Logistyka wkracza na nowe obszary

Magazynów przybywa i potencjał wzrostu nie jest jeszcze wyczerpany. W dobie niskiego bezrobocia deweloperzy muszą budować tam, gdzie znajdą się ręce do pracy.

Publikacja: 04.06.2019 21:00

Kompleks 7R Park Kielce, tuż przy drodze ekspresowej S7, liczy 71 tys. mkw. powierzchni najmu

Kompleks 7R Park Kielce, tuż przy drodze ekspresowej S7, liczy 71 tys. mkw. powierzchni najmu

Foto: materiały prasowe

W latach 2017–2018 zasoby powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce powiększyły się o ponad 40 proc., do 15,7 mln mkw., a na koniec zeszłego roku średni wskaźnik pustostanów spadł do historycznego minimum, czyli 5,1 proc.

Z kolei na koniec marca zasoby szacowane były już na 16,2 mln mkw., a stopa pustostanów na 5,8 proc. Jak szacują analitycy BNP Paribas Real Estate, w krótko- i średnioterminowej perspektywie magazynów nad Wisłą będzie dalej mocno przybywać.

Według szacunków firmy doradczej Savills w samym I kwartale deweloperzy oddali do użytku 505 tys. mkw. magazynów, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej.

W budowie było 2,1 mln mkw. Najwięcej hal stawia się na Górnym Śląsku, w Polsce centralnej (Łódź i okolice) i Warszawie. Zauważalnym trendem jest rozwój magazynów miejskich na fali rosnącego e-commerce: na koniec marca w budowie było blisko 65 tys. mkw. takich obiektów, o ponad jedną trzecią więcej, licząc kwartał do kwartału.

W okresie styczeń–marzec br. podpisano umowy najmu 965 tys. mkw., o 21 proc. mniej rok do roku. Najwięcej, niemal 285 tys. mkw., w Warszawie – to o 35 proc. więcej niż rok wcześniej.

Według Savills średni wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,7 pkt proc., do 5,5 proc., przy czym w Polsce zachodniej nie ma praktycznie nic do wynajęcia, a w Trójmieście dostępnych jest 2,7 proc. zasobów.

Czynsze bazowe (podstawowa stawka, która może być pomniejszona o wakacje czynszowe itp.) w wielkopowierzchniowych magazynach wynosiły między 2,7 a 4,2 euro za mkw. miesięcznie. W mniejszych modułach w stolicy to 5,35 euro. Czynsze efektywne wynoszą odpowiednio 2–3,6 euro i 4,8 euro.

E-commerce napędza

– Rynek nieruchomości magazynowych jest nadal na fali – ocenia Kamil Szymański, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills. – Mimo utrzymującej się ogromnej dynamiki rozwija się on w sposób zdrowy i zrównoważony. Dane za I kwartał potwierdzają, że nowe inwestycje znajdują najemców, a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie. Stawki czynszowe, po zwyżkach odnotowanych w zeszłym roku, ustabilizowały się, co powinno stanowić czynnik zachęcający najemców do inwestowania w ekspansję i przenoszenia się do obiektów w lepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie – dodaje.

Analitycy Savills spodziewają się, że w tym roku rynek będzie się dalej dynamicznie rozwijać. Nowa podaż powinna przekroczyć 2 mln mkw., o wysokim popycie świadczy to, że ponad 60 proc. powierzchni w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu.

Rynek rośnie, a jego struktura się zmienia. Pierwszy raz więcej magazynów powstało poza głównymi aglomeracjami – m.in. w Olsztynku czy Kielcach. Inwestycje pojawiają się też w zupełnie nowych miejscach. To pokłosie niskiego bezrobocia na głównych rynkach.

– Nowe lokalizacje, które mają szanse rozwijać się w najbliższym czasie, to również Bolesławiec, Gorzów Wielkopolski, Radom, Świebodzin, Słubice czy Zielona Góra – wylicza Szymański.

– W dobie rekordowo niskiego bezrobocia i tak dynamicznego tempa wzrostu sektora potrzebującego pracowników skompletowanie załogi przez firmy z branży logistycznej staje się coraz większym wyzwaniem – zgadza się Igor Roguski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate. – Deweloperzy doskonale zdają sobie z tego sprawę, dlatego dbając o atrakcyjność obiektów, szukają alternatywnych lokalizacji z większym dostępem do siły roboczej – dodaje.

Zdaniem eksperta kluczowym kryterium rozpoczęcia inwestycji magazynowej jest dostęp do dróg szybkiego ruchu.

– W rezultacie w ostatnim czasie mamy do czynienia z „otwieraniem" dla logistyki nowych lokalizacji dzięki oddawaniu do użytku kolejnych fragmentów dróg ekspresowych i autostrad. Najlepszym przykładem może być otwarcie w I kwartale ogromnego centrum dystrybucyjnego dla giganta e-commerce, Zalando, pod Olsztynkiem, w bezpośrednim sąsiedztwie niedawno oddanego fragmentu trasy S7. Z kolei w pobliżu nowego fragmentu trasy S5 powstaje Wrocław North Gate. Województwo warmińsko-mazurskie, jak i północna część aglomeracji wrocławskiej nie należały dotąd do wiodących lokalizacji logistycznych – wskazuje Roguski.

Eksperci Cushman & Wakefield również podkreślają, że lokomotywą napędzającą rynek jest handel w sieci.

– Zarówno duże międzynarodowe platformy internetowe, jak i czołowi gracze z rynku handlu, a także operatorzy logistyczni, których usługi są w Polsce coraz popularniejsze, cyklicznie zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie we wszystkich regionach – mówi Damian Kołata, associate w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych C&W.

– Wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej o 17 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy i ponad 2,1 mln mkw. w budowie świadczą o kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku logistycznego w Polsce – dodaje Joanna Sinkiewicz, dyrektor działu C&W. – Równolegle do tych dużych rynków, jak Warszawa i okolice, Polska Centralna i Górny Śląsk, rozwijają się mniejsze rynki, jak Kielce, Rzeszów i Lublin w Polsce wschodniej, gdzie odnotowano rekordową liczbę inwestycji w budowie. Zainteresowaniem najemców cieszą się też Trójmiasto, Szczecin czy region województwa lubuskiego, które pełnią coraz ważniejszą rolę jako ośrodki dystrybucji na kraje Europy Zachodniej i Skandynawię.

Sinkiewicz podkreśla, że mimo wzrostu czynszów w ciągu ostatnich 12 miesięcy polski rynek magazynowy pozostaje najbardziej konkurencyjnym w naszym regionie Europy. W Polsce duże magazyny można wynająć taniej – zarówno biorąc pod uwagę czynsze bazowe, jak i efektywne – niż w Czechach, na Słowacji, Węgrzech czy w Rumunii.

Aktywni deweloperzy

Notowane na GPW spółki korzystają z magazynowego boomu. Na koniec marca portfel MLP Group, dewelopera i zarządcy magazynów, liczył pół miliona mkw., w budowie było 44,2 tys. mkw. Firma wychodzi mocniej na niemiecki rynek w poszukiwaniu lepszej rentowności.

– W Polsce w ostatnich latach rynek magazynowy rósł w tempie 15 proc. rocznie i spodziewamy się utrzymania trendu w perspektywie co najmniej roku, dwóch lat – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. W 2018 r. spółka miała prawie 100 mln zł skonsolidowanego zysku netto.

Budowa magazynów w sojuszu z Panattoni to drugi filar działalności Marvipolu obok budowania mieszkań. W trakcie realizacji są teraz dwa projekty, a jeden w planach. Tym samym spółka będzie mieć na koncie 13 inwestycji z Panattoni.

Generalnym wykonawcą chętnie angażującym się w budowę magazynów jest także Mirbud. – Dobra koniunktura trwa. Zeszły rok był dla Mirbudu pod tym względem bardzo atrakcyjny, bo udział przychodów z tego segmentu w przychodach jednostkowych wyniósł około 50 proc. – mówi Paweł Bruger z biura prasowego Mirbudu.

W latach 2017–2018 zasoby powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce powiększyły się o ponad 40 proc., do 15,7 mln mkw., a na koniec zeszłego roku średni wskaźnik pustostanów spadł do historycznego minimum, czyli 5,1 proc.

Z kolei na koniec marca zasoby szacowane były już na 16,2 mln mkw., a stopa pustostanów na 5,8 proc. Jak szacują analitycy BNP Paribas Real Estate, w krótko- i średnioterminowej perspektywie magazynów nad Wisłą będzie dalej mocno przybywać.

Pozostało 93% artykułu

Ten artykuł przeczytasz z aktywną subskrypcją rp.pl

Zyskaj dostęp do ekskluzywnych treści najbardziej opiniotwórczego medium w Polsce

Na bieżąco o tym, co ważne w kraju i na świecie. Rzetelne informacje, różne perspektywy, komentarze i opinie. Artykuły z Rzeczpospolitej i wydania magazynowego Plus Minus.

Czym jeździć
Technologia, której nie zobaczysz. Ale możesz ją poczuć
Tu i Teraz
Skoda Kodiaq - nowy wymiar przestrzeni
Biznes
Politycy koalicji w specjalnych strefach ekonomicznych. "Posiadają niezbędne kwalifikacje".
Biznes
Podcast „Twój Biznes”: Niemiecka gospodarka słabnie, a Żabka rozgrzewa rynek IPO
Biznes
Na co czeka biznes? Tak ostatnie 12 miesięcy podsumowują przedsiębiorcy
Biznes
Wielton będzie musiał zrewidować swoją strategię