Reklama
Rozwiń

Najem – porozmawiajmy o pieniądzach za lokal

Nie ma nic za darmo. Chcemy korzystać z wynajętego lokalu, musimy dać coś w zamian - mówi Andrzej Lulka, radca prawny z Kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy.

Aktualizacja: 23.03.2018 07:42 Publikacja: 23.03.2018 07:26

Najem – porozmawiajmy o pieniądzach za lokal

Foto: ROL

Płatność czynszu najmu za lokal jest podstawowym obowiązkiem najemcy wobec wynajmującego. Od kilku lat nie istnieje już obowiązek wyrażania zobowiązań pieniężnych wyłącznie w złotych. W obiektach biurowych standardem jest ustalanie czynszu jako równowartości w złotych kwoty określonej w walucie obcej, głównie w euro. W najmach lokali handlowych z reguły ustala się czynsz podstawowy (minimalny) w określonej kwocie, a ponadto tzw. czynsz od obrotów najemcy związany z działalnością w lokalu.

Jeżeli jest on wyższy niż czynsz podstawowy, najemca płaci wyższą kwotę. W negocjacjach często strony poświęcają dłuższą chwilę definicji obrotów, która może uwzględniać, lub nie, „obroty" w ramach akcji promocyjnych, rabaty, sprzedaż internetową realizowaną z lokalu itp.

W praktyce zdarza się, że w zamian za zwolnienie z obowiązku płacenia czynszu w całości lub w części przez pewien okres najemca zobowiązuje się do innych świadczeń wobec wynajmującego, np. do wykonania remontu lokalu. W takim przypadku pamiętać należy, że tak ustalone zasady płatności czynszu nie powodują przekształcenia się umowy najmu z umowy odpłatnej w nieodpłatną.

W związku z powyższym, jeżeli obie strony umowy najmu są podatnikami VAT, wynajmujący powinien wystawić najemcy fakturę VAT obejmującą pełną wysokość czynszu (bez uwzględnienia zwolnienia z czynszu), a najemca z kolei powinien wystawić wynajmującemu fakturę obejmującą kwotę nakładów poniesionych na remont. Jednocześnie czynsz zapłacony wynajmującemu w powyższy sposób stanowi przychód wynajmującego, od którego powinien on odprowadzić należny podatek.

Należy pamiętać, że aby mówić o najmie, za korzystanie z lokalu musi być należny czynsz. Jeżeli strony przewidują zatem tzw. okresy bezczynszowe (rent free period), to całość czynszu wynikającego z umowy jest należna za cały okres najmu, w tym także za okres bezczynszowy. Jeżeli uznalibyśmy, że za okres bezczynszowy czynsz w ogóle nie jest należny, to mielibyśmy w tym okresie do czynienia nie z najmem, lecz z użyczeniem.

W odniesieniu do lokali komercyjnych najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat dodatkowych (tzw. service charges), z tytułu kosztów wspólnych. Przepisy powszechnie obowiązującego prawa nie regulują wprost tej kwestii. Podstawą nałożenia na najemcę obowiązku ponoszenia kosztów wspólnych jest zasada swobody kontraktowej z art. 353[1] k.c.

Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest zapłata przez najemcę miesięcznych zaliczek na poczet kosztów wspólnych na podstawie prognozy kosztów, a następnie rozliczanie efektywnie poniesionych kosztów po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego (z reguły roku), tj. w przypadku nadpłaty zaliczek ponad rzeczywiste koszty przypadające na danego najemcę, najemca otrzymuje zwrot nadpłaconej części lub jest ona zaliczana na poczet przyszłych opłat wspólnych.

W przypadku niedopłaty najemca jest zobowiązany do dokonania dopłaty. Udział najemcy w kosztach wspólnych uzależniony jest najczęściej od powierzchni lokalu oraz powierzchni przeznaczonej pod najem w obiekcie (wynajmujący będą zazwyczaj dążyli, aby udział najemcy obliczony został jako stosunek powierzchni najmu do łącznej powierzchni lokali wynajętych w danym momencie, natomiast najemcy do tego, aby ich udział obliczony został jako stosunek powierzchni najmu do łącznej powierzchni lokali przeznaczonych pod najem).

Zakres kosztów wspólnych obejmuje najczęściej: koszty eksploatacyjne, czyli np. koszty sprzątania, koszty ubezpieczenia, opłaty za media dostarczane do części wspólnych, niekiedy także opłatę marketingową, z której pokrywane są np. koszty akcji promocyjnych organizowanych w centrum handlowym oraz opłaty na fundusz remontowy, czyli opłaty najemców przeznaczone na wykonywanie napraw związanych z bieżącym funkcjonowaniem budynku, w którym położony jest lokal, np. naprawy dachu, instalacji itp.

Część kosztów uznawana jest za koszty wspólne, lub nie, w zależności od umowy. Wynajmujący dąży do tego, aby całość kosztów została poniesiona proporcjonalnie przez najemców obiektu, a najemcy niekiedy kwestionują określone kategorie kosztów, jako wykraczające poza zakres kosztów wspólnych. Najważniejsze, aby umowa precyzyjnie regulowała te sprawy. Jeżeli coś zostanie niedostatecznie uzgodnione w trakcie negocjacji, to np. w odniesieniu do funduszu remontowego, najemcy mogą twierdzić, że koszt budowy obiektu oraz wymiany zużytych jego elementów w trakcie fazy operacyjnej powinien być finansowany przez wynajmującego z czynszu, wynajmujący z kolei mogą mieć odmienne stanowisko. ©?

—oprac. Anna Krzyżanowska

Płatność czynszu najmu za lokal jest podstawowym obowiązkiem najemcy wobec wynajmującego. Od kilku lat nie istnieje już obowiązek wyrażania zobowiązań pieniężnych wyłącznie w złotych. W obiektach biurowych standardem jest ustalanie czynszu jako równowartości w złotych kwoty określonej w walucie obcej, głównie w euro. W najmach lokali handlowych z reguły ustala się czynsz podstawowy (minimalny) w określonej kwocie, a ponadto tzw. czynsz od obrotów najemcy związany z działalnością w lokalu.

Pozostało jeszcze 89% artykułu
Nieruchomości
Przedmieścia kuszą niższymi cenami mieszkań
Materiał Promocyjny
25 lat działań na rzecz zrównoważonego rozwoju
Nieruchomości
Najem mieszkań na huśtawce. Ile zapłaci lokator?
Nieruchomości
Rynek wtórny. Nie ma co czekać na cenowy cud
Nieruchomości
Tyle sprzedający chcą za mieszkania z drugiej ręki
Nieruchomości
Nowy szef Speedwella w Polsce: wierzymy w rynek mieszkaniowy