Nasz czytelnik pyta: "3 lipca tego roku weszła w życie uchwała Rady Miasta w Warszawie dotycząca warunków udzielania bonifikat przy przekształcaniu wieczystego użytkowania gruntów. Nasza spółdzielnia zbiera od lokatorów wnioski w tej sprawie. Maksymalna zniżka to 95 proc. Ustawa, która likwiduje wieczyste użytkowanie, jeszcze nie weszła w życie. Trwają prace. Mamy wątpliwości, czy przekształcać prawo do nieruchomości już teraz (na mocy uchwały miasta), czy czekać na rozwiązania ustawowe? Które rozwiązanie będzie bardziej korzystne dla właścicieli mieszkań w blokach i właścicieli domów? Czekać na ustawę?
Lidia Dziurzyńska - Leipert, radca prawny i partner kierująca praktyką budownictwa w kancelarii CMS:
Zaproponowane przez miasta warunki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność mogą stanowić bardzo korzystną alternatywę dla uregulowań planowanych przez ustawodawcę. Przykładowo, podjęta przez Radę Miasta Stołecznego Warszawy uchwała redukuje do 5 proc. wysokość opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, którą ponoszą osoby fizyczne i spółdzielnie mieszkaniowe na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów.
Głównym argumentem, który może przemawiać za przekształceniem na podstawie aktualnie obowiązującej ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości może być aspekt finansowy tego rozwiązania.
Uchwalone obecnie przez miasta stawki opłaty za przekształcenie są kilkakrotnie niższe niż opłata przekształceniowa, którą przewiduje aktualny projekt ustawy uwłaszczeniowej. Pamiętajmy jednak, że wciąż rozmawiamy o projekcie, który może podlegać modyfikacjom, szczególnie przy obecnej zmienności otoczenia prawnego. Użytkownicy wieczyści, którzy już teraz zdecydują się na przekształcenie, będą mogli skorzystać z możliwości rozłożenia przedmiotowej opłaty na raty.
Skorzystanie z proponowanego przez miasta sposobu uwłaszczenia wymaga szybkiego działania, gdyż postępowanie w sprawie przekształcenia musi zostać zakończone przed wejściem w życie przygotowywanej aktualnie ustawy. Trzeba także uwzględnić obowiązek łącznego wystąpienia z wnioskiem przeszktałceniowym przez wszystkich współużytkowników wieczystych danej nieruchomości, co może być w praktyce pewnym wyzwaniem. Co prawda, z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, ale jedynie przy braku sprzeciwu pozostałych współużytkowników wieczystych. Z bonifikaty nie skorzystają natomiast deweloperzy ani właściciele biurowców, gdyż zgodnie z postanowieniami uchwały prawo to przysługuje jedynie osobom fizycznym oraz spółdzielniom mieszkaniowym.
Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z aktualnym projektem ustawy uwłaszczeniowej objęte przekształceniem zostaną grunty zabudowane budynkiem lub budynkami użytkowanymi całości lub w części w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy termin „użytkowanie" należy odczytywać w kontekście przepisów prawa budowlanego. Tym samym powstaje pytanie, co w przypadku budynków, do których nie istnieje odpowiednia dokumentacja budowlana wskazująca np. sposób ich użytkowania (np. pozwolenie na użytkowanie) lub przeznaczenie widniejące w dokumentacji budowlanej nie jest tożsame z przeznaczeniem wskazanym w umowie lub decyzji ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Zasadniczo w praktyce sposób użytkowania budynków wynika z danych wskazanych w rejestrze budynków.
Należy przy tym podkreślić, że wszyscy właściciele lokali w budynku (zarówno mieszkalnych, jak i usługowych) uzyskają udział we własności gruntu w zamian za dotychczasowy udział w użytkowaniu wieczystym. Oznacza to, że przekształcenie udziałów w prawie użytkowania wieczystego na rzecz właścicieli lokali o funkcji innej niż mieszkaniowa (np. usługowej, handlowej) nastąpi niejako „przy okazji" przekształcenia nieruchomości użytkowanych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Właściciele ci będą jednak obowiązani do uiszczenia opłaty przekształceniowej przez dłuższy, aż 33-letni okres, zamiast 20 lat przewidzianych dla osób nieprowadzących w lokalach działalności gospodarczej.
