Ceny ziemi biją kolejne rekordy

Tak wynika z danych firmy Knight Frank za I kwartał 2015 roku. Rekord cenowy na Wyspach wyniósł 8059 GBP za akr (ok. 0,4 ha ziemi ), co przy kursie GBP/PLN na poziomie 5,6 zł, oznacza cenę na poziomie 111,5 tys. zł za ha (w Polsce za ha ziemi rolnej płacono pod koniec 2014 r. ponad trzy razy mniej ).

Jeśli chodzi o w Wielką Brytanię to analitycy Knight Frank podkreślają, że znacznie wyższe wyceny osiągają duże, ponad 400-ha areały. Za te płacić trzeba przeważnie o połowę więcej niż wynikałoby ze średniej.

- Warto podkreślić, że na rynku mieszkaniowym przeważnie działa mechanizm odwrotny, a więc taki zgodnie, z którym to raczej mniejsze nieruchomości są droższe za metr. W przypadku gruntów rolnych to jednak większe parcele pozwalają korzystać z efektów skali, a więc ułatwiają efektywne gospodarowanie. Identyczny mechanizm działa w Polsce, gdzie działki rolne o większym areale są niczym biały kruk. Co więcej to właśnie te działki drożeją najszybciej – wynika z szacunków Lion's Bank.

Nawet jednak średnia cena brytyjskiej ziemi jest znacznie wyższa niż polskiej. Indeks wartości ziemi rolnej stworzony przez Lion's Bank sugeruje bowiem, że pod koniec ubiegłego roku za hektar rodzimej ziemi trzeba było płacić przeciętnie 31,5 tys. zł.

- Choć pod względem wysokości ceny parceli brytyjska ziemia wyraźnie deklasuje rodzimą, to już pod względem dynamiki zmian cen polska ziemia zdaje się być bezkonkurencyjna na tle innych krajów europejskich. Jak bowiem wynika z szacunków Lion's Bank w ciągu 10 lat przeciętny hektar nad Wisłą zdrożał o 406 proc., podczas gdy na Wyspach progres w analogicznym okresie wyniósł 192 proc. - wylicza Bartosz Turek z Lino/s Banku.

Podkreśla, że zanim ktoś postanowi wejść na rynek gruntów rolnych w celach inwestycyjnych, musi być świadomy, że inwestycja taka jest długoterminowa i obarczona ryzykiem, a fakt, że ziemia drożała w ostatnich latach nie gwarantuje podobnych wyników w przyszłości.

Jak drożała ziemia rolna w Polsce

W ciągu 10 lat ceny ziemi wzrosły o 406 proc., czyli średnio 17,6 proc. w skali roku.

Gdyby szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro.

Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym lokując kapitał na tym ciekawy rynku.

Wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność).

W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Ziemia, którą można zabudować jest bowiem najczęściej kilku- czy kilkunastokrotnie droższa niż ta stricte rolna. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak doprowadzić do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.

W ostatnim czasie motorem napędowym dla obserwowanej na rynku gruntów hossy jest zbliżające się otwarcie rynku dla nabywców z Unii, gdzie ziemia jest przeciętnie 2-3 razy droższa niż nad Wisłą (choć nie brakuje krajów o cenach niższych - np. Francja czy Szwecja).

Od maja 2016 roku obywatele UE będą mogli kupować ziemię nad Wisłą bez specjalnego wymaganego dziś - zezwolenia. Zbliżanie się tej daty powoduje z jednej strony ograniczenie podaży, bo rolnicy nie chcą sprzedawać ziemi po dzisiejszych cenach, skoro za niewiele ponad rok ma być drożej.

Z drugiej strony wiara, że maj 2016 roku będzie datą przełomową, powoduje jeszcze większy wzrost popytu na ziemię, który przy ograniczonej podaży nie może być zaspokojony - efekt to wyższe ceny.