Czy opłaca się odwrócona hipoteka

Rząd przyjął ustawę ?o odwróconym kredycie hipotecznym. Czy to dobra wiadomość dla seniorów?

Krzysztof Oppenheim: ?Uważam, że nasi biedni emeryci nie mają się z czego cieszyć. Na ustawę czekaliśmy ponad pięć lat, a w tym czasie co parę miesięcy media obiegała informacja, że „rząd wznowił prace nad odwróconą hipoteką". Biorąc pod uwagę treść ogłoszonego w ostatnich dniach kwietnia projektu ustawy i przewidywany czas pracy nad nią naszych posłów, można ten wysiłek podsumować tak: znowu góra urodziła mysz.

Dlaczego pan tak uważa?

Pierwszy ogromny zawód to brak jakichkolwiek odniesień w treści ustawy do działającego w Polsce produktu oferowanego przez tzw. fundusze hipoteczne, czyli do dożywotniej renty. Ustawodawca jakby zapomniał, że najpierw trzeba się zająć tym, co już jest na rynku i grozi konsumentom katastrofą, a dopiero potem wprowadzać nowe rozwiązania.

Projekt ustawy zajmuje się jedynie wariantem tego produktu, który ma być oferowany w przyszłości przez banki, zwanym odwróconym kredytem hipotecznym. Jest to z pozoru bardzo atrakcyjna forma kredytu, bowiem wcale go nie trzeba spłacać.

Na czym polegają rozwiązania proponowane w ustawie?

Odwrócona hipoteka to oferta dla seniorów, którzy mają własną nieruchomość. Rozwiązanie jest stosunkowo proste: bank udziela kredytu emerytowi, zabezpieczając się na nieruchomości klienta. Spłata kredytu ma nastąpić po śmierci seniora. Bank przejmie na własność mieszkanie zmarłego klienta i je spienięży, zabierając z uzyskanej w ten sposób kwoty swoje należności.

Jest też możliwe, aby kwotę skonsumowaną przez seniora – wraz z należnymi odsektami – spłacili jego spadkobiercy. Wtedy mogą zatrzymać mieszkanie i wejdzie ono do masy spadkowej bez obciążonej hipoteki.

Czym się różni odwrócony kredyt hipoteczny od renty dożywotniej?

Odwrócony kredyt hipoteczny ma być oferowany wyłącznie przez banki. Stanie się tak po wejściu ustawy w życie. Ważnym elementem tego rozwiązania jest to, iż przez cały okres umowy z bankiem właścicielem nieruchomości jest emeryt. Natomiast bank jedynie obciąża hipotekę tej nieruchomości, czyli zabezpiecza się tak samo jak przy typowym kredycie hipotecznym.

Jeśli chodzi o rentę dożywotnią, w obecnym systemie prawnym jest ona słabo uregulowana. Działa na podstawie zapisów zawartych w kodeksie cywilnym, który powstał w 1964 roku. Renta dożywotnia oferowana emerytom to obietnica wypłaty seniorom każdego miesiąca określonej kwoty, aż do śmierci klienta, w zamian za własność mieszkania. Taka forma wymaga bowiem – wraz z podpisaniem umowy o wypłatę renty dożywotniej – przeniesienia własności mieszkania na podmiot, który ten produkt oferuje.

Jakie są największe wady renty dożywotniej z punktu widzenia klientów?

Przede wszystkim to brak gwarancji, że faktycznie ustalona kwota będzie wypłacana, oraz śmieszna wysokość świadczenia. Przykładowo: jeśli 65-letni mężczyzna zdecyduje się na rentę dożywotnią i przepisuje na fundusz własność mieszkania o wartości 400 tys. zł, to uzyska miesięcznie kwotę na poziomie 650–680 zł. I to najczęściej nie mając żadnej gwarancji, że firma wywiąże się z umowy, bo taki podmiot może na przykład zbankrutować.

Taką formę odwróconej hipoteki opisuję wierszem: zamienił dziadek mieszkanko na obiadek.

Czy banki chętnie będą proponowały odwrócony kredyt hipoteczny?

Moim zdaniem proponowane rozwiązanie jest kompletnie nieatrakcyjne dla banków. Wprowadzenie tego produktu na rynek wiąże się dla nich z wieloma rodzajami ryzyka. Po pierwsze, z ryzykiem stopy procentowej. Jeśli w następnych latach będzie wzrastał poziom wskaźnika WIBOR (a jest to bardzo prawdopodobne), to będą też rosnąć wierzytelności banku. Będzie się to odbywać przy stałej lub malejącej wartości nieruchomości.

Dochodzi do tego ryzyko długowieczności: to, co jest dobrodziejstwem dla emeryta-kredytobiorcy, czyli dożycie np. do 100 lat, będzie katastrofą dla banku. Jeśli bowiem kwota wierzytelności banku z udzielonego kredytu będzie większa od wartości nieruchomości, bank – zgodnie z ustawą – musi stratę wziąć na siebie.

Poza tym musi zorganizować w swoich strukturach zupełnie nowe komórki, które będą się zajmować administracją i sprzedażą przejętych nieruchomości. Z punktu widzenia bieżących wyników finansowych – a na to banki bardzo zwracają uwagę – wielką wadą odwróconego kredytu hipotecznego jest znaczące odroczenie w czasie ewentualnego zysku z transakcji.

Z treści ustawy wynika także, że ewentualne przejęcie nieruchomości po zmarłym kredytobiorcy będzie procedurą skomplikowaną, czasochłonną i kosztowną. Dlatego nie mam złudzeń: ustawa będzie martwa.

Bo do tanga trzeba dwojga: aby doszło do zawarcia umowy, warunki muszą być korzystne dla obydwu stron. Projekt ustawy co prawda świetnie chroni interesy emerytów, ale zupełnie zapomina o zagrożeniach dla banków.

Jak drogi może być odwrócony kredyt hipoteczny?

Gdyby faktycznie pojawił się na rynku, jest mała szansa, że bank pożyczałby w ten sposób środki na mniej niż 7 proc. w skali roku, czyli o ok. 2 pkt proc. drożej niż kredyt hipoteczny. Co to oznacza? Gdyby kredyt został wypłacony emerytowi w jednej transzy w wysokości 30 proc. wartości mieszkania, to po 17 latach – przy założeniu rocznej kapitalizacji odsetek – bank już zacząłby dokładać do tej transakcji. To jest właśnie ryzyko długowieczności, o którym wspominałem.

Gdyby pan musiał, skorzystałby pan z tego produktu?

Oba opisane rozwiązania: i renta dożywotnia funkcjonująca na rynku, i odwrócony kredyt hipoteczny, który ma wejść w życie, są felerne i zupełnie nieopłacalne dla seniorów.

Dlaczego?

Młody emeryt, czyli osoba w wieku ok. 65 lat, będzie mógł liczyć na wypłatę kwoty odpowiadającej 30 proc. wartości mieszkania. Przyjrzyjmy się przykładowi, w którym 65-latek próbuje skorzystać z renty dożywotniej. Przy wartości nieruchomości ok. 400 tys. zł mężczyzna dostanie ok. 680 zł miesięcznie, a kobieta w tym wieku – maksymalnie 530 zł. Może też pożyczyć od banku do 120 tys. zł w ramach odwróconego kredytu hipotecznego.

Dlatego ja wybrałbym inne, znacznie bardziej korzystne rozwiązanie: zamieniłbym mieszkanie na tańszy lokal i wziął dopłatę. Na przykład, korzystając z różnic cenowych w zależności od lokalizacji. Atrakcyjne mieszkanie można znaleźć na obrzeżach Warszawy do 200 tys. zł. Różnica będzie więc znaczna – ok. 200 tys. zł – jeśli warszawskie lokum emeryta jest warte 400 tys. zł. Trzeba ją jeszcze pomniejszyć o koszty transakcji – ok. 20 tys. zł. Tak czy inaczej będzie to potężny zastrzyk gotówki, którą emeryt może zostawić np. na bankowej lokacie. Zarobi wtedy podwójnie: na oprocentowaniu uzyskanej kwoty oraz na kosztach utrzymania lokalu. Mniejsze mieszkanie to niższy czynsz, a poza tym na prowincji zwykle ceny generalnie są niższe niż w samym mieście.