Wspólnoty i spółdzielnie: brakuje 100 mln złotych

W ciągu dwóch ostatnich lat zwiększyły się niemal siedmiokrotnie. Brak regularnych płatności negatywnie wpływa na stan budynków, zwłaszcza tych, które wymagają pilnych remontów.

Kto się boi

Pogłębiający się kryzys i coraz większe problemy ze spłatą kredytów doprowadziły do lawinowego wzrostu zadłużenia Polaków wobec spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Jak wynika z danych Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor, zaległości czynszowe jesienią 2014 r. wynosiły tylko 15 mln zł, a dziś w rejestrze dłużników figuruje 8,6 tys. osób z łączną zaległością sięgającą aż 103 mln zł. Średni dług utrzymuje się na poziomie 11 952 zł. Taki stan pozostaje niezmieniony od października ubiegłego roku.

- Na pewno wpływ na zaistniałą sytuację ma brak realnych konsekwencji dla dłużników wspólnot mieszkaniowych - uważa Michał Wilczyński, kierownik administracji i zarządzania w dziale administracji wspólnotami mieszkaniowymi w firmie Budotex z Wrocławia. - Zarządcom zwyczajnie brakuje odpowiednich narzędzi, które byłyby respektowane i niosły odczuwalne dla dłużnika skutki. Przykładowo: jeśli nie płacimy za prąd czy telefon, dostawca wyłącza nam usługę. Tymczasem dług w spółdzielni mieszkaniowej może spokojnie narastać, bo widmo ograniczenia dostępu do wody czy ogrzewania praktycznie nie istnieje. Nikt też takiego lokatora z dnia na dzień nie wyrzuci z mieszkania - dodaje.

Jak podkreśla, wspólnoty mają bardzo małe pole manewru w zakresie egzekucji zaległości. - Można co prawda zwrócić się np. do rejestru długów z prośbą o wciągnięcie dłużnika do bazy, ale takie rozwiązanie kosztuje średnio 100-200 zł miesięcznie od każdej wspólnoty mieszkaniowej - mówi. - Poza tym taka groźba skutkuje tylko w przypadku osób, które zapominają o regulowaniu należności, lekceważą ten obowiązek lub nie są w stanie zapłacić za czynsz, bo mają przejściowe kłopoty finansowe. Nie działa natomiast w przypadku notorycznych dłużników, których nie jest wcale mało - dodaje.

- Skala zadłużenia mieszkańców wobec spółdzielni mieszkaniowych jest faktycznie ogromna -  ocenia także Adam Piechowski ze Spółdzielczego Instytutu Badawczego Krajowej Rady Spółdzielczej. - Przyczyną tego stanu rzeczy jest pauperyzacja wielu grup ludności wynikająca m. in. z bezrobocia. Spłacanie w pierwszej kolejności innych należności niż płacenie czynszu wynika, jak można domniemywać (nie prowadziliśmy pogłębionych badań), z bardziej skutecznych, szybszych i nieuchronnych metod egzekucji długów np. przez banki, zakłady energetyczne niż przez spółdzielnie mieszkaniowe, a także z niskiego stopnia poczucia wspólnotowości w spółdzielniach, braku świadomości, że spółdzielnia jest współwłasnością wszystkich członków-mieszkańców i tworzenie zaległości uderza ostatecznie w nas wszystkich - tłumaczy.

Brakuje na remonty

- Wysoki poziom niespłacanych należności powoduje, że spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe nie są w stanie przeprowadzić wszystkich planowanych na dany rok inwestycji, w tym także niezbędnych remontów. Sytuacja ta dla spółdzielni oznacza istotne obniżenie przychodów, co jest szczególnie dramatyczne wobec ogromnej dekapitalizacji istniejących zasobów (znaczna ich część liczy od ponad 25 do ponad 50 lat), niskiej jakości lub braku wcześniejszych remontów, pilnej potrzeby modernizacji, a zwłaszcza termomodernizacji budynków oraz rewitalizacji osiedli - podsumowuje Adam Piechowski. - Wiadomo, że sprostać temu jest łatwiej spółdzielniom dużym, w małych (np. liczących jeden blok mieszkalny i nieposiadających dodatkowych źródeł przychodów np. z wynajmu lokali użytkowych) zaległości nawet kilku mieszkań doprowadzić wręcz mogą do sytuacji krytycznej, zagrażającej bieżącemu funkcjonowaniu przestrzega.

Jak podkreśla, wsparciem dla spółdzielni mogą być unijne fundusze na rewitalizację struktury mieszkaniowej, przewidziane w obecnej perspektywie finansowej; nie pokryją one jednak wszystkich potrzeb. - Obniżenie przychodów spółdzielni utrudnia również prowadzenie przez nie działalności na rzecz społeczności lokalnych. Zapomina się często, że w skali całego kraju działa nadal ponad 130 prowadzonych przez różne spółdzielnie, głównie mieszkaniowe, domów kultury, ponad 360 klubów, 340 świetlice itp.

Spółdzielnie zorganizowały przeszło tysiąc placów zabaw dla dzieci czy ponad 500 boisk i innych obiektów sportowych wymienia. Zarządy spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych starają się reagować na istniejącą sytuację.

- Skrajnym przykładem jest wspólnota na osiedlu Klecina na wrocławskich Krzykach - mówi Michał Wilczyński.- Tworzy ją w sumie 40 lokali, w tym osiem użytkowych. Sytuacja wspólnoty w chwili przejęcia w 2009 r. była dramatyczna, a zadłużenie właścicieli wynosiło łącznie ponad 100 tys. zł. Prawie każdy mieszkaniec był wówczas zadłużony od 500 zł do 13 tys. zł. Doszło do utraty płynności finansowej, a z powodu zaległości u dostawców mediów odcięty został gaz i prąd. Niestabilna sytuacja finansowa zaczęła dodatkowo skutkować pogorszeniem stanu technicznego nieruchomości. Brakowało środków na prace remontowe i konserwacyjne, w tym na bieżące prace, jak odmalowanie klatki schodowej czy naprawa windy. Nie udało się również przeprowadzić termomodernizacji budynku - wspomina.
Jak dodaje, sytuacja się poprawiła, ale właściciele wciąż zalegają z zapłatą 85 tys. zł. - Wspólnota regularnie pozywa największych dłużników i później egzekucjami komorniczymi dochodzi swoich praw - mówi Michał Wilczyński. - Niestety, po wygraniu i wyegzekwowaniu jednego długu, zakładane są kolejne sprawy, ponieważ pojawiają się nowe należności - zarówno u nowych dłużników jak i starych. Jest to pętla zadłużenia, którą niezwykle trudno przeciąć - twierdzi.

To już ostateczność

Czy potrzebne są zmiany w prawie, które pozwolą na bardziej skuteczną egzekucję? - Istniejące mechanizmy prawne umożliwiające egzekwowanie należności włącznie z eksmisją, która stosowana jest jednak nader rzadko wobec długotrwale uchylających się od płacenia należności, są rozwiązaniem ostatecznym -  mówi Adam Piechowski. - Rozwiązaniem pośrednim, poprawiającym sytuację spółdzielni, byłoby pozostawienie w nich większej części przychodów poprzez zmianę dyskryminujących je wobec innych firm przepisów podatkowych spółdzielnie zobligowane są bowiem do płacenia podatku dochodowego od osób prawnych nie z całości swoich dochodów, jak wszystkie inne podmioty, lecz odrębnie z dochodów z działalności nie dotyczącej zasobów mieszkaniowych, a więc np. z wynajmu lokali użytkowych (dochody z gospodarki mieszkaniowej są zwolnione), co skutkuje znacznie wyższym opodatkowaniem. Inną szansą rozwiązania problemu zadłużonych, zwłaszcza bezrobotnych, mieszkańców jest ich aktywizacja zawodowa, także we współpracy z Powiatowymi Urzędami Pracy czy Ośrodkami Pomocy Społecznej - uważa.

Jak informuje, Krajowa Rada Spółdzielcza już przed kilku laty wysunęła ideę tworzenia w osiedlach, pod egidą spółdzielni mieszkaniowych, spółdzielni socjalnych złożonych z bezrobotnych, zalegających z opłatami mieszkańców. - Spółdzielniom takim mogłyby być następnie zlecane prace porządkowe, remontowo-budowlane, konserwacja zieleni itp., a część wynagrodzenia byłaby przeznaczana na spłatę zadłużenia - mówi Adam Piechowski. - W ramach realizowanego w latach 2009-2011 projektu „Partnerstwo na rzecz ekonomii społecznej: osiedlowe spółdzielnie socjalne" (finansowanego z Priorytetu VII Programu Operacyjnego Kapitał Ludzki) założonych zostało dziesięć takich spółdzielni na terenie województwa mazowieckiego i choć ich współpraca z macierzystymi spółdzielniami mieszkaniowymi nie zawsze przebiegała gładko, część z nich przetrwała i istnieje do tej pory świadcząc różnego rodzaju usługi na rzecz społeczności lokalnych. Krajowa Rada Spółdzielcza w ramach swojego Punktu Konsultacyjnego dla Spółdzielni Socjalnych służy doradztwem i pomocą dla zainteresowanych tworzeniem takich spółdzielni - dodaje.