753,5 tys. zł mogłaby pożyczyć na zakup mieszkania trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i każde z nich przynosi do domu po „średniej krajowej” – wynika z najnowszego badania przeprowadzonego przez HRE Investments. Jest to najwyższy wynik w historii badania – o ponad 80 tys. zł wyższy niż rok temu.

Wynagrodzenia rosną, stopy spadają

Skąd tak imponujący wynik? Bez wątpienia jest to częściowo efekt przyjętych założeń. Co miesiąc badamy sytuację rodziny, która nie ma innych zobowiązań finansowych, ale zdążyła już zbudować sobie pozytywną historię kredytową. Zakładamy, że oboje rodzice mają pracę, a ich pensje zostały oszacowane na podstawie danych GUS o wynagrodzeniach w przedsiębiorstwach za ostatnie 12 miesięcy. Przy tym dane GUS pomijają umowy o dzieło czy zlecenie, ale też pensje w małych firmach i administracji publicznej. W sumie oznacza to, że urzędowa średnia jest trochę zawyżona. Gdyby spróbować to zniwelować poprzez obniżenie średniej krajowej o 20%, to i tak wciąż mielibyśmy do czynienia z całkiem solidną zdolnością kredytową. Nasza rodzina mogłaby bowiem pożyczyć na mieszkanie w ramach 30-letniego kredytu kwotę 521 tysięcy złotych – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Do tego na wzrost zdolności kredytowej wpływ miały też działania Rady Polityki Pieniężnej. Ta w odpowiedzi na epidemię obniżyła podstawową stopę procentową do poziomu zaledwie 0,1% (z poziomu 1,5%). To wprost przełożyło się na spadek oprocentowania kredytów. Osoby, które zadłużyły się w grudniu podpisywały umowy z przeciętnym oprocentowaniem na poziomie 2,8%. Rok wcześniej średnia rynkowa, to było 4,3%. Im tańszy kredyt, tym banki skłonne są pożyczyć więcej.

Luzowane są także polityki kredytowe w zakresie wymogów stawianych klientom. W czasie pandemii były zacieśnianie, ponieważ banki obawiały się zwiększonego ryzyka. - W naszym najnowszym badaniu część instytucji przyznała, że nawet względem końcówki ubiegłego roku doszło do poluzowania kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych. Szczególnie nośny był w ostatnich tygodniach temat powrotu do oferty kredytów z 10-proc. wkładem własnym w dwóch największych instytucjach: Pekao i PKO BP – mówi Turek.

Marże wróciły do poziomu sprzed pandemii

Jednak ta postępująca liberalizacja trwała też wcześniej. Doskonale obrazują to dane NBP na temat marż udzielanych kredytów. Marża to ta część oprocentowania, która stanowi zarobek banku. Z danych NBP wynika, że wraz z wybuchem epidemii banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. Powszechne było podnoszenie oprocentowania, brak akceptacji dochodów z umówi innych niż umowy o pracę, czy podnoszenie wymagań odnośnie wkładu własnego - nawet do 30-40%. W efekcie już w kwietniu przeciętna marża nowych kredytów hipotecznych wynosiła aż 3,1%. - Szybko okazało się jednak, że negatywne scenariusze kreślone dla mieszkaniówki się nie sprawdziły. Ceny nieruchomości nie spadły, liczba zawieranych transakcji szybko zaczęły wracać do normy, a bezrobocie stało w miejscu. Banki widząc to, także zaczęły poluzowywać wcześniej zaostrzone kryteria. Trend nasilił się, gdy okazało się, że te instytucje, które nie zamknęły się na klientów, cieszyły się dużym powodzeniem i miały dobre wyniki sprzedaży hipotek. W sumie więc zaskakująco szybko – bo już w grudniu 2020 roku – marże kredytów mieszkaniowych wróciły do poziomu sprzed epidemii – mówi Turek.

Stało się tak pomimo bezprecedensowego cięcia stóp procentowych przez RPP. To warto podkreślić, bo przecież w normalnych warunkach banki wykorzystałyby cięcie stóp jako okazję do podwyższenia marż, próbując w ten sposób odrobić część utraconego przychodu odsetkowego. Tym bardziej przy okazji epidemii, gdy ryzyko jest większe. Stało się jednak inaczej. - Wiele wskazuje na to, że bankom szczególnie mocno zależy teraz na sprzedaży kredytów hipotecznych. Czemu? Jest to dla nich w miarę bezpieczny, dobrze się spłacający kredyt. Przy tym hipoteki generują całkiem przyzwoite dochody, szczególnie na tle oprocentowania lokat – mówi ekspert HRE Investments.

Do tego fakt, że większość instytucji oferuje już znowu „hipoteki” z 10-proc. wkładem własnym (taką ofertę ma Alior, PKO, Pekao, mBank, Credit Agricole, Santander, Millennium) sugeruje, że banki przestały wierzyć w przeceny na rynku mieszkaniowym. Dla banku stawianie wyższych wymagań odnośnie wkładu własnego jest bowiem zabezpieczeniem przed tym, aby saldo kredytu nie było wyższe niż wartość nieruchomości, na której zakup dług został udzielony. Niższy wymagany wkład własny może oznaczać także, że banki liczą na utrzymani dobrej kondycji kredytobiorców.