Ceny mieszkań konsekwentnie rosną, zmienia się tylko tempo. Według danych JLL w I kwartale br. w trzech z sześciu aglomeracji średnie ceny miesszkań w ofercie przekraczały 10 tys. zł za mkw., w tym w stolicy drugi kwartał z rzędu ponad 11 tys. Agregując dane z sześciu największych rynków, otrzymujemy wzrosty cen rzędu ponad 5 proc. w skali roku, 22 proc. w ciągu dwóch i 31 proc. w ciągu trzech lat.

Mieszkania kosztują coraz więcej. Do tej pory ceny były niesione m.in. wzrostem kosztów wykonawstwa, ale ostatnie kwartały to wyraźnie wzmożony popyt napędzany chęcią ochrony kapitału przed inflacją – przy nienadążającej podaży.

Jaka siła nabywcza?

Czy temperatura rynku nie jest za wysoka, czy jest bardzo drogo? JLL monitoruje wskaźnik siły nabywczej, czyli to, ile mkw. mieszkania w każdym z sześciu miast można kupić za średnie wynagrodzenie brutto. Posługując się danymi zagregowanymi, na koniec I kwartału br. było to 0,65 mkw. Spadek tak liczonej siły nabywczej widać od 2017 r., wtedy wskaźnik sięgał 0,76.

Czym jest prawdziwe szaleństwo hossy, pokazuje pierwsza część wykresu: drastyczny spadek siły nabywczej z 0,74 do 0,44 w zaledwie dwa lata. Wykres pokazuje również, że kryzys nie przyniósł gwałtownego odwrócenia trendu, drastycznej przeceny lokali, dlatego powrót siły nabywczej do poziomu sprzed hossy zabrał aż osiem lat.

Sytuacja wygląda różnie na poszczególnych rynkach, np. w Trójmieście siła nabywcza kurczy się już od 2014 r., z kolei w Łodzi panuje względna stabilizacja. Licząc na koniec I kwartału br., najdrożej jest w Krakowie, gdzie przeciętna pensja wystarczała na zakup 0,54 mkw. nowego lokum.

Portal GetHome.pl zbadał zmiany siły nabywczej w miastach wojewódzkich.

– Do 2017 r. siła nabywcza rosła, od 2018 r., a w niektórych miastach od 2019 r., dostępność mieszkań zaczęła się pogarszać. Nie są to jednak spektakularne zmiany, z wyjątkiem Katowic, gdzie w latach 2018–2020 średnie ceny poszybowały o blisko 40 proc., a zarobki mieszkańców o 22 proc. – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. Podobne tendencje widać było na rynku wtórnym. – Jedno wydaje się pewne: ponieważ rosną ceny gruntów, materiałów budowlanych i koszty robocizny, oferta najtańszych mieszkań będzie się kurczyła, a dolna granica cen przesuwała w górę. W największych miastach coraz trudniej będzie znaleźć mieszkanie z ceną poniżej 7 tys. zł za mkw., w Warszawie ich udział w ofercie wynosi już tylko 1,5 proc. – podsumowuje.

Trudno o spadki cen

– Przy niskich stopach, poprawiającej się sytuacji na rynku pracy, spodziewanej poprawie na rynku najmu, ale też w otoczeniu wzmożonej inflacji, trudno spodziewać się innej konsekwencji niż wzrost cen mieszkań w perspektywie nie tyle kwartałów, ile lat. Kluczowe jest to, aby te wzrosty nie były zbyt dynamiczne, np. nie przekraczały przez dłuższy czas wzrostu płac – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Zestawianie cen nominalnych obecnych i tych sprzed kilkunastu lat nie ma oczywiście sensu.

– Gdyby tylko uwzględnić inflację, a więc urealnić ceny mieszkań, to okazałoby się, że wciąż realnie za mkw. płacimy w Warszawie o kilkanaście proc. mniej niż u szczytu ostatniej hossy – mówi Turek. Analityk proponuje też inne spojrzenie na siłę nabywczą, ponieważ w ostatnich latach nie tylko wzrosło przeciętne wynagrodzenie, ale też wyraźnie zmalało oprocentowanie kredytów. – W takim ujęciu możliwości nabywcze Polaków jeszcze nigdy nie były tak wysokie jak dziś. Gdyby para zarabiająca łącznie dwie średnie krajowe przeznaczała 30 proc. wynagrodzenia netto na ratę kredytu, mogłaby kupić w dużym mieście mieszkanie o powierzchni 73 mkw. wobec mniej niż 29 mkw. w 2008 r. To oczywiście tylko pewnego rodzaju zabawa na liczbach. Jasnym jest, że większość rodaków zarabia mniej, niż wynika z urzędowej średniej, a zaciągając kredyt, trzeba dziś mieć świadomość, że raty pójdą w górę i nie należy wykorzystywać do cna zdolności kredytowej, zachowując w domowym budżecie bufor na czarną godzinę czy scenariusz mniej optymistyczny niż ten dominujący dziś w prognozach gospodarczych – podsumowuje Turek.

Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE, zaznacza, że rosnące ceny mieszkań wynikają obecnie z wielu czynników zarówno po stronie popytu, jak i podaży.

– Jest wysoce prawdopodobne, że w najbliższej przyszłości wszystkie one zostaną utrzymane, co będzie oznaczać dalszą presję na wzrost cen. Pierwszym efektem coraz wyższych cen będzie mniejsza sprzedaż, ale w sytuacji, w której deweloperzy w największych miastach mają problemy z uruchomieniem nowych projektów, nawet ograniczenie popytu nie musi oznaczać bodźca do zmniejszenia cen – mówi Mikulska. – Jeżeli porównamy bieżącą sytuację z okresem najbardziej dotychczas dynamicznego wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym, z początku 2007 r., zauważymy, że obecnie osoby poszukujące mieszkań znajdują się w lepszej sytuacji. Relacja cen lokali do poziomu wynagrodzeń jest korzystniejsza dla nabywców – podkreśla.

Zwraca również uwagę, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niższe niż wtedy (nawet w porównaniu z kredytami we frankach szwajcarskich), z kolei inflacja obecnie jest wyższa niż w 2007 r., co powoduje, że realny wzrost cen mieszkań jest mniejszy niż nominalny. – To zestawienie sugeruje, że istnieje jeszcze teoretyczna przestrzeń do wzrostu cen, który mogliby zaakceptować nabywcy. Można jednak oceniać, że obecnie uczestnicy rynku są bardziej świadomi ryzyka związanego z zakupem nieruchomości czy zaciąganiem kredytów. Również banki ostrożniej oceniają zdolność kredytową. Prawdopodobnie wzrost cen pozostanie w dużej mierze związany z fundamentami rynku, nie przejdzie w fazę emocjonalnego testowania granicy bólu – prognozuje Mikulska.

– Coś jest warte tyle, ile ludzie są w stanie za to zapłacić. Covid na chwilę zatrzymał wzrosty cen mieszkań, ale potem wszystko wróciło do normy – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Kiedy kupujący powiedzą „dość, za drogo!"? Czy w ogóle tak powiedzą? Na razie nic na to nie wskazuje. Popyt cały czas jest wysoki, a z podażą możemy mieć problem. Fakt, że mieszkania są coraz droższe, nie bardzo wpływa na decyzje zakupowe. Obserwując zachowania użytkowników obido, widzimy, że po prostu podnoszą oni swoje kwoty deklaracji co do tego, jaką kwotę mogą przeznaczyć na mieszkanie – dodaje.