Spowolnienie u bram? Polska trzyma się mocno

Nieruchomościowa lokomotywa w Polsce wciąż jest w pełnym pędzie. Chociaż w I połowie br. wartość transakcji kupna sprzedaży obiektów komercyjnych nad Wisłą wyniosła 2,72 mld euro (11,8 mld zł), to eksperci spodziewają się, że w II półroczu zostaną zamknięte duże projekty i w skali całego roku wartość transakcji zbliży się do ubiegłorocznego rekordu. Wtedy inwestorzy ulokowali ponad 7,2 mld euro (ponad 31 mld zł), rekordy padły na rynku biurowców (2,79 mld euro), obiektów handlowych (2,5 mld euro) i logistyczno-przemysłowych (1,8 mld euro).

Jak długo utrzyma się dobra koniunktura? Ostatnio w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Jarosław Zagórski, dyrektor ds. rozwoju w Ghelamco Poland – to jeden z najaktywniejszych deweloperów biurowych – powiedział:

– Biurowce budują się na potęgę, jedni są zadowoleni, inni przerażeni, jest tak dobrze, że trzeba zacząć się martwić. My nie mieliśmy w tym roku wakacji, pierwszy raz odkąd pracuję na rynku, lato nie różniło się od jesieni. Ale są już pierwsze symptomy braku nowych transakcji, zapytań inwestorów jest mniej. Powoli idzie małe spowolnienie – pytanie, czy chwilowe, ze względu na wyczekiwanie na rozwój sytuacji makro, czy jednak przyczyny są głębsze – powiedział. Wciąż nie wiadomo, co z brexitem, także ciągłe niepokoje związane z wojną handlową USA i Chin mogą wpłynąć na nastroje inwestorów.

Atrakcyjny rynek

Jak perspektywy oceniają inni uczestnicy rynku?

– Popyt na nieruchomości komercyjne na rynku inwestycyjnym jest bardzo wysoki, co przekłada się na rekordowo niskie stopy kapitalizacji. Oznacza to, że nieruchomości zlokalizowane w Polsce są najdroższe w historii – komentuje Tomasz Buras, prezes firmy doradczej Savills Polska.

– Tak wysoka wycena aktywów nad Wisłą świadczy o dojrzałości naszego rynku i dużym zainteresowaniu inwestorów. Mimo rekordowych wycen polskich aktywów nadal oferują one dyskonto w odniesieniu do rynków Europy Zachodniej rzędu 100–150 punktów bazowych – podkreśla Tomasz Buras.

Ekspert zaznacza, że tradycyjnie ostatnie miesiące roku charakteryzują się wysoką aktywnością inwestorów, ale równie pewne jest, że części z transakcji nie uda się zamknąć i zostaną one przesunięte na przyszły rok.

– Spodziewamy się, że łączna wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2019 r. może się zbliżyć do rekordowego wyniku z zeszłego roku i zamknąć się w przedziale 6,5–7 mld euro – mówi. I przypomina, że mimo bardzo pozytywnych wskaźników ekonomicznych dla Polski udział rodzimego kapitału na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne jest marginalny.

– To mocno uzależnia nas od kondycji światowej gospodarki. Czynnikami zagrożenia są m.in. brexit, wojna handlowa między USA i Chinami oraz jej wpływ na Niemcy – naszego głównego partnera handlowego – czy wreszcie plany obniżki stóp procentowych w USA, które mogą spowodować większe zainteresowanie tamtejszym rynkiem azjatyckich funduszy. Liczba transakcji w toku sprawia, że w najbliższych miesiącach nie powinniśmy odczuć spowolnienia. Cykl koniunkturalny na rynku jest zjawiskiem nieuniknionym, ale Polska ma szansę pozostać obiektem zainteresowania międzynarodowych inwestorów nawet w przypadku wahań światowej gospodarki – ocenia.

Zdaniem prezesa atutami polskiego rynku są dostępność wysokiej jakości produktu inwestycyjnego w postaci atrakcyjnych nieruchomości oraz stopy zwrotu, które mimo kompresji pozostają wyższe niż w krajach Europy Zachodniej.

Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w firmie JLL, uważa, że wszystko wskazuje na to, iż będziemy mieć do czynienia z kolejnym rekordowym rokiem na rynku biurowym.

– Do końca sierpnia wartość inwestycji wyniosła 2,3 mld euro, a dla porównania cały ubiegły rok zamknął się wynikiem 2,8 mld euro. W toku są transakcje szacowane na łącznie ponad 2 mld euro – oczywiście niektóre mogą przesunąć się na początek przyszłego roku, jednak nawet biorąc pod uwagę umiarkowanie pozytywny scenariusz, tegoroczny wynik powinien znacząco przewyższyć ubiegły rok – szacuje ekspert.

Optymistyczne spojrzenie ma również Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.

– Rynek nieruchomości biurowych odzwierciedla kondycję i założenia firm, które planując swoje strategiczne działania na kolejne lata, zgłaszają zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. W I połowie tego roku wynajęto 406 tys. mkw., co było o 3 proc. niższym rezultatem rok do roku. Równocześnie poprawił się wynik absorpcji, co przyczyniło się do spadku wskaźnika powierzchni niewynajętej w centrum miasta do 5,6 proc. Mimo oczekiwanego spowolnienia wszystko wskazuje na to, że najem w 2019 r. będzie na wysokim poziomie. W II połowie roku oczekujemy kolejnych dużych transakcji, a obiekty, które obecnie są w budowie, znajdują swoich najemców – uważa Sznajder.

Kwestia jakości

– W I połowie br. wartość transakcji na rynku nieruchomości biurowych kolejny raz wyprzedziła nieruchomości handlowe i wszystko wskazuje na to, że będziemy mieć do czynienia z kolejnym rekordowym rokiem – mówi Łukasz Duczkowski, dyrektor ds. inwestycji w Globalworth Poland – to właściciel największego w kraju portfela biurowego zbudowanego w ostatnich latach kosztem setek milionów euro.

– I półrocze było także intensywne dla naszej spółki, dokupiliśmy cztery biurowce. Rynek biurowy w Polsce wciąż przyciąga nowych graczy, m.in. inwestorów z Azji, i z punktu widzenia inwestycji w biurowce spowolnienia na horyzoncie nie widać. Stabilna gospodarka pozwala nam także prognozować łagodniejszy przebieg cyklu koniunkturalnego, niż to miało miejsce w 2008 r. – jesteśmy lepiej przygotowani na ewentualne zmiany w dynamice rynku – uważa menedżer.

Duczkowski podkreśla, że najemcy interesują się nieruchomościami dojrzałymi, w centralnych lokalizacjach, z aktywną społecznością użytkowników i odwiedzających.