Użytkownik zostaje właścicielem

Rz: Jak często użytkownik wieczysty działki może spodziewać się podnoszenia opłat rocznych? Jak to wygląda w przepisach, ?a jak jest w praktyce?

Michał Sołtyszewski:

Posiadanie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wiąże się z koniecznością ponoszenia opłat rocznych, których pierwszą wysokość ustala się w umowie o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub decyzji administracyjnej stwierdzającej nabycie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa.

Opłata roczna ustalana jest zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) i stanowi określony procent ceny nieruchomości, zależny od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Przykładowo, dla nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe opłata ta wynosi 1 proc. ceny nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym brzmieniem art. 77 ust. 1 u.g.n., opłata ta podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, pod warunkiem że wartość nieruchomości ulegnie zmianie. W praktyce zdarza się, że użytkownik wieczysty otrzymuje pierwsze wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej po wielu latach od nabycia prawa użytkowania wieczystego.

Jak dotkliwe mogą być podwyżki?

Wysokość opłaty rocznej ustalana jest w oparciu o operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. W praktyce podwyższenie opłaty rocznej może być drastyczne, zwłaszcza gdy jest to pierwsza zmiana wysokości tej opłaty od lat. W przypadku przedsiębiorstw, lub ich następców prawnych, które nabyły użytkowanie wieczyste nieruchomości z mocy prawa w latach 90. ubiegłego wieku, a którym po raz pierwszy wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej w ciągu ostatnich kilku lat, wzrost opłaty może sięgnąć kilkuset procent. Wysoki wzrost opłaty rocznej jest ponadto charakterystyczny dla dużych, szybko rozwijających się ośrodków miejskich.

Należy jednak zauważyć, że w myśl art. 77 ust. 2a u.g.n., w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty w pierwszym roku po aktualizacji wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty – nadwyżkę – rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach.

Co robić, gdy przychodzi zawiadomienie o dotkliwej podwyżce?

Wysokość opłaty rocznej powinna zostać wypowiedziana na piśmie w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym miałaby obowiązywać nowa wysokość opłaty rocznej. Użytkownik wieczysty może złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO), właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Taki wniosek może zostać złożony w terminie 30 dni od dnia doręczenia użytkownikowi wieczystemu pisma wypowiadającego dotychczasową wysokość opłaty rocznej.

Jak kwestionować podwyżkę, gdy w bloku mieszka wiele osób?

W przypadku nieruchomości, na których posadowiony jest budynek mieszkaniowy wielorodzinny, organ wystosuje pisma zawierające wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej do każdego właściciela lokalu z osobna. Każdy współużytkownik wieczysty może we własnym zakresie kwestionować zasadność podniesienia opłaty rocznej w wysokości wskazanej w otrzymanym piśmie, przy czym rozstrzygnięcie SKO dotyczyć będzie wyłącznie wymiaru opłaty rocznej naliczonej względem wnioskodawcy.

Kwestionowanie wysokości opłaty wskazanej przez organ polega najczęściej na wykazywaniu, że operat szacunkowy jest wadliwy, przez co podniesienie opłaty jest zasadne w mniejszej wysokości. Ustalenie nowej, niższej od zaproponowanej stawki opłaty rocznej może nastąpić w drodze decyzji SKO lub ugody z organem reprezentującym właściciela nieruchomości.

Kiedy możliwe jest przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

Tą kwestię reguluje ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Co do zasady, takie wnioski mogą składać osoby fizyczne i prawne (także spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży) będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości (powyższy, ograniczający termin nie dotyczy przypadków, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy).

Wniosek mogą składać także osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bez względu na datę nabycia prawa własności lokalu.

W przypadku współużytkowania wieczystego, z żądaniem przekształcenia powinni wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści. Ustawa dopuszcza wystąpienie z takim żądaniem przez współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę ogólnej liczby udziałów. Jeżeli jednak choć jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesi postępowanie. W takim przypadku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd, który wyda orzeczenie, mając na względzie cel zamierzonej czynności (dokonanie przekształcenia) oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Ile kosztuje przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

Przekształcenie wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty, która stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego tejże nieruchomości. Wartości te ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu rozpatrującego wniosek o dokonanie przekształcenia.

Ile trwa taka procedura przekształcenia?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wyznacza terminu na przeprowadzenie procedury przekształcenia, znajdują tu zastosowanie przepisy art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego. Oznacza to, że organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki, przy czym załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.

W praktyce postępowania o przekształcenie mogą trwać dłużej, np. ok. 3–4 miesięcy w Krakowie, 6 miesięcy w Poznaniu oraz na warszawskich Bielanach czy Ursynowie, ale już  około 1 roku na warszawskim Śródmieściu.

W jakich wypadkach przekształcenie może zostać dokonane bezpłatnie? Kto może na to liczyć?

Nieodpłatne przekształcenie następuje na rzecz osób fizycznych, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed 5 grudnia 1990 r. lub na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Do nieodpłatnego przekształcenia są także uprawnieni następcy prawni pod tytułem ogólnym wskazanych powyżej osób (np. spadkobiercom). Uprawnienie to nie przysługuje następcom prawnym pod tytułem szczególnym, czyli podmiotom, które nabyły prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (lub roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na podstawie ww. dekretu) np. w drodze umowy cywilnoprawnej.

Dodatkowo, nieodpłatne przekształcenie następuje na rzecz spółdzielni mieszkaniowych lub ich następców prawnych, będących użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa (na podstawie innych tytułów, przed 5 grudnia 1990 r. lub na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy).

Pozostałe podmioty uprawnione do wniesienia o dokonanie przekształcenia, zainteresowane dokonaniem przekształcenia, mogą wnieść o rozłożenie opłaty za przekształcenie na raty, na czas nie dłuższy niż 20 lat. W takim przypadku nieuiszczona część opłaty za przekształcenie podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Co poradzić osobie, która zamierza kupić mieszkanie lub dom, gdzie grunt jest w użytkowaniu wieczystym. Na co powinna zwrócić uwagę?

Przed nabyciem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości warto się dowiedzieć, ile wynosi opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za dany rok oraz lata następne. Trzeba też sprawdzić, kiedy ostatnio dokonana była aktualizacja opłaty rocznej oraz uzyskać potwierdzenie uiszczenia opłaty rocznej za rok, w którym zamierzamy nabyć prawo użytkowania nieruchomości. Pamiętajmy, że opłata roczna płatna jest do 31 marca za dany rok. Natomiast kwestią sporną pozostaje, kto powinien uiścić taką opłatę w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego po nowym roku, lecz przed 31 marca: sprzedający czy kupujący.

Rekomenduję też ustalenie, czy cel użytkowania wieczystego – wskazany w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub decyzji stwierdzającej nabycie nieruchomości z mocy prawa – jest zgodny z celem planowanego korzystania z nieruchomości. W przypadku oczywistej sprzeczności w sposobie korzystania z nieruchomości, może dojść do rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. A gdy podstawę ustanowienia prawa użytkowania wieczystego stanowi decyzja administracyjna – do wydania decyzji o rozwiązaniu użytkowania wieczystego.

Warto także uzyskać zaświadczenia właściwych organów, które w swojej treści potwierdzą brak toczących się postępowań reprywatyzacyjnych względem danej nieruchomości. W interesie kupującego leży też zawarcie w umowie sprzedaży oświadczeń i gwarancji sprzedającego, potwierdzających powyższe okoliczności.

—g.b.