Wraz z nadejściem wiosny wiele osób rozpoczęło poszukiwania działek pod budowę domu. Zachwycają się zielenią, słuchają śpiewu ptaków, a w wyobraźni ustawiają już dom z katalogu na upatrzonej posesji. Tymczasem z zakupem gruntu budowlanego wiąże się wiele pułapek. Jak ich uniknąć?

Radzi Marcin Jańczuk, dyrektor w agencji nieruchomości Metrohouse:

Oczywiste jest, że poszukując działki zależy nam kupnie jak najtańszego gruntu, by wydatek ten miał rozsądne proporcje w całości inwestycji. Pamiętajmy jednak, że ważne jest, by działka posiadała odpowiednią wielkość. Przygotowując się do budowy domu jednorodzinnego optymalna powierzchnia to co najmniej 700 mkw. Taka wielkość gwarantuje brak problemów z projektowaniem przyszłego budynku. Jednak to nie wszystko.

Zwróćmy uwagę także na kształt działki. Wszelkie nieregularne kształty - trapezy, trójkąty - mogą być barierą przy wkomponowaniu gotowego projektu domu. Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 m szerokości, trudno będzie znaleźć odpowiedni projekt. Wtedy pozostanie nam zamówienie znacznie droższego, indywidualnego.

Większość osób poszukujących działek wizualizuje je tak, by wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, a od południa ogród. W praktyce nie jest to takie łatwe do osiągnięcia.

Zwróćmy uwagę na wszelkie spadki terenu. Być może pierwsze wrażenie będzie pozytywne, ale dla architekta nie lada wyzwaniem będzie zaprojektowanie domu, a tym bardziej wkomponowanie w otoczenie ogrodu. Pamiętaj, że nie każdy wymarzony projekt domu będzie możliwy do zrealizowania na działce na zboczu.

Jaki  dojazd

Działka musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Nie ma problemu jeśli jest to droga publiczna. W przypadku jeśli konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielem, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z doświadczenia wynika, że zwykle nie ma z tym większych problemów, ale gdy natrafimy na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się w sądzie.

Ważnym elementem jest określenie, kto odpowiada za stan dróg wokół działki w sezonie zimowym. Ponadto jeśli jest ona położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu.

I jeszcze jedno: nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki.

Grunt blisko wody

Jeśli nie jesteśmy do końca pewni, co kryje w sobie ziemia, warto zdecydować się na badania gruntu. Jest to zazwyczaj seria odwiertów, która pozwala lepiej dobrać strukturę fundamentów. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych będzie łatwiej zaprojektować przyszły dom.

Ponadto tego typu badania odkrywają czasem nieopowiedzianą historię gruntów. Okazuje się, że w tym miejscu było kiedyś wysypisko, czy też pozostałości po innych budynkach lub też są to grunty z przewagą torfu uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Z jednej strony taka wiedza da nam odpowiedź na pytanie, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, a z drugiej pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych.

Często zależy nam na zakupie działki w pobliżu cieków wodnych. Dlatego warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Obecnie nie trzeba polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl.

Przy okazji warto zaznaczyć, że jeśli w pobliżu naszej działki znajduje się wał przeciwpowodziowy, budowa domu (o ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalona od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.

Media za płotem?

Podstawą przy zakupie działki budowlanej musi być dostęp działki do energii elektrycznej. Fakt, że w pobliżu znajduje się słup energetyczny nie jest wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd.

Każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu. W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci.

Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje przecież możliwość wywiercenia własnego ujęcia. Ideałem byłby dostęp do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są znacznie droższe.

Okolica gruntu

Częstym błędem popełnianym przez osoby kupujące działki jest zakup gruntów z dala od infrastruktury drogowej. W rezultacie każde wyjście z domu wymaga korzystania z auta. Zanim dokonamy zakupu warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość do placówek oświatowych nie będzie problemem w codziennym funkcjonowaniu naszej rodziny.

Warto przeanalizować system komunikacji publicznej. Dodajmy, że działki położone w bliskiej odległości do stacji kolejowej mają wyższe ceny niż ich odpowiedniki oddalone od tej formy komunikacji.

Zwykle działki oglądamy tylko za dnia. Proponujemy choć raz wybrać się tam wieczorem, aby sprawdzić, jak wygląda teren po zmroku, czy oby nie jest niebezpiecznie? Okolica to nie tylko sąsiednie działki, ale pobliskie zabudowania.

W przypadku, gdy obok upatrzonego terenu stoją domy, nie ma powodów do niepokoju, ale gdy w bliskim sąsiedztwie jest np. duży market, zakład produkcyjny, czy warsztat, warto dokładnie prześledzić, czy działalność takiego punktu nie będzie mieć negatywnego wpływu na komfort naszego zamieszkania.

Stan prawny

W ewidencji gruntów i budynków (w wydziale geodezji miejscowego starostwa) uzyskamy wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej.

Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni nam jej numer, możemy samodzielnie na stronie zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez nasze grunty, by dostać się do swojej posesji.

Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi nam weryfikację, czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy jest jedynym właścicielem działki i możemy z nią rozmawiać o zakupie.

Księgę wieczystą sprawdzimy w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych: ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html

Działka budowlana teoretycznie