Długi proces, duże zyski

- Przekształcenie działki rolnej w budowlaną, np. w okolicach Warszawy, może przynieść średnio kilkakrotny wzrost wartości za jeden m

2

powierzchni tej ziemi. Ta różnica w cenie może jednak być nawet dużo większa w zależności od atrakcyjności danej lokalizacji - zapewnia Katarzyna Sawa-Rybaczek, adwokat z Magnusson Kancelaria Prawnicza.

Podaż gruntów rolnych jest bardzo duża, w każdym regionie Polski. Znacznie trudniej znaleźć działkę budowlaną o pow. 1 tys. m

2

- a takie oferty są najczęściej obiektem zainteresowania inwestora indywidualnego.

Wzrost wartości

Zyski z podziału działek na te najpopularniejsze na polskim rynku grunty, czyli o pow. 1 tys. m

2

mogą podwoić i potroić włożony wcześniej kapitał. Np. średnia cena m

2

działki rolnej w podwarszawskiej Jabłonnej wynosi, według serwisu Oferty. net, ok. 100 zł za m

2

, a za działkę budowlaną zapłacimy ok. 284 zł za metr. Zatem kupując grunt np. o pow. 5 tys. m

2

za 500 tys. zł, po podziale i odrolnieniu sprzedamy pięć działek za, w sumie ok. 1,4 mln zł.

W Piasecznie średni koszt działki rolnej to 177 zł za m

2

, natomiast budowlanej to przeciętny wydatek rzędu ok. 332 zł. A więc kupując działkę rolną o pow. 5 tys. m

2

za ok. 900 tys. zł, po jej podziale odrolnieniu, sprzedajemy, średnio ziemię za ok. 1,7 mln zł. Oczywiście cena wyjściowa i transakcyjna, działki rolnej i budowlanej jest uzależniona od wielu czynników, takich jak lokalizacja, sąsiedztwo, infrastruktura czy komunikacja i w efekcie koszty kupna i podziału działki rolnej nie zawsze będą opłacalne, a czasem przyniosą kilkukrotne zyski.

- Na terenie, gdzie dominuje np. budownictwo jednorodzinne, znacznie łatwiej będzie sprzedać kilka mniejszych działek, niż jedną kilkuhektarową. Wprawdzie na decyzję o podziale trzeba długo czekać, ale warto poświęcić ten czas, ponieważ deweloperzy chętniej kupują dziś działki budowlane, a z kolei inwestorów indywidualnych stać raczej na zakup mniejszych gruntów. Ponadto, w zależności od lokalizacji, po dokonaniu podziału geodezyjnego wartość nowo wydzielonych działek wzrasta nawet o 100 proc., a działek przekwalifikowanych z rolnych na budowlane - o znacznie więcej - zapewnia Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski. - Trzeba jednak pamiętać, że podziału nie można dokonać w sposób dowolny - dodaje.

Ostrożne decyzje

Przed podjęciem decyzji o tego typu inwestycji, inwestor powinien najpierw sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy na danym terenie, będzie można budować domy jednorodzinne. W MPZP sprawdzimy także czy działkę można podzielić na mniejsze kawałki. - Jeżeli natomiast zdarzy się sytuacja, że MPZP nie zawiera zasad podziału nieruchomości, wówczas warunki podziału ustala się w decyzji o warunkach zabudowy lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego - mówi Sławomir Lebioda, przedstawiciel kancelarii KSP Tax & Legal Advice.

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony, można dokonać podziału na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, o którą należy wystąpić, przy czym podzielonej działce należy zapewnić dostęp do drogi publicznej.

Bo dokonać podziału należy złożyć wniosek do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Do wniosku dołączamy m.in. wypis z katastru nieruchomości i dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości.

Jeżeli plan został uchwalony i przewiduje przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową, trzeba dokonać jej odrolnienia. W tym celu również inwestor musi dokonać zmiany przeznaczenia nieruchomości rolnej w MPZP. Zgodę na wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej wydaje starosta. - Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wymóg ten dotyczy jednak tylko gruntów położonych poza granicami administracyjnymi miast oraz gruntów o powierzchni ponad 0,5 ha, z wyjątkiem gruntów położonych w granicach form ochrony przyrody i ich otulin - tłumaczy Sławomir Lebioda. - Regulacje dotyczące podziału nie mają jednak zastosowania do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w MPZP na cele rolne i leśne - dodaje.

Sporne kwestie

Proces samego podziału działki jest stosunkowo czasochłonny, zwykle trwa co najmniej 6 miesięcy. - Jeżeli dojdzie do tego np. konieczność zmiany przeznaczenia działki w planie miejscowym lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, przeprowadzenia odrolnienia gruntu, to łącznie pochłonie rok-dwa lata - mówi Katarzyna Sawa-Rybaczek.

lle wydamy na podział działki? - Koszty za wypis i wyrys z MPZP wynoszą 120 zł za pierwszą i 12 zł za każdą kolejną działkę, zasadnicza mapa danego terenu kosztuje 4-15 zł za jeden hektar, wykaz zmian gruntowych, w zależności od ilości działek przed i po podziale, np. od 4 do 10 działek to wydatek rzędu 90 zł, a odpis z ksiąg wieczystych potwierdzający prawo własności do nieruchomości kosztuje 30 zł - wylicza Katarzyna Sawa-Rybaczek.