Budując dom na kredyt, lepiej mieć pozwolenie na budowę

Mariola Berdysz | Budując na kredyt, lepiej mieć pozwolenie – radzi dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

Aktualizacja: 05.09.2015 14:46 Publikacja: 05.09.2015 11:30

Budując dom na kredyt, lepiej mieć pozwolenie na budowę

Foto: 123RF

Rz: Pani zdaniem lepiej jest wybudować dom jednorodzinny na zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Mariola Berdysz: Każda z tych procedur ma wady i zalety. Jeśli porównamy listę dokumentów wskazanych we wzorze wniosku o pozwolenie na budowę oraz wzorze zgłoszenia budowy i przebudowy domu jednorodzinnego, różnica jest widoczna. W wypadku zgłoszenia wymaga się zdecydowanie mniej dokumentów.

Poza obowiązkowymi czterema egzemplarzami projektu budowlanego trzeba dołączyć zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego i oświadczenie o prawie do dysponowania terenem. Zdecydowanie mniej jest dokumentów fakultatywnych. Starosta może żądać ich maksymalnie siedem, a w wypadku pozwolenie na budowę – aż 13. W wypadku zgłoszenia nie trzeba np. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, a w przypadku budowy na tym samym terenie na podstawie pozwolenia taki wymóg już istnieje.

Jeśli chodzi o czas załatwiania formalności, czy w wypadku zgłoszenia faktycznie jest szybciej?

Pozwolenie na budowę powinno być wydane bez tzw. zbędnej zwłoki. Może to być nawet po kilku czy kilkunastu dniach. W uzasadnieniu do projektu tej nowelizacji jej autor, czyli rząd, wskazywał, że pozwolenia na budowę wydaje się średnio w terminie 16 dni od daty wpływu do organu kompletnego wniosku, a w dużych miastach – po 19 dniach.

Natomiast uwzględniając jedynie datę wpływy wniosku (często niekompletnego), terminy te wynosiły w wypadku mniejszych miejscowości 31 dni, a dużych miast – średnio 60 dni. Natomiast w wypadku zgłoszenia musimy zawsze odczekać 30 dni od dnia złożenia kompletnego zgłoszenia. Wezwanie do jego uzupełnienia powoduje, że 30 dni liczy się od dnia uzupełnienia zgłoszenia.

Zakładając, że w jednym i drugim przypadku dokumenty były kompletne, okazuje się, że na podstawie pozwolenia można szybciej rozpocząć budowę. Wybierając rodzaj procedury, trzeba też uwzględnić ewentualność zmian w projekcie budowlanym. Jeśli projekt budowlany jest szczegółowo przeanalizowany przez inwestora i w pełni odpowiada jego oczekiwaniom, można wybrać procedurę zgłoszenia. Jeśli chcemy w trakcie budowy wprowadzać zmiany, zwłaszcza te określone w przepisach jako istotne, warto zdecydować się na pozwolenie na budowę. Wprowadzenie istotnych zmian do pozwolenia na budowę wymaga uzyskania tzw. pozwolenia zamiennego z projektem zamiennym, a jego zakres odpowiada zakresowi wprowadzonych zmian. Natomiast istotne zmiany w projekcie do zgłoszenia to obowiązek uzyskania nowego pozwolenia na budowę z nowym, kompletnym projektem budowlanym.

Pozwolenie też zawsze można uchylić?

Tak. W stosunku do pozwoleń na budowę będą miały zastosowanie procedury nadzwyczajne, w tym: wznowienia postępowania, które może skutkować uchyleniem decyzji, oraz postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji. Te z kolei mogą wyeliminować pozwolenia na budowę z obrotu prawnego.

W trakcie postępowań nadzwyczajnych może dojść także do wstrzymania wykonania decyzji. Zgłoszenie natomiast jest na dziś niewzruszalne, choć myśli się o wprowadzeniu możliwości zaskarżania zgłoszeń do sądów administracyjnych. Takie rozwiązania proponowane są mianowicie w projekcie kodeksu budowlanego.

Wybierając procedurę, trzeba także brać pod uwagę sposób finansowania budowy. Jeśli ma być to kredyt, to zdecydowanie pozwolenie na budowę, a jeśli środki własne – można brać pod uwagę zgłoszenie.

Procedury związane z zakończeniem budowy nie są uzależnione od rodzaju zgody budowlanej. Będzie to przede wszystkim zawiadomienie o zakończeniu budowy, a na wniosek inwestora także pozwolenia na użytkowanie.

Jak udowodnić, że dom wybudowany na podstawie zgłoszenia jest legalny, jeżeli sąsiad „uprzejmie poinformuje" nadzór budowlany, że dom postawiono z naruszeniem prawa?

Ciężar dowodu będzie po stronie nadzoru budowlanego. Jeśli inwestor zbudował dom na podstawie skutecznego zgłoszenia i zgodnie z tym zgłoszeniem, to nie powinien mieć problemów mimo interwencji sąsiada.

W obowiązującym prawie nie ma procedur umożliwiających podważenie skutecznego zgłoszenia. Oczywiście są przepisy uprawniające nadzór budowlany do podejmowania działań zmierzających do doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. Mówi o tym art. 50 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego.

Nadzór budowlany ma prawo wstrzymać roboty budowlane w przypadku, gdy są realizowane niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Mogą to być przepisy techniczno-budowlane czy też o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Po przeprowadzeniu postępowania i stwierdzeniu naruszenia prawa nadzór budowlany ma możliwość nakazania wykonania robót i czynności doprowadzających obiekt do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Po wypełnieniu obowiązku nadzór budowlany wydaje decyzję, która jest swego rodzaju skwitowaniem – potwierdzeniem wykonania obowiązku i legalności obiektu budowlanego będącego przedmiotem postępowania.Niewypełnienie obowiązku w terminie skutkuje nakazem rozbiórki lub doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego, czyli np. do stanu sprzed rozbudowy czy przebudowy.

Nie jest wykluczona także rozbiórka obiektu. Może się tak stać w przypadku, gdy nie ma możliwości doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem, np. w przypadku zbudowania obiektu na obszarze, na którym obowiązuje zakaz zabudowy wynikający czy to z przepisów powszechnie obowiązujących, czy to z planu miejscowego.

—rozmawiała Renata Krupa-Dąbrowska

Rz: Pani zdaniem lepiej jest wybudować dom jednorodzinny na zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Mariola Berdysz: Każda z tych procedur ma wady i zalety. Jeśli porównamy listę dokumentów wskazanych we wzorze wniosku o pozwolenie na budowę oraz wzorze zgłoszenia budowy i przebudowy domu jednorodzinnego, różnica jest widoczna. W wypadku zgłoszenia wymaga się zdecydowanie mniej dokumentów.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona