Inwestorzy i najwięksi gracze branży deweloperskiej ruszyli na nieznane wody. Chcą budować dla studentów mieszkania na wynajem oraz prywatne akademiki. Ale czy przysłowiowy biedny student może faktycznie wpływać na popyt na lokale w nowym budownictwie czynszowym? Czy znajdą się chętni na pokoje w prywatnych, może ładniejszych, ale droższych, prywatnych akademikach?

Komentuje Urszula Ołowniuk, konsultant w Zespole Doradztwa Deweloperskiego i Wycen firmy Reas:

- W Polsce liczba studentów sięga blisko 1,5 miliona. Ich populacja stanowi istotną grupę mieszkańców zwłaszcza w dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław lub miast typowo akademickich jak np. Lublin. Poza tym w ostatnich latach obserwuje się bardzo szybki wzrost liczby studentów zagranicznych studiujących na uczelniach wyższych w Polsce. Jest to związane głównie z atrakcyjną ofertą edukacyjną uczelni, które konsekwentnie zabiegają o studiujących obcokrajowców.

W samej Warszawie studiuje blisko ćwierć miliona osób. I choć część z nich mieszka z rodzicami, a inni studiują zaocznie i dojeżdżają na studia w weekendy, to z pewnością studenci są dla rynku mieszkaniowego istotną grupą popytową. Już jakiś czas temu znaleźli się oni w kręgu zainteresowań inwestorów i deweloperów planujących nowe inwestycje w dużych miastach. Jak zatem wygląda sytuacja mieszkaniowa polskich studentów i czy faktycznie jest to grupa potencjalnych klientów na nowe produkty mieszkaniowe?

Większość wynajmuje

Z badań ankietowych przeprowadzonych przez Reas na początku 2016 roku wynika, że aż 46 proc. warszawskich studentów w czasie studiów mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Jeśli dodać do tego grupę, która zdecydowała się na zamieszkanie w akademiku, okazuje się że za wynajęcie „miejsca do spania" - w takiej czy innej formie - płaci ponad połowa populacji studentów stolicy.

Zdecydowana większość (89 proc.) spośród tych, którzy zdecydowali się na wynajem niezależnego mieszkania, współdzieli je z innymi osobami (nie tworząc z nimi gospodarstwa domowego), a 85 proc. tych współdzielonych mieszkań to lokale dwu- i trzy- pokojowe. Główną przyczyną, dla której młodzi ludzie decydują się na zamieszkanie ze współlokatorem jest czynnik ekonomiczny. W porównaniu do kawalerek, za które trzeba zapłacić co najmniej 1500 zł miesięcznie, koszt miesięcznego zamieszkania we współdzielonym dwu- czy trzypokojowym mieszkaniu może być o połowę niższy. Oczywiście, tym niższy, im więcej osób zamieszkuje w danym lokalu. Niewielka liczba dostępnych na rynku mieszkań typu studio sprawia ponadto, że jeśli tylko cena najmu jest przystępna, błyskawicznie znikają one z oferty.

Analizując koszty nie można zapomnieć o tym, że standard mieszkań oferowanych studentom jest w większości przypadków dość niski. Mieszkania w tzw. standardzie studenckim są rzadko odświeżane i remontowane, a wyposażenie jest zwykle pozostałością po wcześniejszych mieszkańcach, bądź też przypadkowo dobraną kompozycją różnego rodzaju mebli i urządzeń. Dla sporej grupy studentów jest to jakość poniżej oczekiwań. Czy jednak przysłowiowego „biednego studenta" stać na to, aby wybrzydzać?

Według naszych badań 41 proc. studentów wynajmujących mieszkania na wolnym rynku posiada średnie dochody miesięczne przewyższające 1800 zł netto (praca, stypendia naukowe/socjalne, pomoc rodziców itp.). Jest to zatem grupa osób, która przy większej dostępności lepszych jakościowo mieszkań zapewne byłaby zainteresowana poprawą swoich warunków mieszkaniowych. To przede wszystkim do nich powinna być skierowana oferta tworzona przez inwestorów i deweloperów, którzy rozważają realizację inwestycji w sektorze najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików.

Nie ma jak u mamy

Kolejną grupę potencjalnie zainteresowanych mieszkaniami w nowym budownictwie czynszowym lub pokojami w prywatnych akademikach mogą stanowić studenci mieszkający podczas studiów z rodziną. W Warszawie takie miejsce zamieszkania zadeklarowało blisko 30 proc. ankietowanych. Ok. 30 proc. z nich posiada dochody miesięczne powyżej 1800 zł netto.

Znacząca część tej grupy to osoby, które mieszkają z rodziną, gdyż nie widzą aktualnie lepszej oferty na rynku mieszkaniowym. Nie są w stanie zakupić jeszcze własnego mieszkania, a wynajmowanie mieszkań o niskim standardzie nie jest dla nich interesującą alternatywą. Do podjęcia decyzji o wyprowadzeniu się od rodziny i zamieszkaniu samodzielnie potrzebna jest skrojona na ich potrzeby oferta najmu, która w perspektywie kilku najbliższych lat zaspokoi nie tyle potrzeby mieszkaniowe, co subiektywne poczucie niezależności i utrzymanie odpowiedniego poziomu życia.

Obcokrajowcy w akademikach

Z innymi problemami borykają się studenci zagraniczni. Choć w większości stać ich na to by wynająć niezależne mieszkanie, to znalezienie takiej oferty wcale nie jest proste. Prywatni właściciele mieszkań niechętnie wynajmują swoje mieszkania obcokrajowcom, zwłaszcza młodym. Ograniczeniem jest nie tylko bariera językowa, ale też duża doza nieufności.

Dla części studentów istotne jest także poczucie bezpieczeństwa - w większym stopniu zapewniane przez instytucję wynajmującą lokal. Pozostaje wówczas oferta uczelni, czyli tzw. akademiki, które w Polsce w dużym stopniu znacząco odbiegają standardem od tego, czego obywatele zwłaszcza krajów Europy Zachodniej czy Skandynawii mogą oczekiwać na podstawie rodzimych doświadczeń.

Nie dość, że liczba miejsc dostępnych w domach studenckich jest relatywnie niewielka (mogą zaspokoić potrzeby mieszkaniowe jedynie ok. 9 proc. populacji studentów w Polsce), to większość z tych budynków lata świetności ma już dawno za sobą. Jeśli wziąć pod uwagę, że liczba studentów zza granicy przekroczyła w ubiegłym roku 46 tysięcy, a w samej Warszawie stanowi ponad 6% wszystkich studiujących (3,1 proc. w skali kraju), to jest to grupa, którą warto brać poważnie pod uwagę przy szacowaniu popytu w segmencie instytucjonalnego najmu studenckiego.

Student podyktuje warunki

Wizja „biednego studenta" powoli odchodzi do lamusa. Oprócz skromnie żyjących studentów istnieje spora grupa osób o znacznie lepszej sytuacji finansowej, często dobrze radzących sobie na rynku pracy już w czasie studiów.

Śmiało można powiedzieć, że dla większości z nich przysłowiowe studenckie warunki nie są już wystarczające. Dobra sytuacja materialna sprawia, iż mają oni możliwość zapewnienia sobie lepszego standardu życia. Wzrastają ich wymagania i potrzeby względem środowiska i otoczenia, w którym żyją. Szukają mieszkań na wynajem w bieżącej ofercie, co nie jest proste, gdyż rynek najmu nie jest dobrze dostosowany do ich potrzeb i możliwości finansowych.

Warto więc pochylić się nad głębszą analizą ich sytuacji materialnej, preferencji i wymagań przy planowaniu inwestycji przeznaczonych na wynajem. Projekty mieszkaniowe uwzględniające te wszystkie aspekty oraz zapewniające większe bezpieczeństwo najmu w porównaniu do rynku prywatnego z pewnością stanowiły będą interesującą alternatywę nie tylko dla studentów z Polski, ale również dla obcokrajowców, których z roku na rok przybywa na uczelniach w Polsce.