Zła wiadomość dla zarabiających na tzw. najmie krótkoterminowym. Nie dość, że urzędy skarbowe każą im płacić PIT według skali, wyższy niż ryczałt, to swoje dokładają urzędy gminy. Twierdzą, że pokoje wynajmowane turystom powinny być obciążone wyższym podatkiem od nieruchomości.
Na krótko to działalność
– Wzywamy do złożenia wyjaśnień w sprawie sposobu wykorzystywania pani budynku – takie wezwanie dostała z urzędu gminy jedna z naszych czytelniczek.
Urzędnicy sprawdzili na portalach internetowych, że wynajmuje dom i pokoje turystom. I sugerują, że powinna płacić podatek od nieruchomości tak jak przedsiębiorcy. Czyli według stawki, która jest trzydzieści razy wyższa niż normalna.
– To nie jest odosobniony przypadek – mówi Piotr Kalemba, doradca podatkowy, menedżer w kancelarii Thedy & Partners. – Urzędnicy coraz częściej traktują tzw. najem krótkoterminowy jak działalność gospodarczą.
Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych od budynków mieszkalnych płacimy niższy podatek. Wyższy uiścimy wtedy, gdy budynek lub jego część są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, z wyłączeniem funkcji mieszkalnej.
– Urzędy gminy twierdzą, że wynajmowane turystom domy bądź pokoje nie są już wykorzystywane na cele mieszkalne. Powinny więc być opodatkowane według wyższych stawek – tłumaczy Piotr Kalemba. I dodaje, że na razie sądy stają w tej sprawie po stronie urzędników.
Sądy popierają
Przykładowo w sprawie małżeństwa, które wynajmowało mieszkanie turystom, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przyznał, że jest to działalność gospodarcza. Potwierdził, że lokal nie jest wykorzystywany do realizacji celów mieszkaniowych. Powinien więc zostać opodatkowany według stawek odpowiednich dla działalności gospodarczej (sygn. I SA/Kr 614/17).
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
Pamiętajmy też, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych działalnością gospodarczą nie jest wynajem turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza pięciu.
– Jeśli te wszystkie warunki zostały spełnione, podatek powinien być naliczony według niższej stawki, tak jak dla zwykłego budynku mieszkalnego – mówi Piotr Kalemba.
PIT według skali
Osoby wynajmujące pokoje na krótki czas mają też problemy z podatkiem dochodowym. Skarbówka twierdzi, że są przedsiębiorcami i nie mogą płacić prostego ryczałtu. Zdaniem fiskusa wynajem na krótkie pobyty jest działalnością gospodarczą (to szereg cyklicznych, powtarzalnych, zorganizowanych czynności, podejmowanych w celach zarobkowych).
Tak przykładowo było w sprawie kobiety, która wynajmuje na doby apartament. Skarbówka uznała, że działa w sposób zorganizowany i profesjonalny. Nie jest to najem prywatny, musi więc płacić podatek na podstawie ustawy o PIT, a nie ryczałt (interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0113-KDIPT2-1.4011.68. 2018.2.BO).
Jakie mogą być tego konsekwencje? Jeśli się okaże, że wynajmujący rozliczał się ryczałtem, a nie miał do tego prawa, fiskus obliczy mu podatek według skali. Z reguły skończy się to naliczeniem zaległości. Ryczałt wynosi bowiem tylko 8,5 proc. (liczone od przychodów, powyżej 100 tys. zł rocznie jest to 12,5 proc.), natomiast PIT według skali 18 albo 32 proc. (liczone od dochodu, ale po zsumowaniu z innymi, np. z etatu).
Jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej" z 7 czerwca („Wynajem na krótki termin czekają obostrzenia"), Ministerstwo Sportu i Turystyki chce uporządkować rynek najmu krótkoterminowego. Plan jest taki, aby lokale wynajmowane na krótkie pobyty były m.in. obowiązkowo rejestrowane. ©?
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Grzegorz Gębka - doradca podatkowy, właściciel kancelarii GTA
Rynek wynajmu nieruchomości dynamicznie się rozwija, niestety przybywa też problemów podatkowych. Przede wszystkim ciągle nie wiadomo, kiedy najem jest działalnością gospodarczą. Ostatnio urzędy skarbowe zaczęły twierdzić, że tak jak przedsiębiorcy powinny rozliczać się osoby udostępniające mieszkania na doby, czyli zarabiające na tzw. najmie krótkoterminowym. I nie dziwię się, że po swoje zaczęły sięgać też urzędy gmin. Domagają się od nich wyższego podatku od nieruchomości. Obawiam się, że w następnej kolejności rozliczeniami wynajmujących przedsiębiorców może się zainteresować ZUS. A zwiększenie obciążeń spowoduje, że część z nich wróci, niestety, do szarej strefy.
