Zmiana ta może mieć wpływ na istniejące umowy najmu. Podstawową zasada jest, że nowy właściciel wstępuje do umowy najmu na miejsce dotychczas wynajmującego lokal użytkowy. Nowy wynajmujący może jednak wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów.
Nie ma znaczenia, czy umowa zawarta jest na czas oznaczony, czy też nie ma takiego ograniczenia. Wyjątkowo tylko nowy właściciel nieruchomości nie może wypowiedzieć umowy najmu, jeśli była ona zawarta na piśmie z datą pewną, a ponadto lokal został już wydany najemcy. Tak wynika z art. 678 § 2 k.c.
Sprzedaż nieruchomości innemu podmiotowi wiąże się więc z ryzykiem dla obu stron. Sprzedający może uzyskać gorszą cenę, jeśli wynajmuje lokale na złych warunkach, a umów tych nie będzie można wypowiedzieć. Najemca może czuć się zagrożony, jeśli jego umowa nie jest dostatecznie chroniona przed jej wypowiedzeniem przez nowego właściciela.
Ponadto najemca może dochodzić odszkodowania od zbywcy, jeśli nie był uprzedzony wcześniej, że nieruchomość jest przeznaczona na sprzedaż. Mógł bowiem planować najem na kilka lat (i w tym właśnie celu zawarł umowę na czas oznaczony), zainwestował w wyposażenie lokalu, marketing i reklamę.
Zgodnie z art. 679 § 1 k.c. może więc żądać odszkodowania od nierzetelnego wynajmującego. Odszkodowanie to – co istotne – może obejmować nie tylko poniesione straty, ale również utracone korzyści. Obowiązkiem najemcy jest też niezwłoczne zawiadomienie poprzedniego wynajmującego o wypowiedzeniu umowy przez nowego właściciela.
