Gant Development, jeden z największych giełdowych deweloperów, budował mieszkania w wielu miastach. Głośno o problemach firmy zrobiło się w ubiegłym roku, kiedy to Gant nie spłacił obligacji wartych ćwierć miliarda złotych. Zainwestowało w nie 2,5 tys. osób. W lipcu tego roku sąd ogłosił likwidację spółki, a setki jej klientów pozostały bez mieszkań.

Stało się tak, mimo że obowiązuje ustawa deweloperska, mająca chronić kupujących nowe nieruchomości. Przepisy weszły w życie 29 kwietnia 2012 r. Ustawa nakłada na deweloperów m.in. obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla inwestycji.  W rachunkach otwartych bank wypłaca firmie pieniądze po wybudowaniu etapu osiedla, w zamkniętych – po przeniesieniu na klientów praw własności do mieszkań.

Ale deweloperzy, którzy sprzedaż ogłosili przed 29 kwietnia 2012 r., nie muszą takich rachunków zakładać.

Dwa rynki pierwotne

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.com, wadą ustawy było dopuszczenie na długi okres do kuriozalnej sytuacji: w mieszkaniówce istnieją dwa rynki pierwotne – jeden pod rządami ustawy deweloperskiej, drugi -– poza nią.

– Dopóki tak jest, powtórki z Ganta są możliwe – nie ukrywa Jędrzyński.

UOKiK badał w ub.r., czy deweloperzy otwierają rachunki powiernicze. Na 93 skontrolowane podmioty tylko jeden nie przestrzegał obowiązku założenia rachunku. W praktyce niczego to jednak nie dowodzi. Zdaniem analityków większość trwających inwestycji wciąż nie ma rachunków powierniczych.

– Wśród dziś rozpoczynanych projektów mogą być i takie, w których sprzedaż mieszkań ogłoszono przed wejściem ustawy w życie. Problemem mogą być np. wieloetapowe osiedla, które powstają kilka lat, a ich budowę rozpoczęto przed 29 kwietnia 2012 r. – mówi Jarosław Jędrzyński.

Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment szacuje, że wśród inwestycji z rachunkami powierniczymi 75 proc. ma rachunki otwarte.

– Wtedy bank pilnuje, by pieniądze klienta szły wyłącznie na finansowanie inwestycji. Do momentu jej zamknięcia deweloper nie może z tych środków realizować kolejnych projektów – tłumaczy Łukasz Madej.

Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę na powszechne przekonanie, że dla klienta bezpieczniejszy jest jednak powierniczy rachunek zamknięty.

– Istnieją opinie prawne, że przy rachunkach otwartych w pełni bezpieczne są tylko pieniądze na nich zdeponowane. Jeśli chodzi o środki już przekazane deweloperowi na inwestycje, to sprawa nie jest już tak oczywista – podkreśla Jędrzyński. – Ustawa nie przewiduje bowiem procedury ich odzyskania. Może to grozić koniecznością dochodzenia przez nabywców swoich praw w postępowaniu upadłościowym na zasadach ogólnych, a więc podobnie jak w przypadku Ganta.

Przepisy regulujące upadłość deweloperską przewidują, że i środki zgromadzone na rachunkach powierniczych i sama nieruchomość staną się odrębną masą upadłościową, z której w pierwszej kolejności będą regulowane wierzytelności nabywców.

– Ale co się stanie, gdy nieruchomość będzie obciążona hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera? Przepisy nie powinny budzić żadnych wątpliwości, a budzą ich sporo – nie ukrywa Jarosław Jędrzyński.

Oszuka, jeśli zechce

Analityk portalu RynekPierwotny.com zauważa, że coraz więcej klientów pyta o rachunki powiernicze.

– Firmy, przymuszone konkurencją, coraz częściej je zakładają, i to nawet dla inwestycji, które ustawie nie podlegają. Być może to przypadek Ganta sprawił, że mieszkania bez rachunków powierniczych sprzedają się coraz trudniej – ocenia Jędrzyński. – Nie ma sygnałów o incydentach dotyczących spraw majątkowych nabywców w inwestycjach, które podlegają nowym przepisom. Ustawa działa.

Opinię tę potwierdza Paweł Grząbka, prezes firmy doradczej CEE Property Group.

– Ustawa w większym stopniu niż wcześniejsze rozwiązania prawne chroni kupujących. Ryzyka kupującego nie eliminuje całkowicie, ale daje mu więcej praw – mówi Grząbka.

Szef  CEE Property Group szacuje, że projekty bez rachunków będą dostępne na rynku jeszcze ok. dwóch lat, ale nie będzie ich wiele.

– Oczywiście, jeśli przedsiębiorca będzie chciał oszukać kupującego, to zapewne uda się mu to zrobić – przestrzega jednak Paweł Grząbka.

Według  Madeja większość inwestycji, które nie mają rachunków, jest już gotowych.

– Ryzyko klienta jest wtedy zminimalizowane i porównywalne z ryzykiem transakcji na rynku wtórnym – ocenia Madej. Zwraca  uwagę, że część małych firm budujących głównie domy jednorodzinne nie działa jak deweloperzy. Budynki sprzedają dopiero po uzyskaniu pozwolenia na ich użytkowanie.

Jarosław Jędrzyński ocenia, że ustawa doprowadziła do konsolidacji. – Liczba działających firm spadła, m.in. dlatego, że sporo z nich nie było w stanie przejść bankowych weryfikacji. W  Krakowie liczba deweloperów mieszkaniowych obniżyła się o  40 proc. – mówi analityk portalu RynekPierwotny.com.

Bank zarobi

Małgorzata Włodarczyk, specjalistka ds. finansowych w Budimeksie Nieruchomości, zapewnia, że prowadzenie rachunku nie podwyższa cen mieszkań. Również Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development przekonuje, że koszty związane z otwarciem i prowadzeniem rachunków są minimalne w stosunku do kosztów inwestycji.

– Jednak w przypadku rachunków zamkniętych mogą utrudnić funkcjonowanie mniejszych deweloperów, którzy muszą samodzielnie bądź z większym wsparciem dłużnym finansować inwestycję – uważa Bieliński.

Dom Development otwiera rachunki dla inwestycji rozpoczynanych po wejściu w życie ustawy. – Część wcześniej wprowadzonych projektów nie ma takich rachunków – przyznaje Bieliński.

– Projekty rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy - zarówno te, które trwają, jak i wieloetapowe, kiedy  rozpoczynam kolejne ich części, nie wymagają prowadzenia takich rachunków - uważa Sławomir Horbaczewski, prezes Wikany. - Jednak dla bezpieczeństwa otwieramy rachunki zastrzeżone. Zdaniem Horbaczewskiego ustawa zwiększyła koszty prowadzenia działalności, a część z nich jest przerzucana na kupujących mieszkania. – Na rachunkach zarabia bank – uważa Horbaczewski.

Przedstawiciele mBanku informują, że suma opłat prowizyjnych waha się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

– Gdy deweloper chce ponieść niższe koszty, oferujemy rachunek nieoprocentowany – mówi Wojciech Włodek z departamentu bankowości transakcyjnej mBanku. – W przeliczeniu na mieszkanie czy dom koszty związane z prowadzeniem rachunku powierniczego nie powinny mieć wpływu na ceny nieruchomości.

Opinie:

Marcin Uryga | analityk Emmerson Realty

To nie luki w ustawie deweloperskiej są najgroźniejsze, ale fakt, że jej obowiązywanie może uśpić czujność kupujących, przekonanych o bezpieczeństwie powierzonych środków. Łatwość, ?z jaką można było obejść konieczność posiadania rachunków powierniczych, ?to jedna z największych wad ustawy. Na największych rynkach mieszkaniowych mniej więcej co trzeci lokal w ofercie jest objęty rachunkiem powierniczym. Niechlubnym wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie odsetek mieszkań z takimi rachunkami jest zdecydowanie mniejszy. Wśród inwestycji wprowadzonych do oferty na największych rynkach w drugim kwartale tego roku mniej więcej połowa mieszkań miała rachunek powierniczy. Wyjątkiem jest ponownie Gdańsk, gdzie ten udział jest wyraźnie mniejszy. Ustawa nie chroni przed bankructwem dewelopera – ma na celu ochronę wpłaconych pieniędzy na wypadek problemów finansowych firmy. Jej wejście w życie nie oznacza, że odzyskamy od ręki każdą złotówkę w razie kłopotów firmy. Kupno mieszkania na etapie budowy zawsze niesie ryzyko, którego nie ma w przypadku zakupu gotowego lokalu.  Ustawa z całą pewnością uporządkowała parę kwestii i poprawiła bezpieczeństwo klientów. Ale nie jest pozbawiona wad.

—not. aig

Jacek Bielecki | dyrektor ds. jakości w Marvipolu