Mieszkaniowe hity dziesięciolecia

Tylko około 40 projektów jest wartych więcej niż 400 mln zł każdy. Łączna wartość tych inwestycji wynosi blisko 17 mld zł – podaje Reas.

– Największe projekty mieszkaniowe deweloperzy realizowali dotąd wyłącznie w Warszawie. Duże przedsięwzięcia powstały jednak także w Krakowie i Trójmieście. Dziś w Polsce wznoszone są kolejne inwestycje, których wartość przekracza 400 mln zł. Zwykle budowa rozłożona jest na kilka etapów. Powoduje to, że realizacja całości trwa od pięciu do siedmiu lat – mówi Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas.

Jak szacuje Artur Pietraszewski, wiceprezes firmy doradczej Premedium Marketing Nieruchomości, w takich wielofazowych inwestycjach zwykle powstaje 800 – 1,2 tys. mieszkań.

[srodtytul]Silni w skali regionu[/srodtytul]

Maciej Dymkowski, prezes portalu nieruchomościowego Tabelaofert.pl, ocenia, że – zakładając wartość inwestycji liczonej przychodem na poziomie 500 mln zł – deweloper powinien budować ok. 1,4 tys. lokali o średniej powierzchni 55 mkw. w cenie 6,5 tys. zł za mkw. Według Dymkowskiego prowadzenia takich projektów mogą się podjąć tylko największe firmy deweloperskie.

Przemysław Pączek, koordynator ds. inwestycji w firmie doradczej ProDevelopment, podkreśla, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat w Polsce powstało znacznie więcej inwestycji mieszkaniowych, których wartość przekroczyła 500 mln zł, niż w pozostałych krajach naszego regionu Europy.

– W przyszłości będzie przybywać dużych, wieloetapowych osiedli. Szczególnie pod miastami, gdzie łatwiej uzyskać grunt o dużej powierzchni i za rozsądną cenę – uważa Przemysław Pączek.

Dziś wśród deweloperów realizujących duże inwestycje są najmocniejsze spółki polskiego rynku mieszkaniowego: Dom Development, PKO BP Inwestycje, Budimex.

– Duże przedsięwzięcia zmuszają inwestora do poniesienia wysokich kosztów w fazie przygotowania infrastruktury dla całości projektu. Oznacza to, że na pierwszych zrealizowanych etapach rzadko można zarobić – ocenia Paweł Sztejter.

Czasami nie jest możliwe dzielenie inwestycji na części (np. wysokościowce), co powoduje, że nieuniknione jest poniesienie całości kosztów budowy na długo przed zakończeniem sprzedaży mieszkań. Dlatego firma musi mieć zagwarantowany dostęp do źródeł finansowania zewnętrznego.

[srodtytul]Duzi wchłoną małych[/srodtytul]

Artur Pietraszewski zwraca uwagę, że budowa osiedli o wartości kilkuset milionów złotych jest ryzykowna, o czym przekonali się m.in. inwestorzy warszawskiego Miasteczka Wilanów.

– Nawet na dojrzałych rynkach projekty tej skali będą więc nadal dzielone na etapy – przekonuje Pietraszewski. Według niego firmy deweloperskie, m.in. te notowane na GPW, mają taką zdolność pozyskiwania kapitału, która pozwala im na realizację ogromnych jak na nasz kraj inwestycji.

Skala projektów, jak podkreślają analitycy, zależy od dostępu do źródeł finansowania, ale także umiejętności zarządzania ryzykiem inwestycyjnym. Podmiotów posiadających odpowiednie know-how i zaplecze finansowe będzie przybywać.

– Kolejna faza rozwoju rynku to konsolidacja, w tym przejmowanie mniejszych firm wraz z ich bankami ziemi. Formuła budowania małych miasteczek, popularna za oceanem, ma szansę się przyjąć także na polskim gruncie – prognozuje Artur Pietraszewski.

Maciej Dymkowski uważa, że może być realizowana idea tworzenia osiedli dla 10 – 20 tys. mieszkańców, pod warunkiem wszakże, iż nastąpi trwała poprawa koniunktury .

– Przedsięwzięcie jednego dewelopera o takiej skali, wraz z zapewnieniem pełnej infrastruktury dla powstającego osiedla, byłoby w polskich realiach bezprecedensowe. Warszawskie Miasteczko Wilanów było budowane przez kilka firm – przypomina Dymkowski.

Dziś do kupienia w całym kraju jest ponad 36 tysięcy nowych mieszkań w dużych miastach.

[ramka][srodtytul]Stabilizacja cen, Warszawa nadal najdroższa, warto pytać o rabat[/srodtytul]

- Ceny nowych mieszkań w III kwartale tego roku nie zmieniły się znacząco w porównaniu z II kwartałem – wynika z najnowszych danych firmy Reas.

- Tylko w stolicy – jako jedynej spośród dużych miast – analitycy zanotowali wzrost stawki za mkw. – o ponad 1 proc. (kwartał do kwartału).

- W Warszawie przeciętne ceny nowych mieszkań nadal są najwyższe w kraju – 8,3 tys. zł za mkw., w Krakowie za metr mieszkania deweloperzy chcą średnio 7 tys. zł, w pozostałych miastach regionalnych 6,3 – 6,5 tys. zł (patrz tabela obok).

- W stolicy znacznie wzrósł procentowy udział gotowych mieszkań.

W ciągu roku przyrost lokali czekających na kupców był ponaddwukrotny. Jak podaje redNet Consulting, dziś w Warszawie prawie 40 proc. oferowanych mieszkań stanowią te ukończone, w kraju jest to średnio 1/3 oferty.

- Kupując nowy lokal, można liczyć na rabat.

Różnica pomiędzy średnią ceną mieszkań sprzedanych a średnią ceną oferty deweloperskiej utrzymuje się nadal na niskim poziomie – 7,1 proc. – podaje [link=http://Tabelaofert.pl]Tabelaofert.pl[/link].[/ramka]

[ramka][srodtytul]Opinia: Jarosław Jaczewski, pełnomocnik zarządu P.I.B. Ebejot[/srodtytul]

Kryzys przetrwali doświadczeni gracze, na czym najbardziej zyskali klienci. Mogą oni teraz przebierać w mieszkaniach oferowanych im przez sprawdzone firmy. Rynek nie jest jednak skonsolidowany.

Działają i duże firmy budujące kompleksy mieszkaniowe, i mniejsze, oferujące kilka domów rocznie.

Dużym deweloperom łatwiej dotrzeć z ofertą do potencjalnych nabywców, co nie zmienia faktu, że dla mniejszych firm, które są w stanie znaleźć niszę i odpowiednio ją zagospodarować, też jest miejsce.[/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorek

[mail=g.blaszczak@rp.pl]g.blaszczak@rp.pl[/mail]