W Polsce i Danii na mieszkaniach zbijesz kokosy

Tak wynika z analiz firmy doradczej Deloitte. - W Polsce za mkw. nowego mieszkania w 2016 roku trzeba było zapłacić średnio 1 212 euro, czyli o 9,7 proc. więcej niż rok wcześniej - wynika z raportu Deloitte. - W Warszawie cena ta wynosiła 1 729 euro. Dla porównania - średni koszt zakupu mkw. w centralnych dzielnicach Londynu wynosi ponad 16,5 tys. euro, a w Paryżu – 12,4 tys. euro. Polska znalazła się w grupie państw, w których wynajmowanie mieszkania przynosi najwyższy średni zysk – wynik z raportu.

Wynajmują, nie kupują

Raport Deloitte podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości największych miast w osiemnastu krajach Unii Europejskiej oraz Izraelu. W tym roku po raz pierwszy przygotowano analizę rynku wynajmu mieszkań. - Poszukiwanie nowych produktów inwestycyjnych przez inwestorów instytucjonalnych, wzrastająca mobilność społeczeństwa oraz stopniowe odchodzenie od stereotypu mieszkania na własności stają się czynnikami rozwoju segmentu mieszkań na wynajem - mówi Marta Kamionowska, Dyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte.

Największy udział mieszkań na wynajem w stosunku do ogółu lokali mieszkalnych mają Niemcy (54,3 proc.). W Polsce wskaźnik ten wynosi 15,3 proc. Najmniej wynajmowanych mieszkań jest w Słowenii i na Węgrzech, w których ich udział do ogółu mieszkań wynosi odpowiednio 2,4 i 3,9 proc. Eksperci Deloitte obliczyli średni roczny zysk osiągany z tytułu wynajmowania mieszkania. - Okazało się, że na najwyższy zysk w wysokości 8,9 proc. mogą liczyć właściciele mieszkań na wynajem w duńskim mieście Odense oraz w Budapeszcie (7,9 proc.).

Polskie miasta wypadły pod tym względem bardzo korzystnie. Zysk netto (stosunek rocznego przychodu z najmu pomniejszonego o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i adaptacji mieszkania) w Warszawie w 2016 roku wyniósł średnio 6 proc., w Krakowie 6,6 proc., Łodzi 7,2 proc. oraz Wrocławiu 7,4 proc. - podają eksperci. Co ciekawe, na najniższy zysk mogą liczyć wynajmujący mieszkania w centralnych dzielnicach Londynu (2 proc.).

– Inwestycje w nieruchomości na przełomie ostatnich dziesięcioleci generowały stały i stabilny zysk. Z drugiej strony nie należy zapominać, że najważniejszym czynnikiem decydującym o powodzeniu inwestycji jest jej lokalizacja - wyjaśnia Maciej Krasoń, partner w Dziale Audit & Assurance Deloitte. Wśród najdroższych metropolii w analizowanych krajach, tuż za centralnym Londynem (16,5 tys. euro za mkw.) i centralnych dzielnicach Paryża (12,4 tys. euro), znalazł się Tel Awiw z ceną 8,2 tys. euro za mkw.

- Z kolei najtańsze mieszkania można znaleźć w dwóch węgierskich miastach Debreczynie (883 euro za mkw.) i Győr (947 euro za mkw.). Spośród stolic w naszym regionie najtaniej jest w Budapeszcie (ok. 1,5 tys. euro za mkw.), w Warszawie (nieco ponad 1,7 tys. euro za mkw.) oraz Wilnie (prawie 1,8 tys. euro za mkw.). Dla porównania - w Pradze koszt ten wzrasta już do 2,4 tys. euro za mkw. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa i Wrocławia (w obu 1,4 tys. euro za mkw.) oraz Łodzi (1,1 tys. euro za mkw.).

Polskie mieszkania drożeją

- Ceny mieszkań w Warszawie stanowią 143 proc. średniej ceny mieszkań w Polsce. Największe różnice są widoczne w centralnych dzielnicach Londynu, w których ceny mieszkań to 357 proc. średniej ceny w Wielkiej Brytanii - podaje Deloitte. - W przypadku Paryża i Francji wskaźnik ten wynosi 305 proc. Z kolei w czeskiej Ostrawie ceny mieszkań stanowią średnio 57 proc. w stosunku do średniej ceny mkw. w Czechach. Średnia cena mkw. w Polsce wynosiła w ubiegłym roku 1 212 euro, czyli o 9,7 proc. więcej niż rok wcześniej.

- Taniej jest na Węgrzech i Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Izraelu, Irlandii i Wielkiej Brytanii, gdzie za metr trzeba zapłacić średnio prawie cztery razy więcej. Oprócz Polski najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Słowenii (o 26,5 proc.), Danii (o 10,8 proc.) oraz na Węgrzech (o 9,7 proc.). Z kolei największe spadki cen odnotowano w Wielkiej Brytanii (o 9 proc.), co wiąże się głównie z deprecjacją funta - wyjaśniają eksperci. - Poprzedni rok był dobry dla sektora nieruchomości.

W 2016 roku w Polsce ponownie zanotowano rekordową sprzedaż nowych mieszkań. W sześciu największych aglomeracjach w tym czasie sprzedano 61,6 tys. mieszkań, podczas gdy rok wcześniej było to 58,2 tys. Aktywność ta mogła wynikać m.in. ze zbliżania się do końca programu Mieszkanie dla Młodych. Nowy program rządowego wsparcia Mieszkanie Plus ma na celu zmianę struktury posiadania mieszkań w Polsce, jakkolwiek podtrzyma koniunkturę w sektorze budowlanym - mówi Marta Kamionowska.

Mieszkań ciągle za mało

- W roku 2016 średnie zasoby mieszkaniowe dla krajów Unii Europejskiej wyniosły 486,6 mieszkania na tysiąc mieszkańców. Największymi zasobami mieszkaniowymi może pochwalić się Portugalia (574,6). Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców jest w Izraelu (295). Na drugim miejscu po Izraelu ponownie znalazła się Polska, w której wskaźnik ten wynosi 372 mieszkań na 1000 mieszkańców. W całej Unii Europejskiej mieszkańcy mają do dyspozycji 245,6 mln mieszkań, z czego 2,5 mln przypada na Polskę.

Dla porównania - kilkakrotnie mniejsze Czechy dysponują 4,9 mln mieszkań - podaje Deloitte. - Średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wynosi podobnie jak w 2015 roku 2,8 (średnia dla krajów UE). Średnia dla analizowanych w raporcie państw jest nieco wyższa i wynosi 3. Miejscem, gdzie do użytku oddano w 2016 roku najwięcej mieszkań jest Francja (6,8 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców).

Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Portugalii (0,6 mieszkań na 1000 mieszkańców). Polska z wynikiem 4,3 jest powyżej średniej unijnej, a to oznacza, że w ubiegłym roku na rynku znalazło się 163,4 tys. nowych mieszkań. - Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie przypadających na 1000 mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,7. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 4,5 (rok wcześniej 4,4). W tej kategorii przoduje Austria (7,6 budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców), a najniższy wskaźnik zanotowała Portugalia (1,1) - mówią eksperci.

Na kredyt

- Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Holendrzy, których już po czterech latach i czterech miesiącach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum - wynika z analiz Deloitte. - Mieszkańcy Czech muszą swoją pensję brutto odkładać w całości prawie jedenaście lat. W Polsce z kolei potrzeba na to prawie ośmiu lat. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

- Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do PKB. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia była Słowenia (23,8 proc.). Kraje regionu Europy Środkowej: Polska, Czechy oraz Węgry znalazły się w grupie państw wraz Włochami i Austrią, w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc., z tymże w przypadku Polski jest to poziom 34,6 proc. Największe zadłużenie – prawie 200 proc. – odnotowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie działają sprawne systemy hipoteczne - tłumaczą eksperci Deloitte.

Gdzie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe? - W 2016 roku mogli na nie liczyć Czesi, których kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1,77 proc. W przypadku Polaków było to średnio 4,6 proc. Z najwyższym, bo w wysokości 6,5 proc., musieli liczyć się Węgrzy - wynika z raportu. - Pomimo wprowadzenia zaostrzenia warunków przyznawania kredytów, nakazujących posiadanie 20 proc. wkładu własnego, w 2016 roku wartość przyznawanych kredytów hipotecznych nie była niższa niż rok wcześniej. Inwestycje w mieszkania są wciąż ważnym elementem rynku inwestycyjnego w Polsce i na razie nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić – mówi Maciej Krasoń.

Raport „Property Index. Overview of European Residential Markets" został przygotowany przez Deloitte. Raport analizuje rynek w 2016 r. Eksperci przeanalizowali rynek mieszkań w osiemnastu krajach UE (Austria, Belgia, Czechy, Dania, Estonia, Francja, Holandia, Irlandia, Litwa, Łotwa, Niemcy, Węgry, Włochy, Polska, Portugalia, Hiszpania, Słowenia, Wielka Brytania) oraz Izraelu.

Najem, Dzierżawa

Pozostało 94% artykułu