fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Zadania

Ograniczenie korzystania z działki w planie miejscowym

123RF

Pani Maria Sąsiedzka, po stryju odziedziczyła testamentowo niezabudowaną działkę w niewielkim miasteczku. Był to skrawek ziemi zarośnięty gęsto krzakami, położony na obrzeżach dworu w runie (przodek stryja, będący ogrodnikiem we dworze otrzymał go od wdzięcznego właściciela posiadłości, gdy skończył służbę). Gdy ostatnio zjawiła się w miasteczku (na chrzciny dalekiego kuzyna) zorientowała się, że dwór został odnowiony, a przez jej działkę, wykarczowaną i pokrytą pięknym trawnikiem wiedzie droga prowadząca z rynku do dworu. Po powrocie do domu, Pani Maria wszczęła korespondencję z urzędem. Dowiedziała się z niej, że miasto, ze środków unijnych, odnowiło dwór i park, a w szczególności zagospodarowało działkę p. Sąsiedzkiej. Pani Maria odpowiedziała, że to bardzo miło ze strony władz miasta, i że chętnie sprzedałaby im działkę, której wartość istotnie wzrosła. Dalsza korespondencja z urzędem miasta mówiąca o „konieczności zabezpieczenia środków budżetowych" na wykup nieruchomości, nie tylko utwierdziła p. Marię w przekonaniu, że miasto nigdy nie kupi jej działki, ale też wyprowadziło ją z równowagi do tego stopnia, że zagroziła budową płotu w poprzek ścieżki. Gdyby po kolejnych miesiącach bezowocnej korespondencji postanowiła zrealizować swoją groźbą i w tym celu zgłosiła władzom budowlanym zamiar budowy płotu, z otrzymanego sprzeciwu dowiedziała się, że zaledwie miesiąc wcześniej wszedł w życie plan miejscowy, który przewiduje, że jej nieruchomość stanowi ogólnodostępny park, w którym obowiązuje „bezwzględny zakaz zabudowy, w tym wznoszenia ogrodzeń". Co może zrobić p. Sąsiedzka w celu zmiany planu w kierunku umożliwiającym jej komercyjne wykorzystanie działki albo zmuszenie miasta do wykupu gruntu?

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, „jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego (...) korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może (...) żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części". Zgodnie zaś w ust. 3 tego przepisu „jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2 [dot. możliwości zaoferowania gruntu zamiennego zamiast wykupu], może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości."

Odszkodowanie lub wykup

Niezaprzeczalnie plan miejscowy ograniczył możliwości korzystania z nieruchomości przez p. Sąsiedzką, a może nawet uniemożliwił jej korzystanie z własności. Nie mogąc bowiem niczego budować, ani nawet postawić płotu odgraniczającego jej działkę od sąsiadów, p. Maria, choć jest właścicielką, może korzystać z działki na prawach spacerowicza (choć sprytny pełnomocnik gminy słusznie dowodziłby, że p. Sąsiedzka nie może jedynie budować, natomiast może założyć hodowlę szynszyli lub stację produkcji biomasy, co wprawdzie nie będzie zgodne z parkowym przeznaczeniem jej działki, ale też nie będzie naruszać planu, który z natury swojej reguluje wyłącznie sposób zagospodarowania (zabudowy) nieruchomości, a nie sposób korzystania z niej).

Tak długo jednak, jak Pani Maria nie sprzeda swojej działki (a kto, poza gminą coś takiego kupi?), będzie miała ona problem z uzyskaniem odszkodowania. Ust. 1 powołanego wyżej przepisu pozwala bowiem wyłącznie na żądanie odszkodowania, czyli uszczerbku w majątku związanego z samą niemożnością korzystania z działki w dotychczasowy sposób. Zważywszy zaś, że dotychczas p. Maria nie uzyskiwała z niej żadnych przychodów zmiana sposobu korzystania z działki nie wpłynęła na poniesienie przez nią „rzeczywistej szkody". Zapłaty kwoty równej spadkowi wartości działki będącego następstwem wejścia w życie planu p. Sąsiedzka mogłaby się domagać dopiero po sprzedaży. Musiałaby jednak wykazać, że działka była więcej warta przed planem, niż po jego uchwaleniu. Wartość działki przed planem zależy zaś od tego, co można było na niej zbudować. O tym zaś przesądza decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ideałem byłoby, aby dla działki p. Marii taka decyzja została kiedyś wydana (wyrok SA w Łodzi z 22 stycznia 2014 r., I ACa 961/13). Jak nie, to przynajmniej po sąsiedzku, co pozwoliłoby wykazać, że gdyby p. Maria wystąpiła, to też by takie warunki zabudowy dostała. W braku takiej decyzji (wuzetki), z roszczeniami odszkodowawczymi może być ciężko.

Gdyby jednak p. Sąsiedzka się na nie zdecydowała, to – choć może to nieco zdziwić – będzie musiała opuścić egzotyczny świat postępowań administracyjnych i wnieść sztampowe powództwa do sądu cywilnego (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z 7 października 2019 r., IV SA/Po 218/09).

Najbardziej obiecująco wygląda możliwość żądania wykupu działki. Warto podkreślić, że jest to „twarde" roszczenie, które może być realizowane w drodze powództwa przeciwko gminie o złożenie nią przez sąd tzw. zastępczego oświadczenia woli (czyli zmuszenia gminy do wykupu). To jednak procedura długotrwała i kosztowana (opłata sądowa wynosi 5 proc. wartości nieruchomości). Pamiętając o tym, że również i w tym postępowaniu trzeba będzie wykazać, co dawało się zbudować na działce przed planem, p. Maria może próbować tego rozwiązania.

Zwalczanie planu miejscowego

Pani Sąsiedzka może też zaatakować sam plan miejscowy. Jest ona uchwałą rady gminy (miast) i aktem prawa miejscowego. Od strony proceduralnej przy zwalczaniu go obowiązują te same zasady, co przy innych aktach prawa miejscowego: wniosek do rady gminy o usunięcie naruszenia prawa, składany przez osobę posiadającą w tym interes prawny i skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ewentualnie, donos do wojewody, z supliką, aby wydał rozstrzygniecie nadzorcze.

Na co mogłaby się powołać p. Sąsiedzka? Skarżąc plan należy pamiętać, że gminie przysługuje tzw. władztwo planistyczne, co oznacza, że może uchwalić taki plan, jaki chce i nie można go skutecznie zakwestionować tylko dlatego, że jest niekorzystny dla właściciela działki lub ogólnie niemądry.

Można natomiast podnosić sprzeczność planu z prawem. W grę wchodzą tu różne przepisy, np. z zakresu prawa budowlanego, czy ochrony środowiska. Możliwe jest również kwestionowanie planu w oparciu o zarzut jego sprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, czyli aktem poprzedzającym uchwalenie planu.

Możliwe jest także kwestionowanie planu miejscowego w związku z uchybieniami proceduralnymi, które towarzyszyły jego uchwaleniu. Takim typowym uchybieniem jest np. nierozpoznanie wszystkich uwag do planu lub przegłosowanie ich „hurtem", a nie pojedynczo (wyrok NSA z 3 lipca 2014 r., II OSK 240/14).

Wydaje się także, że ze względu na stopień ingerencji planu w prawo własności oraz na konflikt pomiędzy p. Sąsiedzką a władzami miasta odnośnie wykupu działki przed p. Marią otwierają się bardzo ciekawe możliwości zarzucenia planowi przekroczenia granic władztwa planistycznego i naruszenia art. 140 Kodeksu cywilnego (istota prawa własności) lub nawet art. 64 Konstytucji RP (jak szaleć, to szaleć).

Jak wskazał WSA w Krakowie w wyroku z 8 kwietnia 2014 (II SA/Kr 253/14), „przekroczeniem władztwa planistycznego gminy jest przeznaczenie prywatnych terenów na ogólnodostępne tereny rekreacyjne, z zakazem ich grodzenia". Jeżeli dodatkowo p. Maria przestudiowałaby stenogramy posiedzeń rady miast i okazałoby się, że zakaz ogradzania jej działki miał na celu ułatwienie miastu wojny z nią, to p. Sąsiedzka ze skarżeniem planu byłaby już całkiem w domu.

Pytanie tylko, co by jej dało uchylenie planu. Bezpośrednio, pewnie tylko satysfakcję. Ale po pierwsze mogłaby zacząć grodzić, a po drugie może i bez tego miasto ugięłoby się i wysupłało trochę pieniędzy podatników na pozbycie się p. Marii za godziwą, rynkową wartość jej nieruchomości.

Czasem opłaca się jeździć na chrzciny, nawet dalekich krewnych.

- Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat kancelaria GKR Legal http://blog.gkrlegal.pl/

podstawa prawna: ustawa 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. DzU z 2016, poz. 778)

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA