Tak wynika z analiz portalu nieruchomości Domiporta.pl oraz firmy Home Broker. - Wzrost cen mieszkań w Łodzi i Warszawie sprawia, że miasta te tracą na atrakcyjności dla osób, które chciałyby kupić tam nieruchomość na wynajem. Za cenami nie idą bowiem stawki najmu - tłumaczy Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.

A Maciej Górka, ekspert portalu Domiporta.pl dopowiada, że nie zmienia to faktu, że średnia oczekiwana rentowność najmu nadal znacząco przewyższa zyski z bankowych lokat. Patrz: Rentowność najmu mieszkań.

Ile lat na zwrot

Z analiz wynika, że z siedmiu badanych miast najlepiej wypada Gdańsk, gdzie oczekiwana stopa zwrotu wynosi 5,21 proc. - Wartość ta zależy głównie od ceny mieszkania oraz stawki najmu - tłumaczy Marcin Krasoń. - Nie należy jednak zapominać o innych czynnikach, takich opłaty eksploatacyjne, nakłady poniesione na przygotowanie nieruchomości oraz czas potrzebny na znalezienie najemcy - zastrzega.

Maciej Górka zwraca uwagę, że Gdańsk jest jedynym badanym miastem, w którym przeciętna oczekiwana rentowność najmu przekracza 5 proc. netto. - Za metr mieszkania w tym mieście trzeba zapłacić średnio 5 242 zł, zaś mediana stawki najmu to 34,64 zł za mkw. - podaje Maciej Górka. - Po uwzględnieniu opłat, podatków i miesięcy bez najemcy, rentowność takiej inwestycji wyniesie 5,21 proc. netto w ujęciu rocznym. To oznacza, że inwestycja zwróci się po 19 latach i dwóch miesiącach.

Analitycy tłumaczą, że Gdańsk to bardzo zróżnicowany rynek nieruchomości. - Lokale w prestiżowych miejscach, na Starówce czy nad morzem kosztują krocie - często ponad 10 tys. zł za mkw. - podaje Marcin Krasoń. - Z drugiej strony mieszkania wymagające remontu zlokalizowane w mniej atrakcyjnej okolicy kosztują czasem poniżej 3 tys. zł za mkw.

Maciej Górka dodaje, że na drugim biegunie są Kraków, Gdynia i Poznań, gdzie oczekiwana stopa zwrotu wynosi 3,7-3,8 proc. w skali roku. - To oznacza, że zwrot z inwestycji nastąpi po 26-27 latach. Należy jednak pamiętać, że zakup mieszkania na wynajem może procentować nie tylko poprzez zarabianie na wynajmie. Nie zapominajmy o wzroście wartości nieruchomości - tłumaczy analityk z Domiporty.pl. - Oczywiście trudno przewidywać, jak zachowywać się będą ceny na przestrzeni kilkunastu czy kilkudziesięciu lat, aczkolwiek obserwacje dojrzałych rynków pokazują, że w długim terminie ceny mieszkań rosną 1-2 pkt proc. ponad inflację - dodaje.

Zastrzega jednak, że ważny jest moment zakupu nieruchomości.- Transakcja w szczycie hossy sprawi, że samo odrobienie strat zajmie wiele lat - tłumaczy Maciej Górka.

Wielki stołeczny rynek

Marcin Krasoń zwraca uwagę, że inwestorów niezmiennie przyciąga Warszawa, największy i najbardziej dynamiczny rynek nieruchomości w kraju. - Ostatnie wzrosty cen (przeciętna cena transakcyjna mkw. mieszkania wzrosła od początku roku z 7,1 do ponad 7,4 tys. zł) obniżyły jednak nieco średnią rentowność inwestycji w lokal na wynajem - mówi analityk Home Brokera. - Kilka miesięcy temu było to ponad 4,8 proc. rocznie, a dziś - 4,35 proc. Podobnie jest w Łodzi, gdzie od początku roku wzrost cen przekroczył 15 proc. (to efekt m.in. niskiej bazy), co doprowadziło do spadku rentowności najmu z 5 do niewiele ponad 4 proc. rocznie.

Analitycy wyjaśniają, że badanie rentowności najmu opiera się na medianach cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych najmu pomniejszonych o 5 proc. - Oczywiście nie każdy zarobi tyle, co rynkowa średnia. Wśród mieszkań na wynajem są bardziej i mniej zyskowne - podkreśla Maciej Górka.

Dodaje, dla porównania, że najlepiej oprocentowana roczna lokata na wyższą kwotę (np. 100 tys. zł – to wyklucza promocje, które często dotyczą maksymalnie kilku tys. zł) to dziś niespełna 2,3 proc. netto.

- Nawet najlepsza lokata daje dziś znacznie niższy zysk niż mieszkanie na wynajem w każdym z badanych miast. Należy jednak pamiętać, że inwestycja w nieruchomość wymaga więcej wysiłku niż założenie lokaty - zwraca uwagę Maciej Górka. - Przy takiej inwestycji od razu też wiadomo, ile wyniesie zysk, podczas gdy z mieszkaniem na wynajem sytuacja jest bardziej skomplikowana i nieprzewidywalna. Rynkowe średnie dają jednak podstawy by wierzyć, że jest to korzystne rozwiązanie - przekonuje.

Najem coraz bardziej popularny

– Z analizy danych popytowych w naszym serwisie wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba pytań o mieszkania na wynajem w siedmiu lokalizacjach wzrosła o 8-proc. - podaje Maciej Górka. Wynika to, jak tłumaczy analityk, z rosnącej mobilności młodych osób migrujących po kraju, aby znaleźć pracę.

– Jednocześnie obserwujemy znaczny, bo prawie 12-proc. spadek zainteresowania mieszkaniami na sprzedaż, co może wynikać ze wzrostu cen w ostatnich miesiącach - komentuje ekspert z Domiporta.pl.

Według analityków tego portalu największym zainteresowaniem na rynku najmu cieszą się mieszkania dwupokojowe, które można wynająć za 1,7 -2 tys. zł miesięcznie. O takie nieruchomości pyta 37 proc. potencjalnych najemców.

Jak liczona jest rentowność najmu? Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest liczona na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.

Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

- Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych - tłumaczy Marcin Krasoń - Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 zł za mkw. opłat dla administracji płaconych przez właściciela (6 zł w Krakowie i Wrocławiu oraz zł w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.