Z założenia ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. lex deweloper) daje możliwość budowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej bez konieczności uwzględniania ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Projektowana w tym trybie inwestycja nie musi być zgodna z MPZP, ale co do zasady powinna odpowiadać treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (chyba że będzie realizowana na terenie dawnych działek produkcyjnych, kolejowych, usług pocztowych lub wojskowych). Powinna też spełniać inne wymogi określone w ustawie i ewentualnie uchwale rady gminy o lokalnych standardach urbanistycznych (o ile na terenie danej gminy taka została uchwalona).
Czytaj także: Nowe przepisy dotyczące inwestycji mieszkaniowych
Przykładowo oznacza to, że inwestor nie jest związany wskazanymi w MPZP: przeznaczeniem nieruchomości ani takimi parametrami istotnymi z punktu widzenia wyliczenia potencjału inwestycji, jak wskaźniki intensywności zabudowy, udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej czy wysokość zabudowy (z wymienionych tu parametrów opisywana ustawa odnosi się tylko do maksymalnej wysokości zabudowy).
Faktyczne wymogi formalne
W celu realizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie ustawy konieczne jest przedłożenie wniosku wraz z koncepcją urbanistyczno-architektoniczną przygotowaną przez architekta oraz wizualizacją projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. W koncepcji urbanistyczno-architektonicznej trzeba wykazać istnienie powiązań pomiędzy przyjętymi przez inwestora rozwiązaniami funkcjonalno-przestrzennymi oraz charakterem zabudowy danej miejscowości i okolicy.
Wymagana treść wniosku została szczegółowo określona w przepisach ww. ustawy (?). Na etapie jego sporządzenia inwestor powinien określić m.in. planowaną minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań oraz minimalną i maksymalną liczbę mieszkań, wskazać część inwestycji przeznaczoną do prowadzenia działalności handlowej lub usługowej, jak również wyznaczyć zapotrzebowanie inwestycji na wodę, energię, sposób odprowadzania ścieków oraz przeprowadzić analizę dostępu inwestycji do przyłączy (wodociągów, kanalizacji sanitarnej, zaopatrzenia w energię elektryczną etc.).
