Ziemia zamiast lokum na wynajem

Inwestowanie w ziemię w obecnej sytuacji rynkowej jest bardzo trudne i ryzykowne. Może jednak przynieść niezłe zyski - Tzw. proces land developmentu - czyli przygotowania gruntu pod realizację projektu deweloperskiego lub indywidualną zabudowę jednorodzinną to przedsięwzięcie pozwalające wypracować najwyższe marże i jednocześnie jest obarczone największym ryzykiem niepowodzenia - twierdzi Łukasz Madej, szef spółki ProDevelopment.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości dodaje, że te inwestycje są znacznie trudniejsze od kupowania np. mieszkań pod wynajem. - Ale w tym roku wskutek utrzymania się kryzysu powstała nadpodaż ziemi na rynku, można więc znaleźć bardzo atrakcyjne oferty, pod inwestycje mieszkaniowe i komercyjne. To są jednak inwestycje, których przeprowadzenie trzeba koniecznie zlecić specjalistom - mówi Błeszyński.

Outsourcing usług

Najciekawszą formą inwestycji jest kupno ziemi rolnej, przekształcenie jej przeznaczenia w działkę budowlaną i sprzedaż po znacznie wyższych cenach. Jednak niewiele inwestorów dziś interesuje się takimi przedsięwzięciami. Zdaniem Łukasza Madeja, zamożne osoby i instytucje wchodzą tylko w prawdziwe okazje. - Pojawiły się też firmy organizujące zakupy dla małych inwestorów grupując ich w tzw. spółdzielnie inwestycyjne. Wiele firm oferuje organizację zakupu działek rolnych i prowadzenie procesu przekształcenia w budowlane, ale w lokalizacjach odległych od Warszawy. W konsekwencji może okazać się, że droga wyjścia z takiej inwestycji jest iluzoryczna i ziemi potem nie uda się sprzedać - zauważa Łukasz Madej.

Tymczasem Tomasz Błeszyński przekonuje, że nabycie ziemi przy pomocy firmy, która zajmie się jej odpowiednim zarządzaniem, pozwoli w ciągu kolejnych 2 - 3 lat wprowadzić ofertę na rynek i sprzedać ją z dużym zyskiem. Największą stopę zwrotu przynosi np. kupno od miasta najtańszej ziemi rolnej z potencjałem uchwalenia przyszłego planu miejscowego i możliwością doprowadzenia do niej infrastruktury drogowej i technicznej. - Po przygotowaniu ziemi pod inwestycje jej wartość znacznie wzrośnie. Np. kupowaliśmy ziemię na przetargu od syndyka, płacąc po 17 zł za m

2

. Dziś cena transakcyjna tej działki to 80 zł za każdy metr - wylicza Błeszyński.

Z góry trudno przewidzieć ile na działce da się zarobić, biorąc pod uwagę, że jej odsprzedaż nastąpi najwcześniej za 2-3 lata, w czasie których koniunktura może się zmienić diametralnie. Ile wkłada się w ziemię rolną, która trafi pod "opiekę" firmy zarządzającej? - Może to być np. 50-100 tys. zł. Grupa inwestorów kupuje potem wspólnie duże areały ziemi, która po przekształceniu w grunty budowlane jest dzielona na mniejsze działki. Oprócz kosztów kupna nieruchomości, trzeba się liczyć z zainwestowaniem dodatkowych 8-15 proc. na przygotowanie działki pod budowę, koszty jej obsługi czy też na zapłatę podatku od nieruchomości. Takie przedsięwzięcie powinno nam jednak przynieść minimalne zyski rzędu 20-30 proc. w skali roku - wylicza Tomasz Błeszyński.

Łukasz Madej dodaje, że nie warto interesować się projektami, które mają potencjał wzrostu ceny mniejszy niż 70 proc. w perspektywie maksymalnie pięciu lat. Na niekorzyść tej formy inwestowania może również przemawiać różnica między cenami gruntów rolnych i budowlanych, która zmalała w ciągu ostatniej dekady. Stało się tak, gdyż obecnie stosunkowo łatwo jest przekonać gminę czy miasto do uchwalania planu miejscowego zezwalającego na zabudowę - mówi Madej.

Brak oferty

Popyt, przynajmniej potencjalny, można zauważyć niemal w każdym sektorze nieruchomości. Np. sporo osób szuka dziś tysiąc-metrowej działki budowlanej, na której chce postawić wymarzony dom. Pośrednicy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) obserwują wzrost zainteresowania takimi ofertami zwłaszcza na Pomorzu, w Gdyni, Gdańsku i Koszalinie. Tymczasem w ofercie do wzięcia są głównie... duże, o pow. co najmniej 3 tys. m

2

działki rolne. - Mimo, że stawki transakcyjne spadły w stosunku do okresu "bańki cenowej" o ok. 40 proc., ceny wyjściowe w wielu przypadkach pozostają bez zmian. W efekcie niektóre działki "stoją" w ofercie nawet po 2-3  lata - twierdzi Leszek Hardek, toruński pośrednik. Choć więc jest popyt, transakcje blokują odmienne oczekiwania nabywców i sprzedawców, co inwestorom daje zielone światło do przedsięwzięć typu land development.

Ziemi pod nowe inwestycje szukają deweloperzy mieszkaniowi, głównie w obrębie dużych aglomeracji oraz spółki inwestujące w nieruchomości "wakacyjne", głównie hotele 2- i 3-gwiazdkowe, zarówno w dużych ośrodkach miejskich, jak i turystycznych. Mimo rosnącego nasycenia powierzchniami handlowymi w Polsce, nadal nie brak deweloperów szukających nowych gruntów pod zabudowę wielkopowierzchniową, zarówno o pow. do 2 tys. m

2

jak i ponad 2 tys. m

2

.

- Nawet jeśli inwestor spekulacyjny nie posiada gotówki, może posiłkować się kredytem - jeśli kupi grunt "z głową" i tak na tym przedsięwzięciu nieźle zarobi - przekonuje Marek Rembieliński, doradca w Aspiro