Lepiej nie narażaj się fiskusowi

Czytelnik pisze: wynajmuję mieszkanie po babci. Płacę podatek ryczałtem. Jaki PIT muszę rozliczyć? Na co zwrócić uwagę?

Dobiesłw Stefaniak:

W przypadku wyboru ryczałtu jako formy rozliczenia przychodów z tytułu najmu stawka podatku wynosi 8,5 proc. uzyskanego przychodu.

W trakcie roku podatkowego obowiązkiem wynajmującego jest obliczanie zaliczek za każdy miesiąc, w którym uzyskany został przychód z tytułu najmu i wpłacanie ich na rachunek właściwego urzędu skarbowego do dnia 20. następnego miesiąca po miesiącu otrzymania przychodu. Należy podkreślić, że zaliczkę za grudzień wynajmujący jest zobowiązany wpłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego, czyli do 31 stycznia następnego roku podatkowego.

Ustawodawca przewidział również przypadki, w których dopuszcza opłacanie ryczałtu raz na kwartał, do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania rocznego.

Zgodnie z art. 21 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, wynajmujący ma prawo wybrać kwartalne płacenie zaliczek. Możliwość skorzystania z tego ułatwienia obwarowana jest dwoma warunkami. Po pierwsze, przychody z tytułu najmu w roku poprzedzającym nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25 000 euro, czyli w przypadku roku 2013 – 105 575 zł, wynajmujący w terminie do 20 stycznia zawiadomi o dokonanym wyborze kwartalnego opłacania ryczałtu naczelnika urzędu skarbowego, właściwego według miejsca swojego zamieszkania.

Ponieważ oba wskazane warunki muszą zostać spełnione łącznie, podatnicy, którzy rozpoczną uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego, nie mają możliwości kwartalnego opłacania ryczałtu za ten rok.

Przychody z najmu opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym nie podlegają łączeniu z przychodami, dochodami z innych źródeł, które są opodatkowane na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT).

Roczne rozliczenie podatku w przypadku ryczałtowego opodatkowania powinno nastąpić na formularzu PIT-28, który powinien zostać złożony do właściwego urzędu skarbowego do końca stycznia roku następującego po roku uzyskania przychodu z tytułu najmu.

Do kiedy jest czas na rozliczenie z tytułu najmu lokalu? Czy trzeba to złożyć razem z PIT otrzymanym z pracy?

Forma rocznego rozliczenia przychodów z tytułu najmu zależy od wybranej formy opodatkowania: na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o PIT lub ryczałtem ewidencjonowanym.

Jeżeli podatnik wybrał ryczałt, to – jak wspomniałem – przychody z najmu nie podlegają łączeniu z przychodami z innych źródeł, które są opodatkowane na zasadach ogólnych zgodnie z ustawą o PIT. Roczne rozliczenie podatku powinno nastąpić na formularzu PIT-28, który powinien zostać złożony do właściwego urzędu skarbowego do końca stycznia roku następującego po roku uzyskania przychodu z tytułu najmu.

W przypadku gdy wynajmujący nie wybrał ryczałtu, to dochody z wynajmu powinny być doliczone do innych dochodów opodatkowanych według skali podatkowej: z pracy, zlecenia, dzieł. Ostateczne rozliczenie za dany rok podatkowy przychodów, kosztów i dochodu z najmu opodatkowanego według skali podatkowej, następuje w zeznaniu rocznym składanym na formularzu PIT-36 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Jeżeli wynajmujący uzyskuje równocześnie z dochodami z najmu inne dochody opodatkowane według skali podatkowej, opodatkowaniu w PIT-36 podlega suma tych dochodów.

Ani w przypadku opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym, ani na zasadach ogólnych, wynajmujący nie jest zobowiązany do składania w ciągu roku żadnych deklaracji podatkowych, a jedynie do odprowadzania zaliczki.

Co zrobić, jeśli w wynajmie występują przerwy – np. kilka tygodni w roku. Czy trzeba to zgłaszać?

Tak samo jak na wynajmującym nie spoczywa, co do zasady, obowiązek zgłaszania do urzędu skarbowego podpisania umowy najmu, tak samo nie ma obowiązku zgłaszania przerw w najmie.

Należy podkreślić, iż w sytuacji, gdy nie jest osiągany przychód z tytułu wynajmu mieszkania, wynajmujący nie płaci zaliczek za ten okres.

Jak uwzględnić w rozliczeniu, że były najemca nie zapłacił czynszu i  uciekł? Jak wykazać straty, gdy nie ma się firmy, tylko osoba prywatna prowadzi najem okazjonalny.

Moment powstania przychodu z najmu prywatnego ustala się metodą kasową, a więc na dzień otrzymania lub postawienia należności do dyspozycji wynajmującego. Zatem w sytuacji, gdy najemca nie zapłacił należnego czynszu, wynajmujący nie uzyskał przychodu, który podlegałby opodatkowaniu, teoretycznie nie ma więc straty.

W takiej sytuacji wynajmujący, który pobrał kaucję, może zaliczyć ją na poczet opłaty za najem, potraktować ją jako przychód z najmu i zapłacić od niej ryczałt.

Jeśli jednak kaucja nie zostanie przeznaczona na pokrycie zaległości czynszowych, ale naprawę lub uzupełnienie ubytków w wynajmowanej nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu.

Czy trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego, że zawiera się umowę z kolejnym najemcą, jeśli przychodzi jeden po drugim, a kwota najmu pozostaje ta sama?

Co do zasady umowa najmu dla celów podatkowych nie podlega obowiązkowemu zgłoszeniu w urzędzie skarbowym. Wyłącznie w przypadku najmu lokali mieszkalnych w ramach tzw. najmu okazjonalnego, który został uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów, trzeba zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (nie od dnia podpisania umowy).

Z ostatnim dniem grudnia ub.r. czytelniczka skończyła wynajmować lokal. ?Jakich formalności powinna dopełnić? Zgłosiła się do urzędu skarbowego i usłyszała, że ma napisać oświadczenie, dlaczego już nie kontynuuje umowy najmu.

Nie ma żadnych formalności związanych z zakończeniem umowy najmu. Wynajmujący musi wyłącznie rozliczyć się z podatku w określonym przepisami prawa terminie, który wynika z formy opodatkowania przychodów z tytułu najmu, który został wybrany.

Jakie są zalety umowy ?o najem okazjonalny?

Do umów najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, co przede wszystkim daje wynajmującemu możliwość eksmitowania niewywiązującego się z umowy najemcy bez wyroku sądu. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie. Do umowy najmu okazjonalnego muszą zostać załączone określone dokumenty: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz oświadczenia właściciela lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać najemca w razie rozwiązania umowy, że go przyjmie do siebie.

Mąż wynajmuje mieszkanie, które nabył przed ślubem, rozlicza się z najmu ryczałtem, a PIT rozlicza z żoną. Czy żona też musi wykazywać ten najem?

Mieszkanie, które zostało nabyte przed ślubem, co do zasady nie jest kwalifikowane do współwłasności małżeńskiej (chyba że umową małżonkowie rozszerzą wspólnotę na ten składnik majątku). Zatem przychody z tytułu najmu mieszkania będą stanowiły  przychód podatkowy męża, w związku z czym tylko on będzie zobowiązany do rozliczenia uzyskanego z tytułu najmu przychodu. Powyższe stanowisko potwierdzone zostało m.in. w interpretacji Izby Skarbowej w Poznaniu (nr ILPB1/415-755/08-2/AG).
Biorąc pod uwagę, iż mąż wybrał ryczałt ewidencjonowany jako metodę rozliczenia przychodów z tytułu najmu prywatnego, to będzie on zobowiązany do 31 stycznia rozliczyć uzyskany przychód w deklaracji PIT-28. Nie będzie miało to żadnego wpływu na łączne rozliczenie z żoną.

CV

Dobiesław Stefaniak