To już reguła: wspólnoty mieszkaniowe chcą, by właściciele lokali użytkowych płacili na utrzymanie nieruchomości wspólnej więcej niż właściciele mieszkań. Ciągle więc podnoszą im zaliczki. Ale ci nie są wcale na przegranej pozycji. Mogą sporo ugrać w sądzie.
Przepisy regulujące zasady ustalania zaliczek na potrzeby utrzymania nieruchomości wspólnej są bardzo ogólne. Artykuł 12 ust. 3 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali mogą w swojej uchwale zwiększyć obciążenie lokalu użytkowego, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z niego.
Czytaj także:
Co warto wiedzieć o podwyżce opłat za mieszkanie
Co robić kiedy rachunki za mieszkania idą w górę
Nie do końca wiadomo, co oznacza „nadmierne obciążenie". Dlatego nie zawsze decyzje wspólnoty o podniesieniu stawek są słuszne. Często opierają się na przeświadczeniu, a to za mało, by podnieść stawki. Wtedy odwołaniem do sądu można sporo zdziałać.
Sądy każą wspólnocie mieszkaniowej przedstawiać twarde dowody na poparcie decyzji o podwyżce. Jeżeli wspólnota chce zwiększyć właścicielowi lokalu użytkowego obciążenie z tytułu monitoringu, który założyła, musi udokumentować, że np. w związku z niewłaściwym zachowaniem gości trzeba było kilka razy wzywać policję. Gdy zaś zarzuca, że wzrosły koszty wywozu śmieci, musi udokumentować, ile wynoszą one ogółem, z poszczególnych lokali oraz z danego lokalu użytkowego. W przeciwnym razie wspólnota narazi się na spór sądowy i przy obecnej linii orzeczniczej – na przegraną.
Właściciele lokalu użytkowego mają sporą szansę na wygraną w sądzie.
Jedna ze wspólnot w Gdańsku podjęła uchwałę, że właściciel sklepu będzie płacił większe zaliczki, ponieważ jego sklep utrudnia życie właścicielom mieszkań. Samochody dostawcze oraz klimatyzacja nadmiernie hałasują. Trudno też zaparkować pod budynkiem. Poza tym powstaje zbyt dużo śmieci. Specjalnie też dla tego lokalu trzeba było zwiększyć moc ogrzewania.
Właściciel sklepu odwołał się do sądu i wygrał zarówno w Sądzie Okręgowym, jak i Apelacyjnym w Gdańsku (I ACa 513/13). Zdaniem sądów nie można zwiększać obciążeń właścicieli lokali jedynie z tego powodu, że mają one status użytkowych. Konieczne jest wykazanie, że bardziej niż mieszkania podnoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
W podobnej sprawie Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że podwyższenie opłaty eksploatacyjnej za lokale użytkowe powinno być poparte wcześniej rzetelną kalkulacją pozwalającą akceptować podwyżkę jako merytorycznie uzasadnioną (I ACa 801/13). Nie mogą to być więc stawki z sufitu, które wspólnota wymyśliła.
