Najwięcej inwestorzy mogli zarobić na polach

Dla inwestora indywidualnego, czyli takiego, który dysponował ograniczonym kapitałem, najlepszą inwestycją był zakup ziemi. 25 lat temu działki rolne, także te położone w granicach dużych miast, kupowało się za kilka, a potem kilkanaście dolarów za hektar – wspomina Krzysztofa Matysiak, ekspert do spraw nieruchomości w Wealth Solutions. – Uwolnienie gospodarki zaowocowało dużym zapotrzebowaniem na przestrzeń do prowadzenia firm, więc posiadanie gruntu otwierało drogę do zarabiania.

Wiara w pola

– Jeszcze w 1992 r. za 1 ha państwowych gruntów rolnych nabywcy płacili średnio tylko 500 zł. Za to dziesięć lat później na 1 ha trzeba było wydać już 3,4 tys. zł. Choć ceny ziemi spadały jeszcze w latach 1999–2002, to od tamtego czasu mamy do czynienia tylko ze wzrostem cen gruntów rolnych – mówi Mirosław Kołodziej z Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). I przypomina, że w 2003 r. ziemia rolna kosztowała średnio 3,7 tys. zł za ha, a w 2013 r. już ok. 22 tys. zł za ha. Natomiast w pierwszym kwartale 2014 r. stawka przekroczyła 24 tys. zł za 1 ha.

Polska ziemia rolna drożeje od początku przemian ustrojowych. W latach 90. XX wieku, na skutek złej koniunktury w rolnictwie, nie było chętnych do zakupu ziemi. ANR, aby zagospodarować tereny, zmuszona była w ciągu trzech lat: 1993–1995, wydzierżawić ponad 3 mln ha. Dziś jest zupełnie inaczej. – Ceny nieruchomości rolnych szczególnie gwałtownie wzrosły po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej, kiedy wszyscy jej użytkownicy zaczęli otrzymywać dopłaty bezpośrednie – mówi Mirosław Kołodziej.

Z prognoz ANR wynika, że pola będą dalej drożały, bo wyczerpują się zasoby państwowych gruntów, a podaż prywatnych jest ograniczona. Trudniejsze są dziś spekulacje państwową ziemią (ANR sprzedaje tereny głównie dotychczasowym dzierżawcom i rolnikom indywidualnym na powiększanie gospodarstw rodzinnych).

Ale inwestorzy liczą na zarobek na polach, dzięki perspektywie uwolnienia rynku ziemi rolnej od 1 maja 2016 r. Wtedy będą ją mogli kupować cudzoziemcy, dla których polskie stawki nie są wygórowane.

Także Bartosz Turek, analityk z Lion's Banku, uważa, że niewykluczona jest kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi rolnej. – Nad Wisłą wciąż trzeba za nią płacić wyraźnie mniej niż średnio w UE, nawet o dwa–trzy razy. Na ceny pól wpływ ma też fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej. Poza tym UE zdecydowała o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej, opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego. Popyt na ziemię w ograniczonym zakresie może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych dla rolników – wylicza Bartosz Turek.

Z analiz Lion's Banku wynika, że w realnym ujęciu, czyli po uwzględnieniu inflacji, w ciągu dziewięciu lat, ziemia zdrożała o 234 proc. Dla porównania: kupując w tym czasie mieszkanie w Warszawie w Śródmieściu można było liczyć na wzrost wartości o 95,3 proc. (realnie 53 proc.), a odkładając pieniądze na przeciętnej lokacie bankowej, zarobiłoby się 49,4 proc. (realnie 17 proc.). Natomiast notowania indeksu WIG20 wzrosły o 35,1 proc., po uwzględnieniu inflacji 5,8 proc.

Działki budowlane i mieszkania

Jan Bijas, ekspert z firmy doradztwa kredytowego Salomon Finance, uważa, że w ostatnich 25 latach największe stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości osiągnęły osoby, które niedługo po przełomie politycznym nabyły grunty na terenie, który następnie uległ transformacji.

– Chodzi tu np. o ziemię, która kiedyś była rolna, a potem w wyniku rozrostu sąsiadującego miasta została przekształcona w budowlaną i zabudowana osiedlami. W Warszawie są to obszary dzisiejszej Białołęki, Bemowa, a także Ursynowa i Wilanowa – wymienia Jan Bijas.

Jego zdaniem doskonałą inwestycją okazał się również zakup ziemi na Półwyspie Helskim, czyli w rejonie turystycznym, który zyskał na popularności. Dziś bowiem w miejscowościach takich jak Jastarnia czy Jurata ceny ziemi są porównywalne z tymi w aglomeracji warszawskiej.

– Wiele zyskali również właściciele gruntów, które potem były sprzedawane pod budownictwo drogowe, głównie budowę autostrad. Słynne są przypadki rolników spod Strykowa w pobliżu autostrady A2 – przypomina ekspert z Salomon Finance. – Ostatnie lata pokazują jednak, że przede wszystkim inwestor powinien zadać sobie pytanie, jak na zakupie nieruchomości nie stracić. Kosztowne błędy popełniło wielu początkujących inwestorów. A zawsze powinni zachowywać zimną krew, czyli kupować w rozsądnej cenie i nie ulegać modom. Można bowiem przepłacić tak bardzo, że w przyszłości sprzedaż z zyskiem będzie praktycznie niemożliwa.

Z tym problemem spotkały się np. osoby, które w boomie kupowały mieszkania w celach inwestycyjnych. Ceny rynkowe, szczególnie po uwzględnieniu inflacji, są dziś zauważalnie niższe. – Także ci, którzy posiłkowali się kredytem w walutach obcych, dotkliwie odczuli osłabienie się polskiej złotówki. Poza tym nabywanie nieruchomości, które w danej chwili mają etykietę „opłacalne", może słono inwestora kosztować – dodaje Jan Bijas.

Także Marcin Krasoń, analityk Home Broker, podkreśla, że decydując się na inwestycję na rynku nieruchomości, należy pamiętać, że nie zawsze ceny mieszkań rosną i nie każda nieruchomość będzie dobrą inwestycją. – Należy wybierać te aktywa, które mają perspektywy wzrostu wartości. Ale nawet one nie gwarantują zysku. Indeks Cen Transakcyjnych, zbudowany na podstawie transakcji klientów Home Broker i Open Finance, czyli wskaźnik obrazujący zmiany cen mieszkań w największych polskich miastach, w latach 2008–2012 spadł o 25 proc. W ujęciu realnym, czyli uwzględniającym wskaźnik inflacji, mieszkania staniały w tym okresie o prawie 40 proc. – podaje Marcin Krasoń.

Dodaje, że z jednej strony, kupując nieruchomość, należy mieć świadomość, że może dojść do spadku jej wartości. Z drugiej jednak strony, w najlepszych okresach na rynku, zyski z inwestycji w nieruchomości były imponujące. Przykładowo z danych NBP wynika, że na warszawskim rynku wtórnym w samym 2007 r. ceny transakcyjne wzrosły o ponad 25 proc. Jeśli jednak ktoś kupił lokal w latach 2007–2008, istnieje ryzyko, że jego wartość jest niższa od tej w chwili zakupu.

O spekulacjach na rynku – jako sposobie na szybki zysk – wspomina też Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. – Oprócz inwestycji długoterminowych, m.in. w działki budowlane, możliwość najszybszej realizacji zysków dawały zakupy spekulacyjne nowych mieszkań. Dziś na rynku pierwotnym cesje umów przedwstępnych należą do rzadkości, ale w latach 2005–2007 r., przy skokowych wzrostach cen, takie transakcje pozwoliły wielu na inwestycję życia – opowiada Marcin Jańczuk. Przypomina, że mechanizm transakcji polegał na podpisywaniu umów przedwstępnych z deweloperami przy niewielkim początkowym zaangażowaniu kapitału własnego. Sami deweloperzy zachęcali do takich inwestycji, oferując model finansowania 10/90, co umożliwiało zapłatę większości kwoty po zakończeniu inwestycji.

– W ten sposób najlepsze mieszkania były wyprzedawane nie tylko wśród indywidualnych nabywców kupujących lokale na własne potrzeby, ale przez inwestorów-spekulantów, którzy już po kilku miesiącach – bo ceny rosły wtedy z miesiąca na miesiąc – przeprowadzali cesję umowy na nowego kupującego, inkasując przy tym wysokie odstępne – wspomina Marcin Jańczuk.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, przez wiele lat to kupno mieszkania na wynajem postrzegane było jako najlepsza inwestycja.