodych ludzi uzależnia powiększenie rodziny od tego, czy będą mieli gdzie samodzielnie mieszkać.

Jan Krzysztof Bielecki szef Rady Gospodarczej przy premierze

Fundusz BGK będzie kupował niezbyt duże mieszkania, gotowe pod klucz, i wynajmował je. Moim zdaniem taki wynajem może kosztować lokatora miesięcznie nawet o 30 proc. mniej niż obsługa kredytu zaciągniętego na podobne mieszkanie.

Dorota Jarodzka- -Śródka prezes firmy Archicom

Trzeba znaleźć rozwiązania, które zapewnią dach nad głową także tym, których nie stać na zaciągnięcie kredytu oraz tym, którzy nie chcą brać na siebie takiego zobowiązania, bo wędrują po kraju za pracą.

Grzegorz Kiełpsz prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Jesteśmy tak bardzo przywiązani do własności nieruchomości, że jeżeli ktoś nie mieszka w swoim mieszkaniu, tylko w wynajmowanym, uznawany jest za nieudacznika. Dobrze by było, gdyby ten stereotyp uległ zmianie.

Zbigniew Wojciech Okoński prezes firmy Robyg

Zbyt silna ochrona lokatorów i ryzyko tego, że klient przestanie płacić, a będzie dalej mieszkał, jest zbyt duże z punktu widzenia inwestorów. Gdy dodamy do tego czterdziestoletnią amortyzację, to inwestycje w lokale na wynajem nie opłacają się na dużą skalę.

Jarosław Szanajca prezes spółki Dom Development

Młodzi mają świadomość, że pracę można stracić bardzo łatwo, ale dostać nową już nie jest prosto. Poza tym dla wielu osób problemem jest uzbieranie choćby minimalnego wkładu własnego na mieszkanie. Dlatego MDM dla części klientów wygląda niezwykle atrakcyjnie.