- Inwestorzy, którzy mają gotówkę na zakup mieszkania pod wynajem, a jednocześnie wysoką zdolność kredytową, mogą rozważyć zaciągnięcie kredytu na dwie nieruchomości - mówi Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.

Dodaje, że opłacalność inwestycji zależy od wielu czynników, ale statystyki wskazują, że warto postawić na takie rozwiązanie. - Trzeba być oczywiście świadomym związanego z operacją ryzyka - zastrzega.

Grunt to dobry najemca

- Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych spowodowane najniższymi stopami procentowymi w historii kusi, by skorzystać z bankowego finansowania nawet osoby, które dysponują gotówką - zauważa analityk Home Brokera. - Posiłkując się kredytem można kupić dwa mieszkania, a nie jedno, trzeba jednak pamiętać, że zakup na kredyt wiąże się z dodatkowymi kosztami okołokredytowymi, no i odsetkami przez cały okres spłaty.

Home Broker sprawdził, jak wygląda opłacalność inwestycji w dwa mieszkania na wynajem w przypadku zaciągnięcia kredytu na 10, 20 i 30 lat. - Warszawa jest największym w Polsce rynkiem nieruchomości, tutaj też działa najwięcej inwestorów, którzy chcą ulokować swoje środki w mieszkanie na wynajem, dlatego symulację zakupu dwóch mieszkań na kredyt przeprowadzimy dla warunków warszawskich - tłumaczy Marcin Krasoń.

Z danych dotyczących transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz ofert najmu w serwisie Domiporta.pl wynika, że oczekiwana rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem w stolicy to dziś 4,72 proc. - Kupując 30-metrowe mieszkanie za 362 tys. zł, czyli za średnią warszawską cenę, po zapłaceniu podatku i czynszu, otrzymamy rocznie 17,1 tys. zł, a przez dziesięć lat - 171 tys. zł - podaje Marcin Krasoń. - Obliczenia zakładają, że w ciągu roku mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca. W przypadku znalezienia stałego długoterminowego najemcy kwota będzie wyższa - dodaje.

Koszty okołokredytowe

- A co, gdyby kupić dwa takie mieszkania zamiast jednego, posiłkując się dodatkowo kredytem? Mając do dyspozycji kwotę 362 tys. zł, musimy jednak pamiętać o dodatkowym koszcie w postaci opłat okołokredytowych. Prowizje i ubezpieczenia pochłoną około 8 tys. zł za jedno mieszkanie, więc łącznie będzie to 16 tys. zł - wylicza Marcin Krasoń. - Z kwoty 362 tys. zł na wkład własny można więc przeznaczyć tylko 346 tys. zł. Na zakup dwóch mieszkań potrzeba 724 tys. zł (dwie nieruchomości po 362 tys. zł każda), to znaczy, że trzeba od banku pożyczyć 378 tys. zł - dodaje.

Potem trzeba policzyć odsetki od kredytu i sprawdzić, czy wynajmując mieszkanie jesteśmy w stanie na nie zarobić. - Podstawowym błędem byłoby wziąć do obliczeń obecny poziom oprocentowania kredytów. Stawka WIBOR wynosi mniej niż 1,7 proc., ale średnia za ostatnie dziesięć lat to około 4,2 proc. i taką przyjęliśmy do kalkulacji. Wydaje się to bardziej realne niż utrzymanie rekordowo niskich stóp w długim terminie - tłumaczy analityk.

Zakładając, że pieniądze z najmu będziemy odkładać w całości, po dziesięciu latach uzbiera się kwota 171 tys. zł. - Przy zaciągnięciu kredytu i zakupie dwóch mieszkań, po odliczeniu kosztów związanych z obsługą zadłużenia, zostanie 202,5 tys. zł - o 18,5 proc. więcej - wylicza analityk Home Brokera.

Dodaje, że nadwyżka ta w ujęciu procentowym spada wraz z wydłużaniem okresu kredytowania. - Wiąże się on z nieproporcjonalnym wzrostem kosztu z tytułu odsetek. Przy kredycie na 20 lat będzie to 17 proc., a przy 30-letniej pożyczce - 13 proc.

-Gdyby w okresie spłaty kredytu oprocentowanie było niższe niż przyjęte 4,2 proc., korzyści z zakupu dwóch nieruchomości będą większe - podkreśla Marcin Krasoń.

Kluczowy WIBOR

Analityk Home Brokera przestrzega, że taka inwestycja wiąże się z większym ryzykiem. Po pierwsze - trzeba znaleźć dwóch najemców. - W obliczeniach przyjęliśmy, że mieszkanie będzie stało puste średnio półtora miesiąca w roku, ale w przypadku dłuższych okresów przestoju, rentowność takiej inwestycji będzie niższa i może dojść do sytuacji, że stanie się nieopłacalna - przestrzega Marcin Krasoń. - Kolejne ryzyko to stopy procentowe. Pod uwagę wzięliśmy średni WIBOR z ostatnich dziesięciu lat (4,2 proc.), co pozwala spojrzeć na sytuację z perspektywy szerszej niż ostatnich kilka kwartałów.Scenariusza, w którym stopy rosną jeszcze wyżej, nie można jednak wykluczyć. Gdyby np. przyjąć WIBOR na poziomie 6,2 proc., to nawet przy 10-letnim kredycie przychody z najmu nie pokryłyby kosztów kredytu - zauważa.