Kiedy obiorą ci działkę

Rz: Jakie ryzyko wiąże się z kupnem nieruchomości, która wcześniej była wywłaszczona? Czy nadal jest to sytuacja często spotykana na rynku?

Michał Wielhorski:

Sytuacja, w której nieruchomość wystawiona na sprzedaż została uprzednio nabyta w drodze wywłaszczenia, nie należy do rzadkości. W znakomitej części jest to spuścizna po poprzednim ustroju, kiedy to państwo w drodze nacjonalizacji przejęło wiele atrakcyjnych gruntów. Wywłaszczenia są jednak dokonywane także dziś, jeśli dana nieruchomość jest niezbędna do realizacji celu publicznego – np. budowy drogi, a Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, która cel ten realizuje, nie jest w stanie pozyskać działki w inny sposób.

Ponieważ do wywłaszczeń dochodziło na różnych podstawach prawnych, różny jest poziom ochrony gwarantowanej wywłaszczanym. W praktyce, zwłaszcza gdy wywłaszczenie dokonywane było kilkadziesiąt lat temu, cel wywłaszczenia określano ogólnikowo, a regulacje, które miały zagwarantować dotychczasowemu właścicielowi minimum uprawnień, często nie były przestrzegane.

W efekcie wszelkie nieprawidłowości dokonywanych dawniej wywłaszczeń dziś komplikują sytuację prawną inwestorów. Postępowania toczące się z wniosków byłych właścicieli mogą bowiem istotnie wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości, brak możliwości jej dalszej sprzedaży, trudności w pozyskaniu finansowania lub refinansowania transakcji lub planowanej inwestycji. W przypadku skrajnym mogą doprowadzić nawet do utraty tytułu prawnego do nieruchomości.

Czy takie problemy dotyczą zarówno prawa użytkowania wieczystego, jak i prawa własności nieruchomości?

Tak, dotyczą obu tych praw. Co więcej, występują one nie tylko wówczas, gdy nieruchomość nabywana jest od Skarbu Państwa lub gminy, ale także w transakcjach z podmiotami prywatnymi, gdy do wywłaszczenia doszło w przeszłości.

Z jakimi roszczeniami inwestor może się najczęściej spotkać?

Możemy wyróżnić dwie podstawowe kategorie roszczeń przysługujących byłym właścicielom nieruchomości lub ich spadkobiercom. Pierwsze to prawo do żądania stwierdzenia nieważności orzeczenia wywłaszczeniowego. Drugie, roszczenia o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli stała się ona zbędna, na cel, dla którego dokonano wywłaszczenia.

Jak muszą być udokumentowane te roszczenia?

W przypadku pierwszego z wymienionych roszczeń trzeba wykazać wady, jakimi dotknięte było postępowanie wywłaszczeniowe. Z uwagi na to, że istotna część postępowań, zwłaszcza prowadzonych od zakończenia drugiej wojny światowej do końca lat 60., była prowadzona przez organy z naruszeniem przepisów prawa, przypadki te nie należą do rzadkości.

Jeżeli naruszenia te miały charakter rażący, możliwe jest – nieograniczone żadnym terminem – żądanie stwierdzenia nieważności orzeczenia wywłaszczeniowego. Wydanie orzeczenia o takiej treści wywołuje skutek wsteczny, co oznacza, że nieruchomość traktowana jest tak, jakby nigdy nie została wywłaszczona, czyli tak, jakby pozbawienie lub ograniczenie prawa własności albo innego prawa rzeczowego nigdy nie nastąpiło. To z kolei oznacza, że Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego nie nabyła np. prawa własności nieruchomości, choć było to treścią orzeczenia wywłaszczeniowego.

A jeśli na tak wywłaszczonym gruncie stoi np. dom wielorodzinny...

Organ orzekający w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji wywłaszczeniowej nie może stwierdzić jej nieważności, jeśli decyzja ta wywołała nieodwracalne skutki prawne. W takim przypadku ograniczy się do stwierdzenia, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa, co otwiera poprzednim właścicielom lub ich spadkobiercom drogę do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego – nie od nowego właściciela nieruchomości.

A jeśli teren został wywłaszczony pod drogę, która nie powstała?

W przeciwieństwie do żądania stwierdzenia nieważności orzeczenia wywłaszczeniowego, roszczenie o zwrot nieruchomości może przysługiwać poprzednim właścicielom lub ich spadkobiercom, także wtedy, gdy postępowanie wywłaszczeniowe było prowadzone prawidłowo. Warunkiem wystąpienia z tym żądaniem jest bowiem to, że nieruchomość stała się zbędna na cel wywłaszczenia – tzn. pomimo upływu określonego w ustawie czasu cel ten nie został zrealizowany albo nie przystąpiono do jego realizacji.

Takie roszczenie nie przedawnia się?

Nie, roszczenie to nie ulega przedawnieniu i jego dochodzenie nie jest ograniczone żadnym terminem. Ustawodawca zadbał jednak o zapewnienie minimalnego bezpieczeństwa obrotu: zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, roszczenie to nie przysługuje, jeśli przed 1 stycznia 1998 r. nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Nawet jednak w przypadku, gdy w toku postępowań reprywatyzacyjnych roszczenia byłych właścicieli są rozpatrywane negatywnie (czy to ze względu na wskazane powyżej przesłanki czy też ze względu na fakt wystąpienia nieodwracalnych skutków prawnych), już sam fakt toczącego się – niejednokrotnie latami – postępowania zniechęca potencjalnych nabywców, inwestorów czy najemców oraz istotnie utrudnia bądź uniemożliwia prowadzenie procesu inwestycyjnego na nabytej nieruchomości z uwagi na brak możliwości pozyskania finansowania.

Kiedy kupujący nieruchomość podlega ochronie, pomimo zgłoszonych roszczeń reprywatyzacyjnych, a kiedy może utracić nieruchomość?

Choć w większości przypadków postępowanie reprywatyzacyjne doprowadzi jedynie do powstania roszczenia odszkodowawczego wobec Skarbu Państwa, to jednak w niektórych sytuacjach dojdzie do kolizji praw wywłaszczonego lub jego spadkobierców, z prawami aktualnego właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości. Takie ryzyko jest w szczególności istotne w przypadku nabywania prawa użytkowania wieczystego, gdzie działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest ograniczone.

Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zadziała?

Zasadą jest, że nabywca prawa własności nieruchomości niebędący Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, podlega ochronie, o ile działa w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Chyba że wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o tym, że dane ujawnione w księdze nie odpowiadają prawdzie.

Zasada ta, nazwana właśnie rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, chroni nabywcę także w przypadku, gdy względem nieruchomości zgłoszone zostały roszczenia reprywatyzacyjne, o ile jednak spełnione są trzy przesłanki. Po pierwsze, istnieje rozbieżność między stanem prawnym nieruchomości wynikającym z księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Po drugie, nabycie własności lub innych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej, następuje w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby uprawnionej według księgi. Po trzecie, nabywca działa w warunkach dobrej wiary, więc nie wie – ani przy zachowaniu wymaganej w danych okolicznościach staranności nie mógł się dowiedzieć – o istniejącej niezgodności.

Dokonanie badania tytułu prawnego do nieruchomości przez potencjalnego nabywcę ma więc podstawowe znaczenie dla ustalenia jego dobrej wiary i jako takie ogranicza ryzyko prawne.

Można się ubezpieczyć w takiej sytuacji?

W przypadku, w którym ryzyko to rzeczywiście istnieje, w grę wchodzi również ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości. Produkty ubezpieczeniowe tego rodzaju oferuje na polskim rynku kilku zagranicznych ubezpieczycieli. Istotą jest uzyskanie uprawnienia do uzyskania odszkodowania na wypadek, gdyby do podważenia tytułu prawnego rzeczywiście doszło.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami reprywatyzacyjnymi?

Na przestrzeni lat zmieniała się właściwość organów administracji publicznej w sprawach dotyczących tych roszczeń. Adresatami zapytań potencjalnego nabywcy powinny być zatem wszystkie obecnie istniejące organy, które w odniesieniu do danej nieruchomości były lub są właściwe – zarówno w pierwszej, jak i wyższych instancjach – w sprawie orzekania o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Uzyskanie stosownych informacji przez potencjalnego nabywcę ułatwi otrzymane od sprzedającego pełnomocnictwo, które umożliwi wgląd w dokumenty, akta i archiwa w imieniu aktualnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Ile trwa proces sprawdzania nieruchomości?

Wszystko zależy od liczby i dostępności dokumentów dotyczących danej nieruchomości. W standardowych przypadkach należy liczyć się z okresem około sześciu tygodni. Może on jednak ulec przedłużeniu w przypadku konieczności występowania o brakujące dokumenty do archiwów państwowych oraz badania treści akt ksiąg wieczystych, z których historycznie odłączano interesujące nas nieruchomości.