Prognozuje się, że w ciągu najbliższych paru lat 
popyt na powierzchnie biurowe 
będzie stopniowo wzrastał.

Pandemia spowodowała, że wiele firm przeszło na pracę zdalną lub hybrydową. Ponadto przedsiębiorcy zmuszeni byli do optymalizacji kosztów działalności, a więc ostrożniej podchodzili do długoterminowych zobowiązań i wstrzymywali się z podpisywaniem nowych umów najmu. – Część najemców, szczególnie w pierwszym okresie pandemii, decydowała się na krótkoterminowe przedłużenie umów w zamian za dodatkowe ulgi czynszowe. Dążenie do optymalizacji kosztów działalności wiązało się też z chęcią podnajęcia niewykorzystywanej powierzchni biurowej, co zaowocowało znaczącym wzrostem tego rodzaju ofert dostępnych na rynku – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, Savills.

Dziś firmy na świecie dyskutują nad temat efektywności pracy zdalnej, roli, jaką ma pełnić współczesne biuro, oraz tego, jakie warunki do pracy powinno zapewniać, zwłaszcza w kontekście bezpieczeństwa i higieny pracy. Z ostatniego badania Cushman & Wakefield przeprowadzonego w czerwcu 2021 r. wynika, że blisko 45 proc. ankietowanych wdrożyło lub planuje wdrożyć jakąś formę pracy hybrydowej, a tylko 25 proc. wszystkich ankietowanych zdecydowało się na utrzymanie tradycyjnego modelu pracy. Z kolei aż 30 proc. ankietowanych nie podjęło jeszcze decyzji o tym, w jaki sposób ich pracownicy wrócą do biura.

– Panująca niepewność gospodarcza oraz niepewność co do dalszego kierunku rozwoju pandemii wpływa na decyzje najemców odnośnie do ich potrzeb fizycznej przestrzeni biurowej, powodując spadek aktywności transakcyjnej na rynku, który obserwujemy od kilkunastu miesięcy – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Jednak w tym roku widać niewielkie ożywienie na rynku. – O ile w 2020 r. dominowało podejście „poczekaj i zobacz", o tyle od połowy obecnego roku obserwujemy zdecydowane ożywienie. Wstępne prognozy pokazują powrót do aktywności sprzed pandemii w ciągu najbliższych trzech–czterech lat. Tempo odbicia rynku nieruchomości biurowych będzie zależało natomiast od wzrostu zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw, co mimowolnie będzie zwiększało zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe – mówi Jan Szulborski.

Jak zauważa Daniel Czarnecki z Savills, początek pandemii nałożył się na końcówkę boomu budowlanego, który na rynku nieruchomości biurowych trwał przez ostatnich kilka lat.

– Rosnący poziom pustostanów, czyli niewynajętej powierzchni, wynika dziś głównie z faktu, że w ostatnich kwartałach do użytku oddane zostały duże inwestycje, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed pandemią. Absorpcja tej powierzchni zajmie kilka kolejnych lat. Jednocześnie w wyniku tego, że mniej się obecnie buduje, już teraz widać potencjalną lukę podażową, która może przypaść na lata 2024–2025. Do Polski będą wchodzić nowe firmy, a istniejące prędzej czy później wrócą na ścieżkę dynamicznego rozwoju. Oba czynniki będą generowały potrzebę nowych biur. Nawet jeśli wiele z tych firm zdecyduje się pracować w trybie hybrydowym, to na całkowitą rezygnację z posiadania fizycznego biura będą sobie mogły pozwolić naprawdę nieliczne – prognozuje Czarnecki.

Stolica przyciąga

Zdaniem ekspertów Polska jest atrakcyjnym krajem dla globalnych przedsiębiorstw, które chętnie lokują w naszym kraju swoje siedziby. – Niedawno ogłoszona strategia PWC zakłada stworzenie blisko 5 tys. nowych miejsc pracy w Polsce w ciągu najbliższych pięciu lat. Z drugiej strony w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu pracuje ok. 355 tys. osób, a według wstępnych prognoz ABSL (Association of Business Services Leaders) w ciągu najbliższych dziesięciu lat liczba zatrudnionych w tym sektorze może się nawet podwoić – dodaje Szulborski.

Wybór miasta przez inwestorów zależy od wielu czynników, m.in. od infrastruktury, dostępności przestrzeni biurowej, wsparcia administracji publicznej, potencjału edukacyjnego, biznesowego. – Stolica w naturalny sposób od zawsze przyciągała dużą część biznesu, ale nie można zapominać o miastach regionalnych. Na rynku powierzchni biurowych poza Warszawą wyróżnić należy zwłaszcza Wrocław, Kraków i Gdańsk, które przodują w rankingach atrakcyjności dla biznesu – dodaje Daniel Czarnecki.

Z danych Cushman & Wakefield wynika, że na koniec II kwartału 2021 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) przekroczyły wartość 12 mln mkw., utrzymując wzrost na poziomie 7 proc. rok do roku. – Obecnie w budowie jest 1,16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2021–2024. Do końca 2021 r. ukończonych zostanie dodatkowe 420 tys. mkw., natomiast w 2022 r. – ok. 545 tys. Mkw. – mówi Jan Szulborski.

Czynsze będą się stabilizować

Analitycy szacują, że powrót do sytuacji sprzed pandemii powinien przynieść także stabilizację czynszów. – Po korekcie stawek czynszu na początku pandemii stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie pozostały na dotychczasowym poziomie i wyniosły 23–25 EUR/mkw./miesiąc w strefie centrum oraz nieco mniej poza tą strefą: 13,50–16,50 EUR/mkw./miesiąc. W miastach regionalnych czynsze za najlepsze powierzchnie, podobnie jak w Warszawie, pozostały na dotychczasowym poziomie 12–15 EUR/mkw./miesiąc.