Czy wiesz, co wybuduje obok sąsiad.

Rz: Kiedy sąsiad pustej działki dowie się, że będzie ona zabudowywana? Kiedy starostwo powiatowe ma obowiązek wysyłania informacji do właścicieli sąsiednich parceli, że obok jest planowany jakiś budynek?

Alicja Niska: Nie w każdym przypadku organ ma obowiązek powiadamiania sąsiadów o zabudowie okolicy. Właściciele, użytkownicy wieczyści czy zarządcy nieruchomości zostaną powiadomieni o planowanej w sąsiedztwie inwestycji wyłącznie w przypadku, gdy ich nieruchomości będą się znajdować na tzw. obszarze oddziaływania tego obiektu. Obszar oddziaływania to teren znajdujący się w otoczeniu planowanego obiektu, wytyczany na podstawie bliżej nieokreślonej grupy „przepisów odrębnych", które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Jest to obszar każdorazowo ustalany ad casum, z uwzględnieniem nie tylko przepisów techniczno-budowlanych, lecz także indywidualnych paramentów projektowanej inwestycji oraz dotychczasowego sposobu zagospodarowania pobliskich terenów.

Kiedy zatem sąsiad dowie się, co powstaje obok?

Jeśli nieruchomości sąsiadów znajdą się w granicach określonego obszaru oddziaływania, organ poinformuje ich o planowanej zabudowie z chwilą wszczęcia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę – czyli w praktyce, po złożeniu wniosku przez inwestora. W takim przypadku sąsiedzi będą mieli status strony postępowania, który umożliwi im ochronę ich interesu prawnego, w tym zapewni dostęp do wiedzy o postępach realizowanego przedsięwzięcia oraz umożliwi zaskarżanie niekorzystnych dla nich rozstrzygnięć.

Mieszkańcy nowych bloków na warszawskiej Woli czują się oszukani przez inwestora osiedla i lokalne władze. Kiedy kupowali mieszkania, firma zapewniała: obok jest park, będzie zielono pod oknami. Tak było w planach dzielnicy. Teraz część terenu zostanie zabudowana blokami. Czy mieszkańcy mogą formułować swoje pretensje czy roszczenia na podstawie folderu, studium zagospodarowania czy ustnych obietnic?

Wszystko zależy od formy, w jakiej informacje o planowanym zagospodarowaniu otoczenia były przekazywane przyszłym mieszkańcom. Jeśli były to wyłącznie ustne zapewnienia czy foldery reklamowe, dochodzenie ewentualnych roszczeń może być bardzo trudne. Sprawa wygląda inaczej, jeśli obietnice dewelopera znalazły odzwierciedlenie w umowie – czy to bezpośrednio w jej zapisach, czy w załączonym do niej planie zagospodarowania terenu. W takim przypadku możliwe będzie dochodzenie roszczeń z tytułu nienależytego jej wykonania.

Do jakich dokumentów powinien zajrzeć kupujący mieszkanie?

Przed zawarciem umowy warto zweryfikować postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem przeznaczenia sąsiednich nieruchomości. To postanowienia planu – a nie studium, czy tym bardziej ustne obietnice – wiążą gminę przy podejmowaniu decyzji co do zagospodarowania okolicy i to niezgodność zabudowy z postanowieniami planu może być podstawą ewentualnych roszczeń wobec lokalnych władz. Weryfikacji planu warto dokonać przed zawarciem umowy – to pomoże  zawczasu ustalić, czy pobliska działka pozostanie zielonym zakątkiem, czy powstanie tam kolejny blok.

Niedawno było głośno o podwarszawskim osiedlu drogich domów, których mieszkańcy także czują się oszukani przez inwestora. Twierdzą: „najpierw sprzedał luksusowe wille za ciężkie pieniądze, a potem – fragment działki obok domów pod restaurację McDonald's. To obniża wartość nieruchomości i zakłóca spokój.  Inwestor wprowadził nas w błąd, nie uprzedzając o przeznaczeniu działki obok. Myśleliśmy, że będzie tam siłownia, a nie restauracja". Czy właściciele domów mogą mieć roszczenia wobec inwestora osiedla? Czy powinien ich uprzedzić?

Do czasu wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej, czyli do kwietnia 2012 r., kwestia informowania lub nie potencjalnych nabywców lokali o planowanym sąsiedztwie nie była nigdzie uregulowana, co w praktyce powodowało, że przekazanie takich informacji było uzależnione od dobrej woli i rzetelności dewelopera. Sytuacja zmieniła się wraz z wprowadzeniem na mocy tej ustawy obowiązku sporządzania przez deweloperów prospektu informacyjnego dotyczącego inwestycji. To ten dokument powinien zawierać między innymi informacje o sposobie zagospodarowania sąsiednich działek. Taki prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej – a co za tym idzie, jeśli informacje w nim zawarte okażą się nieprawdziwe – możliwe będzie nie tylko odstąpienie od umowy przez nabywcę lokalu, lecz także kierowanie wobec inwestora roszczeń odszkodowawczych.

A co z interesami osób, które zawarły umowę przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej?

Sytuacja prawna właścicieli lokali, których nie objęła ochrona wynikająca ze zmian wprowadzonych ustawą deweloperską, nie jest beznadziejna. Mogą się powoływać na błąd oraz niezgodność towaru z umową. Jednak ich pozycja względem dewelopera będzie zależeć przede wszystkim od treści umowy. Jeśli sporne zapewnienia dewelopera nie zostały w niej jasno określone, dowodzenie, że mieszkanie lub dom nie posiada cech, które obiecywał inwestor, może być istotnie utrudnione.

Co musi zawierać prospekt inwestycji – jak powinno zostać w nim opisane najbliższe sąsiedztwo osiedla? Czy taki prospekt uchroni nabywców przed niechcianym i niespodziewanym sąsiedztwem?

Zakres informacji, które powinny być zawarte w prospekcie, określa jego wzór, stanowiący załącznik do ustawy deweloperskiej. Składa się on z części ogólnej – dotyczącej dewelopera, nieruchomości i przedsięwzięcia oraz indywidualnej – dotyczącej konkretnego domu lub lokalu. Część dotycząca nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego powinna obejmować nie tylko dane nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, lecz także informacje w zakresie istnienia lub nie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sąsiednich działek, z uwzględnieniem ich przeznaczenia w planie, dopuszczalnego procentu zabudowy działki oraz dopuszczalnej wysokości zabudowy. Wzór prospektu nie określa, na ile szczegółowa powinna być taka informacja. Nie ulega jednak wątpliwości, że sam plan powinien być określony w sposób wystarczająco dokładny, tak, aby przyszli mieszkańcy mogli zapoznać się z jego treścią – czyli co najmniej poprzez podanie jego pełnej nazwy oraz organu, który go uchwalił. Jeśli planu dla sąsiednich działek nie uchwalono – deweloper powinien także zamieścić w prospekcie stosowną informację.

Jak szczegółowe powinny być dane w prospekcie?

Niezależnie od danych wynikających z planu prospekt powinien zawierać informacje na temat inwestycji planowanych w pobliżu nieruchomości, takich jak w szczególności budowa czy rozbudowa dróg, linii szynowych, projektowanych korytarzy powietrznych czy inwestycje komunalne – wysypiska, oczyszczalnie ścieków, cmentarze itp. Zgodnie z wzorem prospektu taka informacja powinna dotyczyć inwestycji planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości. Zamieszczenie w prospekcie powyższych danych ma na celu umożliwienie nabywcy zapoznania się z ewentualnymi utrudnieniami w korzystaniu z nabywanego lokalu czy domu oraz dokonanie na tej podstawie oceny atrakcyjności oferty dewelopera.

A co gdy informacje z prospektu będą inne niż obraz rzeczywisty?

Jeśli informacje zawarte w prospekcie okażą się niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym istniejącym w chwili zawierania umowy lub prospekt nie będzie spełniał wymogów wymaganych ustawą, nabywca mieszkania lub domu będzie mógł odstąpić od umowy z deweloperem. Takie samo prawo będzie mu przysługiwało także, jeśli prospekt w ogóle nie został mu doręczony. Niezależnie od tego, jeśli w prospekcie podano informacje, które nie odpowiadają rzeczywistości deweloper będzie odpowiedzialny na zasadach ogólnych, za nienależyte wykonanie umowy czy wprowadzenie w błąd.

Deweloper może zawsze powiedzieć: nie wiedziałem, co będzie obok, nie mam wpływu na inwestycje w otoczeniu.

Deweloper jest podmiotem profesjonalnym, od którego można oczekiwać, że będzie posiadał wiedzę o inwestycjach planowanych w pobliżu jego nieruchomości – tym bardziej że ustawa nakłada na niego obowiązek zawarcia w prospekcie wyłącznie takich informacji, które są dostępne w publicznych źródłach. Powinien, zatem zapewnić sobie dostęp do dokumentów w taki sposób, by móc uzyskać rzetelną wiedzę w tym zakresie. Tym bardziej że większość przykładowych inwestycji wskazanych we wzorze prospektu powinna wynikać z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, o których zawiadamia się w drodze obwieszczenia oraz które są podawane do publicznej wiadomości.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby osoba, która kupiła lokal, mogła się domagać odszkodowania od dewelopera za to, że w folderze widok z jej okna był inny, a w rzeczywistości firma postawiła kolejny blok?

Przede wszystkim nabywca powinien udowodnić, że towar, który otrzymał, nie jest tym towarem, który zgodnie z umową powinien był otrzymać. W praktyce oznacza to konieczność wskazania konkretnych postanowień umowy lub jej załączników (w tym prospektu informacyjnego oraz planu zagospodarowania terenu), które określały właściwości mieszkania i okolicy – właśnie takie jak widok z okna, lokalizacja pobliskiego parku czy placu zabaw dla dzieci – oraz określenia, na czym polega niezgodność. Dalsze wymogi są uzależnione od celu, który zamierzamy osiągnąć – czy jest to chęć odstąpienia od umowy, zamiana lokalu na inny czy odszkodowanie, a także od podstawy prawnej, na jakiej opieramy roszczenie. Ma to też znaczenie z punktu widzenia terminów zawiadomienia dewelopera o niezgodności oraz ewentualnego formułowania roszczeń. Warto zaznaczyć, że podstawą do roszczeń nie będą same foldery przygotowywane przez dewelopera czy grafiki zawarte w przekazach reklamowych. Mają one na celu przede wszystkim zachęcenie nas do kupna określonego towaru – a co za tym idzie przedstawienie go w możliwie najbardziej atrakcyjny sposób. —gb