W ostatnich latach Polacy kuszeni byli wizją życia rentiera: czerpaniem zysków (nierzadko gwarantowanych) z najmu apartamentu kupionego w obiekcie działającym jak hotel, którego zarządzaniem zajmował się ktoś inny. Dokładnie rok temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ruszył z kampanią „Oczarowani" przestrzegającą przed pochopnym uleganiem marketingowi. Pandemia, która zmroziła ruch turystyczny i biznesowy, spowodowała, że taki system musiał się rozsypać.

Kto płaci, kto nie

Skalę i wpływ pandemii na portfele inwestorów oszacowali eksperci portalu Inwestycjewkurortach.pl. którzy od wielu lat monitorują ten rozdrobniony, nietransparentny i nieuregulowany rynek. Marlena Kosiura, założycielka portalu, zastrzega, że niezmiernie trudno oszacować wielkość rynku condo w Polsce. Na potrzeby raportu, którego wnioski publikujemy jako pierwsi, przyjęto, że fundamentem jest 65 projektów liczących 8,1 tys. lokali, gdzie model współpracy z nabywcami apartamentów polega na wypłacaniu im zysków niezależnie od obłożenia (inny model to podział przychodów uzyskanych z najmu).

Z tej liczby eksperci pozyskali – metodami często śledczymi – informację o sytuacji 6,3 tys. lokali, co oznacza, że nie ma wiedzy o tym, jak wyglądają rozliczenia w przypadku ponad jednej piątej rynku (1,8 tys. lokali): nie udało się pozyskać danych od deweloperów i operatorów ani co najmniej kilku właścicieli apartamentów w danej inwestycji.

Analitycy zadali kluczowe pytania: czy inwestorzy otrzymali wypłaty w terminie i wysokości zgodnej z zapisami w umowach oraz czy doszło do renegocjacji zasad współpracy. Z danych Inwestycjewkurortach.pl wynika, że pandemia nie wpłynęła w żaden sposób tylko na sześć z 65 inwestycji condo. Mowa o 609 lokalach, gdzie nie doszło do obniżenia zysków, opóźnienia w wypłacie i gdzie nie renegocjowano umów.

Pieniądze wpłynęły na czas do właścicieli 2,07 tys. (25,5 proc.) lokali, w przypadku 4,26 tys. (52,4 proc.) doszło do poślizgu, przy czym w części obiektów należne wypłaty rozłożono w czasie, nawet na przyszły rok.

W przypadku 2,29 tys. lokali (28,2 proc.) nie doszło do obniżek zysków, właściciele 4,05 tys. apartamentów (49,8 proc.) musieli się pogodzić z niższym zarobkiem. Wynika to m.in. z tego, że operatorzy uznali lockdown za siłę wyższą, wobec czego zyski nie powinny być naliczane.

W przypadku aż 2,61 tys. lokali (32 proc.) doszło do renegocjacji warunków współpracy. Odsetek lokali (3,72 tys., 45,8 proc.), gdzie nie negocjowano warunków, wydaje się duży, ale w tym zbiorze zawierają się także przypadki, gdy rozmów nie podjęto, bo operator od dawna ma problemy z płatnościami, a właściciele apartamentów mają z nim utrudniony kontakt.

Negocjacje i tarcia

– To naturalne, że pojawiły się opóźnienia w wypłatach nawet u tych deweloperów i operatorów, którzy do tej pory działali bez zarzutu. Pandemia przyniosła zakaz funkcjonowania w czasie lockdownu, obłożenie jest bardzo niskie, w wakacje tylko niektórzy skorzystali na tym, że Polacy ruszyli wypoczywać nad morze i w góry – mówi Kosiura. – Nic też dziwnego, że doszło do renegocjacji warunków współpracy, w niektórych przypadkach można mówić o tarciach, przy czym nerwowo reagowali nie tylko operatorzy, ale i właściciele apartamentów, jakby ignorując to, co dzieje się w turystyce. Ponieważ rynek nie jest ujednolicony pod względem formuły współpracy i rodzajów umów, każdy deweloper i operator miał swój autorski pomysł, jak dojść do porozumienia z inwestorami – dodaje. Rezultaty okazały się różne. Doszło m.in. do przesunięcia płatności należnych zysków bez zmniejszania kwoty, do obniżenia stałej „gwarantowanej" stopy lub do zmiany harmonogramu płatności z miesięcznego na kwartalny lub półroczny.

Zdaniem Kosiury pandemia może przemodelować i paradoksalnie uzdrowić branżę condo w Polsce. – Do tej pory za model condo uważano przede wszystkim inwestycje, w których lokale sprzedawane są w pakiecie z umową zarządzania i wypłatą określonych zysków, niezależnie od obłożenia lokalu. Ten model stałego procentu zysków odchodzi do lamusa. W zasadzie wracamy do pierwotnego znaczenia, czyli condominium: wspólnota właścicieli. Jako o condo mówić więc będziemy raczej o nieruchomości inwestycyjnej nastawionej na czerpanie zysków z najmu, w której właścicielami apartamentów są inwestorzy indywidualni – mówi Kosiura.

Uwagę zwraca, jak duża jest „terra incognita", czyli 22 proc. lokali w inwestycjach, co do których nie ma żadnych informacji. Kosiura zwraca uwagę, że część danych pochodzi wyłącznie od właścicieli apartamentów, ponieważ aż 29 z 65 obiektów nie odpowiedziało na ankietę.

– Od dłuższego czasu trwa dyskusja, co w ogóle z rynkiem condohoteli zrobić, jak minimalizować ryzyko. Dobrze byłoby, by obraz branży był bardziej przejrzysty. Przecież w tych 22 proc. mogą być inwestycje, które dają inwestorom zarabiać w terminie i nie zmieniły warunków współpracy. Zwłaszcza że w tej grupie znajdują się obiekty należące do, wydawałoby się, uznanych na rynku nieruchomości podmiotów – podkreśla Kosiura.

Branża pod lupą

Czy w związku z napiętą sytuacją na rynku hotelarskim UOKiK bada, jak deweloperzy i operatorzy wywiązują się z umówi z właścicielami apartamentów condo? Urząd odpowiedział, że nie. We wrześniu UOKiK powiadomił o postawieniu zarzutów kilku podmiotom, które oferowały lokale condo z gwarantowaną stopą zwrotu.

Opinia dla „rz"

Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels

My nigdy nie gwarantowaliśmy zysków, doszliśmy do porozumienia z inwestorami w sprawie rozliczenia zysków za 2020 r. One będą niższe, lockdown był bowiem siłą wyższą, ale na biznes trzeba patrzeć długoterminowo. Kuriozalne i niepokojące jest to, że są firmy, które nie płacą teraz inwestorom zysków, a dalej starają się sprzedawać lokale z „gwarancjami". To wprowadzanie w błąd.