Obowiązki związane z zaspokajaniem potrzeb lokalowych mieszkańców gmin przysparzają organom samorządów sporo problemów faktycznych i prawnych. Utrzymanie lokali, określenie zasad zawierania umów najmu, a także egzekwowanie ich to zagadnienia wymagające zróżnicowanych i szerokich analiz prawnych.
Zasób do dyspozycji
Gospodarka mieszkaniowa gmin w pierwszej kolejności polega na wyodrębnieniu mieszkaniowego zasobu gminy. Należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy. Są to także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów, co oznacza, że niezależnie od dysponowania prawem własności podmioty te mają władztwo faktyczne nad lokalami.
Do mieszkaniowego zasobu gminy nie zalicza się lokali, które stanowią własność towarzystw budownictwa społecznego
Do mieszkaniowego zasobu gminy nie zalicza się lokali, które stanowią własność towarzystw budownictwa społecznego – podlega ono odmiennym regulacjom. Zasady gospodarowania zasobem muszą zostać określone w uchwale rady gminy – wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Powinien on zwracać uwagę na analizę potrzeb, plan remontów, wysokość wydatków i źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej. Poza tym rada gminy w osobnych uchwałach powinna doprecyzowywać zasady wynajmowania lokali mieszkalnych. Nie mogą one być sprzeczne z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa ta – zdaniem wielu zbyt rygorystyczna dla wynajmujących – reguluje szereg spraw związanych z prawami wynajmującego i najemcy, a także zasadami wypowiedzenia umowy najmu. Umowa najmu lokalu mieszkalnego włączonego do mieszkaniowego zasobu gminy musi być zawarta na czas nieoznaczony. Przesłankę wypowiedzenia jej przez gminę mogą stanowić przede wszystkim zaległości w płatności czynszu oraz negatywne zachowanie się lokatora (niszczenie budynku, brak zastosowania do porządku domowego, podnajmowanie lokalu bez zgody gminy innym osobom).
Orzeka sąd
Jeszcze większe problemy ma gmina, gdy okaże się, że najemca lokalu mieszkalnego (nie tylko gminnego) traci do niego prawo. Wówczas sąd w wyroku eksmisyjnym może orzec o prawie tej osoby do lokalu socjalnego. Bierze przy tej okazji pod uwagę poziom majątku oraz możliwość zamieszkania w innych miejscach. Niezależnie od dokonywanej oceny sąd zawsze musi przyznać prawo do lokalu socjalnego kobietom w ciąży, małoletniemu, niepełnosprawnemu, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osobom posiadającym status bezrobotnych oraz innym grupom osób, które mogą zostać dodane przez radę gminy. Zasady tej nie stosuje się, gdy powodem wydania wyroku eksmisyjnego było znęcanie się nad rodziną.
