Jak zakwestionować podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste

Rz: Czy dużo wniosków kwestionujących podwyżkę opłat za użytkowanie wieczyste wpływa do samorządowego kolegium odwoławczego?

Tomasz Podlejski: Oj, tak. Przez ostatnie lata zdecydowanie ich przybywa. W 2007 r. wpłynęło 1280 wniosków, ale w 2010 r. już 7878. W tym roku na razie wniesiono ich 3430. To nic jednak nie znaczy. Jest dopiero wrzesień, a sezon na podwyżki zaczyna się jesienią. Na pewno będzie ich dużo więcej.

Jak powinien wyglądać prawidłowo złożony wniosek?

Wystarczy zwykła kartka papieru i jedno z dwóch sformułowań: „Użytkownik wnosi o uznanie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona", albo że „jest uzasadniona, ale w innej wysokości". Potrzebne są dwa egzemplarze wniosku. Jeden zostaje w SKO, drugi jest przesyłany przez nas do organów właścicielskich, kiedy zostanie wyznaczony termin rozprawy,

Często tryb aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste mylony jest ze zwykłym trybem odwoławczym wynikającym z kodeksu postępowania administracyjnego.

Opłatę z tytułu użytkowania wypowiada się w drodze czynności cywilnoprawnej, a nie decyzji administracyjnej. Dlatego jeżeli użytkownik wieczysty chce kwestionować podwyżkę, składa wniosek do SKO, a nie odwołanie. Wielu jednak o tym nie wie. Często więc tytułują swoje wnioski jako odwołanie. Ale i tak je przyjmujemy.

Przeciw komu trzeba złożyć taki wniosek?

Przeciwko organowi reprezentującemu właściciela, np. wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi – w wypadku nieruchomości komunalnych, a przeciw staroście, gdy chodzi o te Skarbu Państwa. We wniosku nie powinno zabraknąć uzasadnienia, dlaczego podwyżka jest za wysoka. Szczerze mówiąc, jeżeli użytkownik nie dołączy do wniosku własnego operatu szacunkowego, to ma mniejsze szanse na wygraną.

Dlaczego?

Wprawdzie przepisy nie nakładają na użytkowników obowiązku sporządzenia kontroperatu szacunkowego, ale prezydent miasta, uzasadniając podwyżkę, przedstawia swój operat, więc jak najlepiej obalić taki dowód?

Drugim dowodem.

Właśnie. Jeżeli zatem z operatu sporządzonego na zlecenie użytkownika wynika niższa wartość gruntu, to szanse na wygraną rosną. Poza tym miasto skłonne jest wówczas zawrzeć ugodę.

Jeżeli podwyżki dotyczą właścicieli mieszkających w jednym bloku, to czy mogą oni złożyć jeden wspólny wniosek?

Nie. Każdy musi to zrobić osobno. Ale ostatnio czynimy wyłom w tej zasadzie w związku z tym, że liczba spraw narasta lawinowo, a pracowników SKO nie przybywa. Rozprawa przeprowadzana jest łącznie, a orzeczenia wydawane są odrębnie. Każdy współużytkownik otrzymuje je osobno pocztą. Oczywiście zarząd wspólnoty lub spółdzielni może złożyć wniosek w imieniu współużytkowników, ale każdy z nich musi być podpisany pod wnioskiem.

Jak wygląda postępowanie przed SKO i ile ono trwa?

SKO zarządza przeprowadzenie rozprawy niezwłocznie, co w wypadku Warszawy oznacza rok. Jeżeli więc wniosek wpłynie pod koniec września 2011 r., to zostanie rozpatrzony w październiku 2012 r. Zwykle jedna rozprawa wystarczy. Stawiennictwo na nią jest nieobowiązkowe. Przedstawiciele miasta na ogół nie przychodzą, co podobno jest warszawską praktyką, w innych miastach jest inaczej. Użytkownicy natomiast na ogół się stawiają. Rozprawa nie kończy się orzeczeniem. Zapada ono na posiedzeniu niejawnym i jest następnie przesyłane stronom. Czasami na orzeczenie trzeba czekać kilka miesięcy, ale zdarza się, że są wydawane po miesiącu lub 14 dniach.

A koszty?