Zróżnicowanie cen najmu w sezonie wakacyjnym nad Bałtykiem jest ogromne. Stawki zależą od terminu, wielkości mieszkania czy apartamentu, jego położenia, czyli odległości od morza, oraz od standardu i wyposażenia lokum – mówi Andrzej Piersa, ekspert firmy Zielona Brama24.pl. – Traktując okres od 15 czerwca do 15 września jako szczyt sezonu, turyści muszą się liczyć z minimalnym wydatkiem rzędu 200 zł za apartament za dobę. Są to zazwyczaj mieszkania jednopokojowe typu studio o niewielkim metrażu, do 30 mkw., z podstawowym wyposażeniem. Natomiast dwupokojowe apartamenty, 35–45 mkw., w pełni wyposażone, kosztują nawet 300–350 zł za dobę – wylicza.

Ceny przekładają się wprost na konkretne przychody właścicieli wynajmowanych mieszkań. – Te, po odliczeniu kosztów związanych z opłatami miesięcznymi na rzecz wspólnoty, zużyciem mediów, obsługą najmu oraz podatkiem, mogą dać właścicielowi całkiem pokaźny zysk w wysokości nawet 25 tys. zł  w trzy miesiące – zapewnia Andrzej Piersa.

Ile da się zarobić?

O wysokich zyskach z najmu mieszkań nad Bałtykiem mówią niektórzy deweloperzy. Obiecują 6–9 proc. brutto wartości nieruchomości w skali roku.

– Średnio dla właściciela dwupokojowego apartamentu oznacza to zarobek na poziomie 30–35 tys. zł rocznie. Jednak na osiągnięcie maksymalnych zysków składa się wiele czynników. Inaczej wypłacane mają je właściciele lokali w apart- i condohotelach, gdzie zazwyczaj deweloper proponuje stały procent zarobków, niezależnie od obłożenia klientami. Z kolei właściciel apartamentu bez zaplecza hotelowego, wynajmujący lokal turystom poprzez wyspecjalizowaną firmę, na ogół ma wypłacany zysk w zależności od poziomu obłożenia mieszkania – wyjaśnia Grzegorz Kosiura, dyrektor zarządzający portalu Inwestycjewkurortach.pl.

Podaje, że stawki najmu za nowoczesny dwupokojowy apartament nad morzem – w zależności od wyposażenia i odległości od plaży – wahają się od 150 do 350 zł za dobę.

Z kolei Grzegorz Dobrowolski, sopocki pośrednik w obrocie nieruchomościami, mówi, że luksusowo wyposażone apartamenty wynajmują się w sezonie nawet za 450–500 zł za dobę. – Inna metoda ustalenia ceny najmu to stawka za tzw. osobodzień, która wynosi od 40 do ponad 100 zł za dobę – podaje Dobrowolski.

Klient nie chce byle czego

Czy w kurortach w sezonie wynajęte są wszystkie mieszkania, czy turyści zaczynają wybrzydzać, przebierać w kwaterach? – W polskich kurortach nad Bałtykiem na poziom obłożenia mieszkań w sezonie najbardziej wpływa prognoza pogody na najbliższy tydzień. Piękne lato jest gwarancją sukcesu dla inwestora bez względu na wielkość podaży apartamentów i mieszkań wakacyjnych w okolicy. Deszczowa i chłodna aura odstrasza zaś nawet tych, którzy zaplanowali wcześniej wakacje i wpłacili zaliczki na poczet ceny najmu – twierdzi Andrzej Piersa.

Dane GUS pokazujące, jak ogromna liczba turystów – ponad 8 mln – odwiedza w sezonie wakacyjnym polskie wybrzeże, potwierdzają, że nie ma problemu z wynajęciem nawet gorzej położonego mieszkania. – Ale coraz częściej turysta, nawet ten mniej zamożny, szuka wyższego standardu zakwaterowania i udogodnień z tym związanych. Inwestorzy powinni pamiętać, że chcąc uzyskiwać lepsze zwroty z inwestycji, muszą rozsądnie wybierać wśród ofert deweloperskich. Lokalizacja mieszkania 2 km od morza, w sąsiedztwie ruchliwej drogi, a do tego z ogrzewaniem elektrycznym całego mieszkania, nie pozwoli na sukces – podkreśla Andrzej Piersa.

Jego zdaniem, planując zakup lokum na wakacyjny wynajem, nie należy inwestować w lokale większe niż 40–50 mkw. Optymalny, ze względu na stopę zwrotu z inwestycji, jest zakup mieszkania dwupokojowego. Będzie ono odpowiednie zarówno dla pary, jak i dla czteroosobowej rodziny. Ważna jest funkcjonalność nieruchomości i wakacyjny klimat otoczenia.

Także Grzegorz Kosiura potwierdza, że od kilku lat widać, iż oczekiwania turystów wzrosły. Coraz mniejszą popularnością cieszą się kwatery prywatne. Rośnie natomiast obłożenie obiektów oferujących komfortowe, dobrze wyposażone apartamenty z dodatkowym zapleczem usługowo-rekreacyjnym.

– Dobrym przykładem jest Władysławowo, w którym przez lata wynająć można było głównie kwatery w domach prywatnych. Dziś w sezonie spora część tych miejsc noclegowych stoi pusta. Powstało za to kilka nowych obiektów, zarówno hotele, jak i aparthotele,  i wszystkie mają praktycznie 100-proc. obłożenie w sezonie. Wyraźnie widać więc, że kurort nie znudził się turystom, lecz jedynie zmieniły się ich oczekiwania – stawiają teraz na wyższy komfort wypoczynku – opowiada Kosiura.

Z kolei Grzegorz Dobrowolski podkreśla, że duży wpływ na zyski z najmu ma nie tylko standard lokalu, ale też lokalizacja.

– I nie chodzi jedynie o widok z okna, na który często powołują się w swoich ofertach właściciele lokali, tylko o odległość od morza. Jeśli ze zmęczonymi i znudzonymi dziećmi można dotrzeć na piechotę z plażowego grajdołka do własnej kwatery w ciągu 10–15 minut, to nawet komfortowe wnętrze, ale położone pół godziny dalej, będzie mniej popularne – tłumaczy ekspert. – Oczywiście klienci mają różne potrzeby. Towarzystwo imprezowe będzie preferowało bliskość pubów i barów, a nie piaskownicy czy placu zabaw. Na przykład Monciak w Sopocie tętni gwarem do czwartej nad ranem, więc mieszkanie w jego sąsiedztwie nie dla każdego będzie dobrym rozwiązaniem. Ale sąsiednie uliczki mogą być już znacznie spokojniejsze. Dlatego przede wszystkim należy inwestować w przemyślaną lokalizację – uważa Grzegorz Dobrowolski.

Grzegorz Kosiura opowiada, że w ostatnich latach powstało kilka obiektów, w których deweloperzy do dziś nie mogą znaleźć chętnych na mieszkania. – Apartament położony z dala od głównych atrakcji trudno się wynajmuje, więc poziom zysków może być dla inwestora zbyt niski, by zakup nieruchomości był atrakcyjną formą ulokowania kapitału – ostrzega.

grażyna.błaszczak@parkiet.com

Jan Wróblewski, członek zarządu firmy Zdrojowa Invest

Kupno nieruchomości wakacyjnej jest podobne do kupna mieszkania: nie można zaniedbać sprawdzenia rzetelności dewelopera, trzeba wybrać dobrą lokalizację, sprawdzić plany zagospodarowania terenu, porównać kilka ofert i wybrać najlepszą dla siebie.

Dodatkowo dochodzi jednak analiza potencjału turystycznego miejscowości, sprawdzenie, jakie są planowane inwestycje w infrastrukturę. Należy też zwrócić uwagę na doświadczenie operatora obiektu, w którym kupujemy lokal na wynajem, ale przede wszystkim należy się zapoznać z prawami i obowiązkami właściciela, bo są one różne u różnych operatorów.