Ulica Czapelska w Warszawie. Teren jest objęty planem zagospodarowania, który nie dopuszcza zbyt gęstej zabudowy (tzw. wskaźnik intensywności). W maju 2015 r. stołeczny Urząd Miasta wydaje zgodę na wybudowanie pod numerem 25 wielorodzinnego bloku mieszkalnego z lokalami usługowymi na parterze.

Zatwierdzony projekt mówi o czterech kondygnacjach nadziemnych (ostatnie piętro – z antresolami) i jednej podziemnej. Liczba mieszkań: 42. W marcu 2016 r. pozwolenie na budowę przeniesiono na obecnego inwestora. Ale zamiast 42 powstaje 56 mieszkań. Firma – Inwestplan Czapelska 25 – sprzedaje 51 lokali, na trzy kolejne podpisuje umowy przedwstępne.

– Inwestor samowolnie dokonał zamiany antresol nad ostatnią kondygnacją na dodatkowe czwarte piętro (piątą kondygnację) z 14 mieszkaniami – informuje za pośrednictwem rzecznika dzielnicy Jolanta Zakrzewska, główny specjalista wydziału architektury i budownictwa urzędu. – Zmiana jest niezgodna z miejscowym planem i zatwierdzonym projektem budowlanym.

Złudna ochrona

Jedno z mieszkań na ostatnim piętrze, które miało być antresolą, w 2016 r. kupuje nasza Czytelniczka (nazwisko do wiadomości redakcji). Ceny wahają się wtedy od 7,5 do 9 tys. zł za mkw. Dziś są dużo wyższe.

– W umowie inwestor oświadczył, że w budynku powstanie co najmniej 56 mieszkań – mówi Czytelniczka. – Płatności na rzecz spółki odbywały się za pośrednictwem otwartego rachunku powierniczego prowadzonego przez Wielkopolski Bank Spółdzielczy – NeoBank. Czuliśmy się bezpieczni. Blok rósł, aż do piątej kondygnacji. Tej, która nie miała prawa stanąć.

Inwestor w trakcie budowy wystąpił do urzędu o zatwierdzenie projektu zamiennego, ale ze względu na dokonane odstępstwa wniosek trafił do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

– 8 grudnia 2016 r. PINB zatwierdził zamienny projekt budowlany (zgodny z miejscowym planem, czyli bez mieszkań na V piętrze – red.) i udzielił inwestorowi Inwestplan Czapelska 25 pozwolenia na wznowienie robót – informuje nas Andrzej Kłosowski, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Ostatecznie deweloper postanawia dostosować budynek do zatwierdzonego projektu. Inaczej nie dostanie pozwolenia na użytkowanie bloku.

– Mieszkania na piątej kondygnacji (czwartym piętrze – red.) przestały istnieć – opowiada klientka Inwestplanu. – Wyburzono ściany działowe, drzwi wejściowe, wybito otwory w podłodze. Lokale stały się drugim poziomem mieszkań na trzecim piętrze, których metraż zwiększył się dwukrotnie. Pytanie, jak bank, który prowadził rachunek powierniczy, kontrolował budowę?

– Nie możemy udzielać informacji. Obowiązuje nas tajemnica bankowa – usłyszeliśmy w NeoBanku. – Co do zasady, rachunek powierniczy otwarty oznacza, że bank wypłaca transze zgodnie z postępami na budowie.

– 19 lipca 2019 r. spółka wystąpiła do PINB z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie budynku. Kontrola wykazała jednak, że inwestor dokonał zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu – informuje Andrzej Kłosowski. Deweloper musi więc usunąć znalezione jeszcze nieprawidłowości.

– Jesteśmy w stałym kontakcie z nabywcami mieszkań – mówi Andrzej Opala, rzecznik dzielnicy. – Burmistrz odbył kilka spotkań, na których omawiano sytuację i ewentualne sposoby jej rozwiązania. Interweniują radni. Pytają o możliwość nadzwyczajnego odstępstwa od ustaleń wskaźnika intensywności zabudowy w planie miejscowym. Czy można w tym miejscu dopuścić więcej mieszkań?

Małgorzata Nowaczyk, wicedyrektor biura architektury i planowania przestrzennego w urzędzie stolicy, w piśmie do burmistrza podkreśla, że plan miejscowy jest obowiązującym prawem. Każda zmiana w planie następuje w takim trybie, w jakim był uchwalany.

– Ustawodawca nie upoważnił żadnych organów do wyznaczania i stosowania odstępstw od ustaleń planów miejscowych. Ewentualna możliwość zwiększenia wskaźnika intensywności zabudowy (...) może być przeanalizowana jedynie w przypadku przeprowadzenia całej procedury planistycznej – wyjaśnia wicedyrektor. Planów nie sporządza się też dla jednej działki, ale całych jednostek urbanistycznych.

O inwestycję chcemy zapytać szefa spółki Remigiusza Krakowskiego. Widniejący w internecie telefon do Inwestplanu jest zablokowany. Udaje się nam dodzwonić na numer podany przez klientów.

– To nie tak, jak pani mówi – zapewnia nas. – Mieliśmy projekt zamienny. Firma jest gotowa oddać pieniądze nabywcom, ale nie chcą. Teraz nie mogę jednak rozmawiać, proszę dzwonić jutro po 17.

Następnego dnia prezes telefonu już nie odebrał.

Problemy z kontaktem ze spółką ma też Piotr Gocłowski, dyrektor inwestycyjny CVI Domu Maklerskiego, przedstawiciel Funduszu Distressed Assets FIZAN, którego portfelem zarządza CVI. Na członka zarządu spółki Inwestplan Czapelska 25 został powołany w połowie ub.r. jako przedstawiciel funduszu. Fundusz pod koniec 2015 r. udzielił bowiem finansowania na opłacenie części ceny za działkę przy Czapelskiej. Kiedy inwestycja się opóźniała, a deweloper spóźniał ze spłatą zobowiązań, fundusz wprowadził do zarządu firmy swojego przedstawiciela.

– Kontakt z prezesem Krakowskim jest bardzo utrudniony – stwierdza Piotr Gocłowski. – A za działalność spółki Inwestplan Czapelska 25 odpowiada przede wszystkim prezes.

W rękach syndyka

Rolą Piotra Gocłowskiego, jak informuje Rafał Lis, partner zarządzający CVI Dom Maklerski, jest m.in. zabezpieczenie interesów funduszu jako wierzyciela spółki.

– Piotr Gocłowski dążył do zakończenia wstrzymanej inwestycji i usunięcia usterek zgłoszonych podczas ostatniej kontroli PINB – podkreśla Rafał Lis. Dodaje, że „ze względu na ograniczoną współpracę z prezesem zarządu w sprawach bieżących, brak pełnego dostępu do dokumentacji spółki, a także ze względu na ocenę sytuacji finansowej firmy administrator zabezpieczeń – jako podmiot reprezentujący interesy funduszu będącego wierzycielem spółki – złożył wniosek o ogłoszenie upadłości spółki.

– Wniosek był motywowany chęcią ochrony wszystkich wierzycieli przed działaniami mogącymi mieć charakter wyprowadzania majątku ze spółki bądź zawierania transakcji mogących mieć na celu pokrzywdzenie wierzycieli – mówi Lis. – Rozliczenie inwestycji z nabywcami mieszkań powinno się odbyć po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie. Byłoby realizowane przez syndyka po otwarciu upadłości spółki.

Na razie wyznaczono tymczasowego nadzorcę sądowego. – Mieszkańcy są wierzycielami spółki Inwestplan Czapelska 25, podobnie jak sam fundusz – mówi Rafał Lis. – W postępowaniu upadłościowym mieszkańcy z umowami deweloperskimi są na uprzywilejowanej pozycji przed innymi wierzycielami spółki. W scenariuszu, do którego dąży fundusz, mieszkańcy dostaną mieszkania, a syndyk zajmie się zaspokojeniem roszczeń innych wierzycieli, m.in. ze środków uzyskanych ze sprzedaży niesprzedanych lokali. W najgorszym scenariuszu – gdyby syndyk nie zgodził się na przekazanie mieszkań, tylko dążył do sprzedaży budynku innemu deweloperowi – mieszkańcy odzyskają wpłacone środki. Mogą też wystąpić na drogę sądową o odszkodowania za utracony czas czy straty z tytułu zwrotu gotówki zamiast wydania mieszkań.

CVI Dom Maklerski odpowiada:

Rafał Lis, partner zarządzający CVI Dom Maklerski:

Od momentu powołania Piotra Gocłowskiego na członka zarządu spółki deweloperskiej, jej reprezentacja jest dwuosobowa (prezes zarządu oraz członek zarządu). Piotr Gocłowski od strony korporacyjnej reprezentuje spółkę deweloperską jako jej członek zarządu wspólnie z prezesem zarządu, jednak jego rolą jest również zabezpieczenie interesów funduszu jako wierzyciela spółki, zmierzając m.in. do możliwie szybkiego otrzymania PNU (pozwolenie na użytkowanie red. ) dla inwestycji Czapelska 25.

Piotr Gocłowski dążył do finalizacji wstrzymanej inwestycji, by uniknąć jej degradacji, doprowadzając do obecnego etapu, czyli zakończenia budowy i usunięcia usterek zgłoszonych podczas ostatniej kontroli PINB.

Z tytułu ograniczonej współpracy z prezesem zarządu w sprawach bieżących, braku pełnego dostępu do dokumentacji spółki oraz w wyniku oceny sytuacji finansowej spółki, administrator zabezpieczeń - jako podmiot reprezentujący interesy funduszu będącego wierzycielem spółki - złożył wniosek o ogłoszenie upadłości spółki.

Fundusz Distressed Assets FIZAN, którego portfelem zarządza CVI Dom Maklerski udzielił z końcem 2015 r. finansowania na opłacenie części ceny za zakup działki pod inwestycję przy ul. Czapelskiej 25. Z powodu opóźnień w realizacji inwestycji przez dewelopera oraz opóźnienia w spłacie udzielonego finansowania, wykonując uprawnienia towarzyszące udzielonemu finansowaniu, fundusz wprowadził swojego przedstawiciela, Piotra Gocłowskiego w połowie 2018 roku, do zarządu spółki deweloperskiej, by dopilnować realizacji oraz doprowadzić do zakończenia budowy (uzyskania pozwolenia na użytkowanie).

Fundusz stwierdzając zaistnienie przesłanek upadłościowych złożył za pośrednictwem administratora zabezpieczeń wniosek o upadłość spółki i jest jednym z jej wierzycieli. Wniosek o upadłość był motywowany chęcią ochrony wszystkich wierzycieli przed działaniami mogącymi mieć charakter wyprowadzania majątku ze spółki bądź zawierania transakcji mogących mieć na celu pokrzywdzenie wierzycieli.

Rozliczenie inwestycji z nabywcami mieszkań powinno odbyć się po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie i byłoby realizowane przez syndyka, po otwarciu upadłości spółki. Nie mamy informacji, kiedy rozpocznie się postępowanie upadłościowe. Fundusz przez swojego przedstawiciela w zarządzie spółki jest w stałym kontakcie z mieszkańcami, informując ich o postępach i działając na rzecz zakończenia inwestycji.

Decyzja o przyznaniu pozwolenia na użytkowanie budynku jest wydawana przez PINB. Ze strony funduszu podejmujemy wszelkie możliwe działania, by możliwie szybko usunąć usterki zgłoszone podczas ostatniej kontroli przez PINB i otrzymać PNU, spodziewamy się zamknięcia tego procesu w ciągu kilku najbliższych tygodni.

Wszystkie koszty, jakie zostały poniesione na dokończenie budowy w przeciągu ostatniego roku są kosztami poniesionymi przez fundusz; nie dokładali ani nie zostali tymi kosztami obciążeni inni wierzyciele, np. mieszkańcy.

Z punktu widzenia funduszu, mieszkańcy są wierzycielami spółki Inwestplan Czapelska 25, podobnie jak sam fundusz. W postępowaniu upadłościowym mieszkańcy z umowami deweloperskimi są na uprzywilejowanej pozycji przed innymi wierzycielami spółki. W scenariuszu, do którego dąży fundusz, mieszkańcy otrzymają swoje mieszkania, a syndyk zajmie się zaspokojeniem roszczeń finansowych innych wierzycieli, m.in. ze środków uzyskanych przez sprzedaż niesprzedanych dotychczas lokali oraz ew. odwrócenie potencjalnie niekorzystnych umów zawartych przez prezesa spółki (nie dotyczy to sprzedaży mieszkań w ramach umów deweloperskich).

W najgorszym scenariuszu, czyli gdyby syndyk nie zgodził się na przekazanie mieszkań tylko dążył do sprzedaży budynku do innego dewelopera, mieszkańcy odzyskają wpłacone środki. Mieszkańcy mają możliwość wystąpienia na drogę sądową o odszkodowania za utracony czas czy straty z tytułu zwrotu gotówki w miejsce wydania mieszkań.

Przedstawiciel funduszu podejmuje wszelkie możliwe działania, by możliwie szybko otrzymać PNU. Rozliczenie z nabywcami odbyłoby się po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie i byłoby realizowane przez syndyka, po otwarciu upadłości spółki.

------------

Piotr Gocłowski, dyrektor inwestycyjny CVI Dom Maklerski, przedstawiciel Funduszu Distressed Assets FIZAN, którego portfelem zarządza CVI; powołany na członka zarządu spółki Inwestplan Czapelska 25 jako przedstawiciel funduszu:

Za działalność i sposób funkcjonowania spółki Inwestplan Czapelska 25 odpowiada przede wszystkim prezes zarządu, Remigiusz Krakowski. Dodatkowo spółką zarządzającą procesem inwestycyjnym do stycznia 2019 roku była Inwestplan (reprezentowana przez p. Krakowskiego) - od stycznia 2019 spółka nie prowadzi działalności. Kontakt z prezesem Krakowskim jest bardzo utrudniony.

Kiedy deweloper dostał pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę zostało udzielone w 2015 r.

Kiedy zaczął budować?

Pierwsze prace budowlane przy ul. Czapelskiej 25 ruszyły w 2015 r.

Firma w umowach oświadczyła, że wybuduje co najmniej 56 mieszkań. Ile wybudowała? Wszystkie mieszkania zostały sprzedane?

Spółka podpisała umowy sprzedaży dla 51 lokali mieszkalnych, na trzy kolejne lokale podpisano umowy przedwstępne, które są obecnie rozwiązywane ze względu na brak płatności. Dwa lokale nie zostały sprzedane.

Projekt budowlany przewiduje 42 mieszkania. Dlaczego firma wybudowała więcej mieszkań?

Nie znamy motywów kierujących prezesem Krakowskim przy zmianie planów nieruchomości. Możemy jedynie podejrzewać, że chodziło o potencjalnie wyższy zarobek przy sprzedaży lokali o korzystniejszym rozkładzie. Z punktu widzenia Funduszu jako współfinansującego zakup działki, decyzja o dotycząca inwestycji była korzystna przy projekcie z 42 lokalami, jak i z 56 mieszkaniami - wielkość zysku dewelopera nie miała wpływu na wynagrodzenie funduszu.

Po analizie dokumentacji okazało się, że stan budynku jest w istotnej części niezgodny z treścią pozwolenia na budowę. Po konsultacjach z PINBem spółka zdecydowała się wyburzyć ściany by doprowadzić budynek do stanu zgodnego z pozwoleniem na budowę, bez którego budynek nie pozyskałby pozwolenia na użytkowanie.

Kupujący mieszkania na trzecim piętrze budynku są w takiej samej sytuacji, jak kupujący mieszkania na piętrze czwartym. Zarówno jedni jak i drudzy mają podpisane umowy na lokale, które nie zostały wybudowane w ich miejsce powstały inne lokale, na które nie były zawierane umowy sprzedaży.

W przypadku 1 i 2 piętra rozliczenie mogłoby się odbyć poprzez przekazanie lokali. W przypadku 3 i 4 piętra preferowanym scenariuszem jest złożenie wniosku o przebudowę (po uzyskaniu PNU na 1 i 2 piętro), po uzyskaniu takiej zgody jej realizacja poprzez dokończenie realizacji lokali na 3 i 4 piętrze zgodnie z zawartymi umowami deweloperskimi, a następnie uzyskanie na nie PNU oraz wydanie lokali nabywcom. Spółka dysponuje aktywami, które syndyk mógłby wykorzystać do realizacji tego scenariusza.

Kiedy budynek miał być oddany?

Pierwotny termin oddania budynku Czapelska 25 to sierpień 2017 r. Termin ten został przesunięty następnie na luty 2018 r.