Logistyka wkracza na nowe obszary

W latach 2017–2018 zasoby powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce powiększyły się o ponad 40 proc., do 15,7 mln mkw., a na koniec zeszłego roku średni wskaźnik pustostanów spadł do historycznego minimum, czyli 5,1 proc.

Z kolei na koniec marca zasoby szacowane były już na 16,2 mln mkw., a stopa pustostanów na 5,8 proc. Jak szacują analitycy BNP Paribas Real Estate, w krótko- i średnioterminowej perspektywie magazynów nad Wisłą będzie dalej mocno przybywać.

Według szacunków firmy doradczej Savills w samym I kwartale deweloperzy oddali do użytku 505 tys. mkw. magazynów, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej.

W budowie było 2,1 mln mkw. Najwięcej hal stawia się na Górnym Śląsku, w Polsce centralnej (Łódź i okolice) i Warszawie. Zauważalnym trendem jest rozwój magazynów miejskich na fali rosnącego e-commerce: na koniec marca w budowie było blisko 65 tys. mkw. takich obiektów, o ponad jedną trzecią więcej, licząc kwartał do kwartału.

W okresie styczeń–marzec br. podpisano umowy najmu 965 tys. mkw., o 21 proc. mniej rok do roku. Najwięcej, niemal 285 tys. mkw., w Warszawie – to o 35 proc. więcej niż rok wcześniej.

Według Savills średni wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,7 pkt proc., do 5,5 proc., przy czym w Polsce zachodniej nie ma praktycznie nic do wynajęcia, a w Trójmieście dostępnych jest 2,7 proc. zasobów.

Czynsze bazowe (podstawowa stawka, która może być pomniejszona o wakacje czynszowe itp.) w wielkopowierzchniowych magazynach wynosiły między 2,7 a 4,2 euro za mkw. miesięcznie. W mniejszych modułach w stolicy to 5,35 euro. Czynsze efektywne wynoszą odpowiednio 2–3,6 euro i 4,8 euro.

E-commerce napędza

– Rynek nieruchomości magazynowych jest nadal na fali – ocenia Kamil Szymański, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills. – Mimo utrzymującej się ogromnej dynamiki rozwija się on w sposób zdrowy i zrównoważony. Dane za I kwartał potwierdzają, że nowe inwestycje znajdują najemców, a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie. Stawki czynszowe, po zwyżkach odnotowanych w zeszłym roku, ustabilizowały się, co powinno stanowić czynnik zachęcający najemców do inwestowania w ekspansję i przenoszenia się do obiektów w lepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie – dodaje.

Analitycy Savills spodziewają się, że w tym roku rynek będzie się dalej dynamicznie rozwijać. Nowa podaż powinna przekroczyć 2 mln mkw., o wysokim popycie świadczy to, że ponad 60 proc. powierzchni w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu.

Rynek rośnie, a jego struktura się zmienia. Pierwszy raz więcej magazynów powstało poza głównymi aglomeracjami – m.in. w Olsztynku czy Kielcach. Inwestycje pojawiają się też w zupełnie nowych miejscach. To pokłosie niskiego bezrobocia na głównych rynkach.

– Nowe lokalizacje, które mają szanse rozwijać się w najbliższym czasie, to również Bolesławiec, Gorzów Wielkopolski, Radom, Świebodzin, Słubice czy Zielona Góra – wylicza Szymański.

– W dobie rekordowo niskiego bezrobocia i tak dynamicznego tempa wzrostu sektora potrzebującego pracowników skompletowanie załogi przez firmy z branży logistycznej staje się coraz większym wyzwaniem – zgadza się Igor Roguski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate. – Deweloperzy doskonale zdają sobie z tego sprawę, dlatego dbając o atrakcyjność obiektów, szukają alternatywnych lokalizacji z większym dostępem do siły roboczej – dodaje.

Zdaniem eksperta kluczowym kryterium rozpoczęcia inwestycji magazynowej jest dostęp do dróg szybkiego ruchu.

– W rezultacie w ostatnim czasie mamy do czynienia z „otwieraniem" dla logistyki nowych lokalizacji dzięki oddawaniu do użytku kolejnych fragmentów dróg ekspresowych i autostrad. Najlepszym przykładem może być otwarcie w I kwartale ogromnego centrum dystrybucyjnego dla giganta e-commerce, Zalando, pod Olsztynkiem, w bezpośrednim sąsiedztwie niedawno oddanego fragmentu trasy S7. Z kolei w pobliżu nowego fragmentu trasy S5 powstaje Wrocław North Gate. Województwo warmińsko-mazurskie, jak i północna część aglomeracji wrocławskiej nie należały dotąd do wiodących lokalizacji logistycznych – wskazuje Roguski.

Eksperci Cushman & Wakefield również podkreślają, że lokomotywą napędzającą rynek jest handel w sieci.

– Zarówno duże międzynarodowe platformy internetowe, jak i czołowi gracze z rynku handlu, a także operatorzy logistyczni, których usługi są w Polsce coraz popularniejsze, cyklicznie zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie we wszystkich regionach – mówi Damian Kołata, associate w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych C&W.

– Wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej o 17 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy i ponad 2,1 mln mkw. w budowie świadczą o kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku logistycznego w Polsce – dodaje Joanna Sinkiewicz, dyrektor działu C&W. – Równolegle do tych dużych rynków, jak Warszawa i okolice, Polska Centralna i Górny Śląsk, rozwijają się mniejsze rynki, jak Kielce, Rzeszów i Lublin w Polsce wschodniej, gdzie odnotowano rekordową liczbę inwestycji w budowie. Zainteresowaniem najemców cieszą się też Trójmiasto, Szczecin czy region województwa lubuskiego, które pełnią coraz ważniejszą rolę jako ośrodki dystrybucji na kraje Europy Zachodniej i Skandynawię.