W ramach obowiązkowej kontroli przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie organ nadzoru budowlanego weryfikuje zrealizowany przez inwestora obiekt w zasadzie pod kątem tych samych elementów, które wymieniono w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego jako przesłanki odstępstwa istotnego. Wykrycie w trakcie tej kontroli odstępstw o charakterze istotnym skutkuje wymierzeniem kary, obliczanej odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość.
Stąd też, aby uniknąć dotkliwej finansowo kary, pożądane jest wyjątkowo staranne działanie projektantów podczas dokonywania kwalifikacji zamierzonych odstępstw przez inwestorów. W razie powstania po ich stronie jakichkolwiek wątpliwości w zakresie tej kwalifikacji, celowe wydaje się skierowanie stosownych zapytań do właściwych organów budowlanych na podstawie art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stosownie do tego przepisu organy administracyjne są bowiem zobowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron, a więc również projektantów działających w imieniu inwestorów (często na podstawie odpowiednich pełnomocnictw), o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania.
podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2013 r., poz. 1409 ze zm.)
Aneta Walewska-Borsuk, adwokat w Kancelarii Szymańczyk Roman Deresz Karpiński Adwokaci Sp. p.
Krok 1.
Złożenie przez inwestora wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę wraz z wymaganymi dokumentami do organu, który wydał pozwolenie na budowę (co do zasady jest nim starosta). Dość często wzór takiego wniosku wraz z zestawieniem wymaganych dokumentów można otrzymać osobiście w siedzibie starostwa powiatowego lub pobrać w drodze elektronicznej za pośrednictwem elektronicznego biura obsługi interesantów takiego starostwa. Wśród wymaganych dokumentów powinien znajdować się również dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 47 złotych.
Krok 2.
Rejestracja wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę (wraz z załącznikami) przez organ budowlany, do którego został złożony.
Krok 3.
Zawiadomienie przez właściwy organ budowlany wszystkich stron o wszczęciu postępowania w sprawie zmiany pozwolenia na budowę. Krąg właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości, którzy poza inwestorem będą stronami tego postępowania, powinien być wytyczony na obszarze oddziaływania określonym projektem zamiennym (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 października 2009 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 1005/09).
Krok 4.
Sprawdzenie zgodności zamiennego projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku planu miejscowego, a także wymaganiami ochrony środowiska – w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Jeśli istotne odstąpienie wskazane we wniosku o zmianę pozwolenia na budowę wykroczy poza ustalenia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wnioskodawca będzie zobligowany przedłożyć nową decyzję w tym zakresie (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: II OSK 674/09). Nie jest możliwe zwolnienie wnioskodawcy od spełnienia tego obowiązku, nawet w sytuacji, gdy po wydaniu decyzji zmieniającej uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 2 września 2010 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 456/10).
Krok 5.
Sprawdzenie zgodności zamiennego projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Organ budowlany nie może zaakceptować projektu, który jest wprawdzie zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale jednocześnie sprzeczny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 2 kwietnia 2014 roku, sygn. akt: II SA/Ol 172/14).
Krok 6.
Sprawdzenie kompletności zamiennego projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawozdań oraz informacji dotyczących bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Kompletność projektu budowlanego polega nie tylko na tym, że posiada on wszystkie wymagane prawem elementy i załączniki, lecz także na tym, że z dokumentacji projektowej w sposób jednoznaczny wynika, czy, kiedy i przez kogo były dokonywane modyfikacje projektu (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28 kwietnia 2008 roku, sygn. akt: II SA/Kr 93/08).
Krok 7.
Sprawdzenie wykonania przez projektanta obowiązku sprawdzenia projektu pod względem zgodności z przepisami przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, jak również sprawdzenie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu (lub jego sprawdzenia) zaświadczeniem.
Krok 8.
W razie stwierdzenia naruszeń – nałożenie przez organ na inwestora obowiązku usunięcia w wyznaczonym terminie wskazanych nieprawidłowości, a po bezskutecznym upływie tego terminu – wydanie decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia o zmianie decyzji i zatwierdzeniu projektu zamiennego. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do właściwego wojewody za pośrednictwem starosty w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.
Krok 9.
W przypadku spełnienia wszystkich wymogów – wydanie przez organ decyzji o zmianie decyzji i zatwierdzeniu projektu zamiennego.