Duży popyt na nieruchomości

W pierwszych trzech kwartałach 2014 r. inwestorzy wydali na obiekty komercyjne w Polsce niecałe 1,8 mld euro. To o 13 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (kiedy było to niemal 2,1 mld euro). Szczególnie słabo wypadł trzeci kwartał, w którym wartość transakcji wyniosła ok. 500 mln euro, podczas gdy w tym samym czasie 2013 r. sięgnęła prawie 1 mld euro. Widać bowiem ok. 50-proc. spadek w porównaniu z III kw. 2013 r. Czy oznacza to, że inwestycyjna hossa za nami?

Nadal wśród liderów

– Ten spadek nie jest początkiem żadnego trendu i nie oznacza, że Polska cieszy się mniejszym zainteresowaniem inwestorów – zapewnia Agata Sekuła, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL.

Zdaniem Krzysztofa Cipiura, menedżera w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank, odnotowany w ostatnim kwartale spadek wartości transakcji jest jedynie efektem słabszego III kw. 2014 r. i jednocześnie bardzo dobrego wyniku uzyskanego w III kw. 2013 r. – Niższa wartość transakcji w Polsce w ostatnim kwartale nie wynika w żadnym stopniu ze spowolnienia rynku czy braku zainteresowania inwestorów nieruchomości w naszym kraju. Po prostu tak ułożyły się transakcje: po bardzo dobrym pierwszym kwartale br. dwa kolejne zamykały się na niższych poziomach – tłumaczy Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Porównywanie więc danych za pojedyncze kwartały może się okazać bardzo mylące.

Jak zauważa Krzysztof Cipiur, w III kw. 2013 r. doszło do sprzedaży Silesia City Centre w Katowicach za ponad 400 mln euro. Ta umowa znacznie wówczas podbiła wynik.

Ponadto warto zwrócić uwagę, że w całym regionie środkowo-wschodnim Polska plasuje się na drugim miejscu, po Rosji, w której wartość inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych przekroczyła 2 mld euro od stycznia do września 2014 r. W tym samym czasie w ubiegłym roku Rosjanie mogli się pochwalić wynikiem niemal dwa razy wyższym – wówczas wydano niemal 3,8 mld euro na obiekty komercyjne. Tymczasem w innych krajach inwestorzy są zdecydowanie mniej aktywni – w Czechach w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku wydali ok. miliarda euro, a w Rumunii – niecałe 700 mln euro. Natomiast na Węgrzech wartość transakcji w nieruchomości komercyjnie nie przekroczyła w tym czasie nawet 400 mln euro.

Gorący koniec

– Polska jest oceniana jako perspektywiczna gospodarka i jej pozytywny wizerunek nie zmienia się w oczach inwestorów – zapewnia Łukasz Lorencki, starszy konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

A patrząc na toczące się obecnie procesy zakupów, w Polsce szykuje się bardzo gorąca końcówka roku. – W najbliższych miesiącach spodziewamy się zamknięcia znaczących transakcji na rynkach biurowych, w Warszawie i miastach regionalnych – przekonuje Krzysztof Cipiur.

Czwarty kwartał 2014 r. właściwie zaczął się od mocnego uderzenia – jeden z najbardziej prestiżowych warszawskich biurowców, Metropolitan, trafił do rąk Deutsche Asset & Wealth Management za niemal 190 mln euro. Analitycy JLL przypominają także o zawarciu wstępnej umowy sprzedaży centrum handlowego Focus Mall w Bydgoszczy. Kwota tej transakcji pozostaje na razie nieujawniona. Wiele więc wskazuje na to, że ostatni kwartał tego roku zamknie się wynikiem przekraczającym 1 mld euro.

Np. firma CBRE ma zaplanowane zamknięcie do dziesięciu transakcji jeszcze w tym roku. Przemysław Felicki zapewnia, że Polska ze swoimi pozytywnymi prognozami gospodarczymi i rosnącym rynkiem jest na jednym z pierwszych miejsc wymienianych przez fundusze zagraniczne jako cel inwestycyjny.

– Mamy dużą grupę aktywnych funduszy z Niemiec, Austrii, Wielkiej Brytanii czy USA, które znają dobrze rynek polski, posiadają tutaj swoje portfele nieruchomości oraz rosnącą grupę nowych graczy z Azji, USA czy nawet Afryki. Spodziewamy się więc utrzymania dobrej koniunktury na rynku inwestycyjnym przez najbliższe miesiące, a 2014 r. może zamknąć się podobnym wynikiem jak 2013 r. – prognozuje Przemysław Felicki.

Dodaje, że niskie stopy procentowe są głównym czynnikiem, który powoduje napływ kapitału na rynki nieruchomości. – Polska nie jest w tym zakresie jakimś szczególnym wyjątkiem, taki trend jest wyraźny w skali globalnej – zaznacza Felicki.

Łukasz Lorencki zapewnia, że popyt na nieruchomości komercyjne w naszym kraju jest wciąż bardzo wysoki, natomiast na rynku jest coraz mniejsza podaż atrakcyjnych budynków, czyli dużych, dominujących obiektów w największych miastach.

– Możliwe, że na koniec br. wartość transakcji nieznacznie spadnie w porównaniu z ubiegłym rokiem, gdyż w tym czasie z reguły decyduje o tym kilka umów o bardzo dużej wartości jednostkowej. Dlatego też zamknięcie jednej tylko transakcji może przesądzić o tym, czy ich wartość całkowita na koniec roku wzrośnie czy spadnie – mówi Łukasz Lorencki.

Według szacunków JLL od stycznia br. do dziś zamknęły się transakcje inwestycyjne o wartości ponad 2,1 mld euro.

– W 2014 r. całkowita wartość inwestycji osiągnie poziom porównywalny z 2013 r., czyli ok. 3,5 mld euro, lub nawet go przekroczy – prognozuje Agata Sekuła. – A prognozowany wzrost PKB w Polsce wpływa dalej pozytywnie na nastroje inwestorów – dodaje.

„Toksyczne" oferty

Według szacunków CBRE duży skok wartości transakcji odnotowały w ostatnim kwartale państwa „kryzysowe", czyli Irlandia i Hiszpania.

W Hiszpanii wolumen transakcji wzrósł z 1,3 mld euro notowanych w III kw. 2013 r. do 3,5 mld euro w ostatnim kwartale – czyli o 174 proc. W Irlandii, w tych samych okresach, nastąpił skok wartości transakcji z 478 mln do 1,6 mld euro, co daje wzrost aż o 240 proc.

– Co charakterystyczne, w Hiszpanii znaczący udział na rynku mają transakcje gotówkowe – zauważa Krzysztof Cipiur.

Mimo to o jakiejkolwiek hossie na tych rynkach trudno obecnie mówić.

– W Hiszpanii czy Irlandii znaczną rolę odgrywa psychologia, gdyż fundamenty obu gospodarek, szczególnie w ostatnim czasie, się nie zmieniły. Na wzrost wartości transakcji wpłynęły w znacznej mierze przejęcia tzw. toksycznych aktywów, czyli przejmowanych przez banki nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów niespłacanych przez klientów. Za większą skalę transakcji odpowiada również przeświadczenie, że prędzej czy później gospodarki tych krajów poprawią się na tyle, że możliwa będzie sprzedaż tych nieruchomości za o wiele wyższą cenę – wyjaśnia Łukasz Lorencki.

Analitycy JLL prognozują, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w całej Europie przekroczy w tym roku 180 mld euro, co będzie oznaczało 10-proc. wzrost w porównaniu z 2013 r.