Rz: Był pan handlowcem. Jeszcze sześć lat temu sprzedawał pan artykuły spożywcze i spędzał życie w samochodzie. Rzucił pan tę pracę, mając 23 lata. Chciał pan prowadzić Żabkę, ale nie dostał pan szansy. A dziś obraca pan milionami na rynku nieruchomości. To brzmi trochę niewiarygodnie...

Daniel Siwiec, prezes Big City Broker: Rzeczywiście, od razu po szkole średniej chciałem otworzyć sklep typu Żabka. Oczywiście nie dysponowałem wtedy własnymi środkami, więc postanowiłem wesprzeć się dotacją z urzędu pracy. Nie dostałem jej ze względu na brak doświadczenia zawodowego. Postanowiłem zatem zdobyć wymagane doświadczenie. Doszedłem do wniosku, że jeśli chcę prowadzić własny biznes, to powinienem rozwijać umiejętności związane ze sprzedażą.

Pierwsze kroki jako handlowiec stawiałem w Browarach Lubelskich Perła. Po roku przeszedłem do firmy Mieszko i pracowałem tam jako przedstawiciel do spraw kluczowych klientów. Jednak praca na etacie męczyła mnie. Zrozumiałem, że ta droga nigdy nie doprowadzi mnie do wolności finansowej. Niezależnie od tego, na jakim byłbym stanowisku, zawsze ktoś będzie nade mną. I to właśnie on będzie decydował, co będę robił, ile czasu będę spędzał w pracy i ile będę zarabiał. Uznałem więc, że postawię wszystko na jedną kartę i spróbuję sił w branży nieruchomości.

Dlaczego w tej?

W którejś książce przeczytałem, że to najlepszy rynek do rozpoczęcia samodzielnego biznesu, i w to uwierzyłem.

Zaczynałem, nie mając żadnego przygotowania. Dlatego pierwszy rok spędziłem głównie na różnego rodzaju szkoleniach. W tym czasie nie zarobiłem ani złotówki. Dopiero potem znalazłem drogę wejścia na rynek nieruchomości. Zostałem agentem w jednym z lubelskich biur nieruchomości. Po kilku miesiącach założyłem własną firmę.

Jak pan zarobił pierwszy milion na nieruchomościach?

Mając niewielki kapitał, kupowałem nieruchomości warte kilkaset tysięcy. Moje zyski bywały większe niż zainwestowane środki. Mitem jest, że trzeba mieć duże pieniądze, aby inwestować w nieruchomości. W tej branży jest wiele kreatywnych modeli, które działają tak samo dobrze przy transakcjach za 100 tys. zł, jak i tych za 100 mln zł.

Za co pan kupuje? Chyba nie za oszczędności?

Mam kilka sprawdzonych modeli finansowania. Głównie dzięki zastosowaniu różnych dźwigni finansowych. Teraz część nieruchomości nabywam za środki własne – zwłaszcza mieszkania, za które trzeba szybko zapłacić, aby uzyskać atrakcyjną cenę. Natomiast jeszcze dwa lata temu korzystałem ze środków inwestora, który w pełni finansował działalność polegającą na obrocie nieruchomościami.

Korzystam też z barteru. Na przykład kupuję działkę w zamian za rozliczenie się z części wybudowanej na niej nieruchomości. Zdarzają się również transakcje z odroczonym terminem płatności. Współpracuję także z inwestorami, którzy współfinansują lub wręcz finansują inwestycję dzięki mojemu know-how.

Uważam, że grunt to znaleźć okazję i wykreować na niej biznes. Można zwiększyć wartość nieruchomości przez remont, rozbudowę lub zmianę zagospodarowania. Pieniądze nie są ograniczeniem. Więcej o modelach finansowych będzie można przeczytać w mojej książce „Nowoczesny inwestor", którą planuję wydać do końca tego roku.

W co pan inwestuje? Jak pan szuka okazji?

Obecnie skupiam się na projektach deweloperskich. Teraz w spółce Big City Development mam ich pięć. Jest to budowa mikroapartamentów oraz domów w zabudowie szeregowej, rozbudowa i nadbudowa kamienicy, a także adaptacja fabryki na lofty.

W dalszym ciągu zajmuję się obrotem lokalami mieszkalnymi i prowadzę biuro nieruchomości. Dzięki temu okazje najczęściej znajduje mój zespół. Zdarza mi się kupić coś od innych pośredników. W wyszukaniu okazji jest ważnych wiele rzeczy, ale najistotniejsze to zobaczyć i wykreować wartość, której inni nie widzą. Okazje same się nie nadarzają, trzeba ich nieustannie szukać. W tym momencie mam ich więcej, niż fizycznie mogę zrealizować transakcji.

Najlepsza transakcja w życiu?

Liczę, że najlepsza transakcja jeszcze przede mną! Jedną z lepszych pod kątem stopy zwrotu był zakup działki i odsprzedaż po sześciu miesiącach z dochodem kilkaset tysięcy złotych. Zysk z kapitału wyniósł aż 500 proc., a roczna stopa zwrotu z kapitału aż 1000 proc.

A najbardziej nieudane przedsięwzięcie?

Na swoim koncie mam wiele nietrafionych decyzji, jednak były one mniejszej wagi, dlatego nigdy żadna z nich nie zachwiała moim biznesem. Wydaje mi się, że mam to szczęście, że więcej nauczyłem się na cudzych błędach, obserwując rynek nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości jestem ostrożny i zawsze staram się liczyć przyszły zysk z dużym marginesem. Jeżeli mam zarobić mało, to wolę nie wchodzić w projekt. Zarabiając niewiele, nie tylko mrożę kapitał, ale przede wszystkim tracę czas, który mógłbym lepiej wykorzystać.

Mówił pan, że w ciągu jednego roku jest pan w stanie zarobić tyle na nieruchomościach, ile jako przedstawiciel handlowy na etacie zarobiłby pan, pracując przez 30 lat. Czyli ile?

Jako przedstawiciel handlowy w 2008 r. zarabiałem 2500 zł netto. Nie mogłem narzekać, gdyż moi koledzy w tamtym czasie musieli prosić rodziców o pieniądze. Prosto licząc: 30 lat takiego wynagrodzenia daje kwotę 900 tys. zł. Aby tyle zarobić w rok w branży nieruchomości, można nabyć nieruchomości za około 5 mln zł i sprzedać je z marżą około 18 proc. Może to być także jedna transakcja.

Tak jak mówiłem wcześniej: nie trzeba mieć całej potrzebnej kwoty, aby zrealizować takie zyski. Jeśli ktoś nie ma lub nie chce używać swoich środków, możne poszukać firmy, która inwestuje w nieruchomości. Wystarczy wyszukać, wykreować i sprzedać produkt za kwotę 18 mln zł, pobierając wynagrodzenie w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości. Jest wiele osób, które tak działają, zaczynając od mieszkań, a kończąc na sprzedaży dużych obiektów handlowych.

CV

Daniel Siwiec – lubelski przedsiębiorca i inwestor na rynku nieruchomości oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami. Założył własną firmę, mając 23 lata, a trzy lata później zarobił pierwszy milion złotych. Pomimo braku doświadczenia i własnych środków zbudował jedno z największych biur nieruchomości w Lublinie. Właściciel kilkunastu spółek realizujących projekty deweloperskie, zajmujących się obrotem nieruchomościami, a także skupem mieszkań.