Nie mają mieszkań ani pieniędzy

Ulica Czapelska w Warszawie. Teren jest objęty planem zagospodarowania, który nie dopuszcza zbyt gęstej zabudowy (tzw. wskaźnik intensywności). W maju 2015 r. stołeczny Urząd Miasta wydaje zgodę na wybudowanie pod numerem 25 wielorodzinnego bloku mieszkalnego z lokalami usługowymi na parterze.

Zatwierdzony projekt mówi o czterech kondygnacjach nadziemnych (ostatnie piętro – z antresolami) i jednej podziemnej. Liczba mieszkań: 42. W marcu 2016 r. pozwolenie na budowę przeniesiono na obecnego inwestora. Ale zamiast 42 powstaje 56 mieszkań. Firma – Inwestplan Czapelska 25 – sprzedaje 51 lokali, na trzy kolejne podpisuje umowy przedwstępne.

– Inwestor samowolnie dokonał zamiany antresol nad ostatnią kondygnacją na dodatkowe czwarte piętro (piątą kondygnację) z 14 mieszkaniami – informuje za pośrednictwem rzecznika dzielnicy Jolanta Zakrzewska, główny specjalista wydziału architektury i budownictwa urzędu. – Zmiana jest niezgodna z miejscowym planem i zatwierdzonym projektem budowlanym.

Złudna ochrona

Jedno z mieszkań na ostatnim piętrze, które miało być antresolą, w 2016 r. kupuje nasza Czytelniczka (nazwisko do wiadomości redakcji). Ceny wahają się wtedy od 7,5 do 9 tys. zł za mkw. Dziś są dużo wyższe.

– W umowie inwestor oświadczył, że w budynku powstanie co najmniej 56 mieszkań – mówi Czytelniczka. – Płatności na rzecz spółki odbywały się za pośrednictwem otwartego rachunku powierniczego prowadzonego przez Wielkopolski Bank Spółdzielczy – NeoBank. Czuliśmy się bezpieczni. Blok rósł, aż do piątej kondygnacji. Tej, która nie miała prawa stanąć.

Inwestor w trakcie budowy wystąpił do urzędu o zatwierdzenie projektu zamiennego, ale ze względu na dokonane odstępstwa wniosek trafił do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

– 8 grudnia 2016 r. PINB zatwierdził zamienny projekt budowlany (zgodny z miejscowym planem, czyli bez mieszkań na V piętrze – red.) i udzielił inwestorowi Inwestplan Czapelska 25 pozwolenia na wznowienie robót – informuje nas Andrzej Kłosowski, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Ostatecznie deweloper postanawia dostosować budynek do zatwierdzonego projektu. Inaczej nie dostanie pozwolenia na użytkowanie bloku.

– Mieszkania na piątej kondygnacji (czwartym piętrze – red.) przestały istnieć – opowiada klientka Inwestplanu. – Wyburzono ściany działowe, drzwi wejściowe, wybito otwory w podłodze. Lokale stały się drugim poziomem mieszkań na trzecim piętrze, których metraż zwiększył się dwukrotnie. Pytanie, jak bank, który prowadził rachunek powierniczy, kontrolował budowę?

– Nie możemy udzielać informacji. Obowiązuje nas tajemnica bankowa – usłyszeliśmy w NeoBanku. – Co do zasady, rachunek powierniczy otwarty oznacza, że bank wypłaca transze zgodnie z postępami na budowie.

– 19 lipca 2019 r. spółka wystąpiła do PINB z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie budynku. Kontrola wykazała jednak, że inwestor dokonał zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu – informuje Andrzej Kłosowski. Deweloper musi więc usunąć znalezione jeszcze nieprawidłowości.

– Jesteśmy w stałym kontakcie z nabywcami mieszkań – mówi Andrzej Opala, rzecznik dzielnicy. – Burmistrz odbył kilka spotkań, na których omawiano sytuację i ewentualne sposoby jej rozwiązania. Interweniują radni. Pytają o możliwość nadzwyczajnego odstępstwa od ustaleń wskaźnika intensywności zabudowy w planie miejscowym. Czy można w tym miejscu dopuścić więcej mieszkań?

Małgorzata Nowaczyk, wicedyrektor biura architektury i planowania przestrzennego w urzędzie stolicy, w piśmie do burmistrza podkreśla, że plan miejscowy jest obowiązującym prawem. Każda zmiana w planie następuje w takim trybie, w jakim był uchwalany.

– Ustawodawca nie upoważnił żadnych organów do wyznaczania i stosowania odstępstw od ustaleń planów miejscowych. Ewentualna możliwość zwiększenia wskaźnika intensywności zabudowy (...) może być przeanalizowana jedynie w przypadku przeprowadzenia całej procedury planistycznej – wyjaśnia wicedyrektor. Planów nie sporządza się też dla jednej działki, ale całych jednostek urbanistycznych.

O inwestycję chcemy zapytać szefa spółki Remigiusza Krakowskiego. Widniejący w internecie telefon do Inwestplanu jest zablokowany. Udaje się nam dodzwonić na numer podany przez klientów.

– To nie tak, jak pani mówi – zapewnia nas. – Mieliśmy projekt zamienny. Firma jest gotowa oddać pieniądze nabywcom, ale nie chcą. Teraz nie mogę jednak rozmawiać, proszę dzwonić jutro po 17.

Następnego dnia prezes telefonu już nie odebrał.

Problemy z kontaktem ze spółką ma też Piotr Gocłowski, dyrektor inwestycyjny CVI Domu Maklerskiego, przedstawiciel Funduszu Distressed Assets FIZAN, którego portfelem zarządza CVI. Na członka zarządu spółki Inwestplan Czapelska 25 został powołany w połowie ub.r. jako przedstawiciel funduszu. Fundusz pod koniec 2015 r. udzielił bowiem finansowania na opłacenie części ceny za działkę przy Czapelskiej. Kiedy inwestycja się opóźniała, a deweloper spóźniał ze spłatą zobowiązań, fundusz wprowadził do zarządu firmy swojego przedstawiciela.

– Kontakt z prezesem Krakowskim jest bardzo utrudniony – stwierdza Piotr Gocłowski. – A za działalność spółki Inwestplan Czapelska 25 odpowiada przede wszystkim prezes.

W rękach syndyka

Rolą Piotra Gocłowskiego, jak informuje Rafał Lis, partner zarządzający CVI Dom Maklerski, jest m.in. zabezpieczenie interesów funduszu jako wierzyciela spółki.

– Piotr Gocłowski dążył do zakończenia wstrzymanej inwestycji i usunięcia usterek zgłoszonych podczas ostatniej kontroli PINB – podkreśla Rafał Lis. Dodaje, że „ze względu na ograniczoną współpracę z prezesem zarządu w sprawach bieżących, brak pełnego dostępu do dokumentacji spółki, a także ze względu na ocenę sytuacji finansowej firmy administrator zabezpieczeń – jako podmiot reprezentujący interesy funduszu będącego wierzycielem spółki – złożył wniosek o ogłoszenie upadłości spółki.

– Wniosek był motywowany chęcią ochrony wszystkich wierzycieli przed działaniami mogącymi mieć charakter wyprowadzania majątku ze spółki bądź zawierania transakcji mogących mieć na celu pokrzywdzenie wierzycieli – mówi Lis. – Rozliczenie inwestycji z nabywcami mieszkań powinno się odbyć po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie. Byłoby realizowane przez syndyka po otwarciu upadłości spółki.

Na razie wyznaczono tymczasowego nadzorcę sądowego. – Mieszkańcy są wierzycielami spółki Inwestplan Czapelska 25, podobnie jak sam fundusz – mówi Rafał Lis. – W postępowaniu upadłościowym mieszkańcy z umowami deweloperskimi są na uprzywilejowanej pozycji przed innymi wierzycielami spółki. W scenariuszu, do którego dąży fundusz, mieszkańcy dostaną mieszkania, a syndyk zajmie się zaspokojeniem roszczeń innych wierzycieli, m.in. ze środków uzyskanych ze sprzedaży niesprzedanych lokali. W najgorszym scenariuszu – gdyby syndyk nie zgodził się na przekazanie mieszkań, tylko dążył do sprzedaży budynku innemu deweloperowi – mieszkańcy odzyskają wpłacone środki. Mogą też wystąpić na drogę sądową o odszkodowania za utracony czas czy straty z tytułu zwrotu gotówki zamiast wydania mieszkań.

CVI Dom Maklerski odpowiada:

Rafał Lis, partner zarządzający CVI Dom Maklerski:

Od momentu powołania Piotra Gocłowskiego na członka zarządu spółki deweloperskiej, jej reprezentacja jest dwuosobowa (prezes zarządu oraz członek zarządu). Piotr Gocłowski od strony korporacyjnej reprezentuje spółkę deweloperską jako jej członek zarządu wspólnie z prezesem zarządu, jednak jego rolą jest również zabezpieczenie interesów funduszu jako wierzyciela spółki, zmierzając m.in. do możliwie szybkiego otrzymania PNU (pozwolenie na użytkowanie red. ) dla inwestycji Czapelska 25.

Piotr Gocłowski dążył do finalizacji wstrzymanej inwestycji, by uniknąć jej degradacji, doprowadzając do obecnego etapu, czyli zakończenia budowy i usunięcia usterek zgłoszonych podczas ostatniej kontroli PINB.

Z tytułu ograniczonej współpracy z prezesem zarządu w sprawach bieżących, braku pełnego dostępu do dokumentacji spółki oraz w wyniku oceny sytuacji finansowej spółki, administrator zabezpieczeń - jako podmiot reprezentujący interesy funduszu będącego wierzycielem spółki - złożył wniosek o ogłoszenie upadłości spółki.

Fundusz Distressed Assets FIZAN, którego portfelem zarządza CVI Dom Maklerski udzielił z końcem 2015 r. finansowania na opłacenie części ceny za zakup działki pod inwestycję przy ul. Czapelskiej 25. Z powodu opóźnień w realizacji inwestycji przez dewelopera oraz opóźnienia w spłacie udzielonego finansowania, wykonując uprawnienia towarzyszące udzielonemu finansowaniu, fundusz wprowadził swojego przedstawiciela, Piotra Gocłowskiego w połowie 2018 roku, do zarządu spółki deweloperskiej, by dopilnować realizacji oraz doprowadzić do zakończenia budowy (uzyskania pozwolenia na użytkowanie).

Fundusz stwierdzając zaistnienie przesłanek upadłościowych złożył za pośrednictwem administratora zabezpieczeń wniosek o upadłość spółki i jest jednym z jej wierzycieli. Wniosek o upadłość był motywowany chęcią ochrony wszystkich wierzycieli przed działaniami mogącymi mieć charakter wyprowadzania majątku ze spółki bądź zawierania transakcji mogących mieć na celu pokrzywdzenie wierzycieli.