Serwis sprawdził, jak zmieniają się ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w poszczególnych dzielnicach miast.

Warszawa

- W stolicy w ciągu roku ofertowe ceny mieszkań wzrosły o blisko 6 proc., ale takie postawienie sprawy może być mylące – zauważa Michał Guzowski, główny analityk serwisu Domiporta.pl. - W zależności od dzielnicy zmiana cen wyniosła od 2,7 proc. do 13,6 proc. W porównaniu z kwietniem 2020 r. ceny wzrosły najbardziej na Białołęce i Wawrze - mamy tu do czynienia z dwucyfrowymi wzrostami. Mieszkania w tych dzielnicach są jednak dalej wyraźnie tańsze niż warszawska średnia – zauważa.

Dodaje, że w czołówce największych wzrostów jest także Rembertów. – Widać wyraźnie, że dzielnice peryferyjne nadrabiają zaległości wobec dzielnic centralnych – zauważa Michał Guzowski. - Pierwszą piątkę w klasyfikacji wzrostów cen uzupełniają Bielany i Wilanów, dzielnice oddalone od ścisłego centrum. Jednak tu już od dawna ceny są na dużo wyższych poziomach.

Z analiz Domiporty wynika, że w dzielnicach, gdzie liczba ogłoszeń jest tradycyjnie największa (Mokotów, Śródmieście, Wola) ceny rosły wolniej, ale dalej były to wzrosty znaczące: od 4,5 proc. w Śródmieściu, przez 7,3 proc. na Mokotowie do 7,7 proc. na Woli. - Te trzy dzielnice odpowiadają łącznie za blisko połowę podaży ogłoszeń w Warszawie – wskazuje Guzowski.

Podsumowuje, że w ostatnim roku wzrosty cen ofertowych odnotowano we wszystkich dzielnicach Warszawy. - Różnica między pierwszą w zestawieniu Białołęką, gdzie mieszkania podrożały najbardziej, a ostatnią Pragą -Północ wynosi ponad 10 pkt proc., co z pewnością daje do myślenia planującym zakup mieszkania, szczególnie jeśli zakup ma charakter inwestycyjny – mówi analityk.

Kraków

- Analizując cały krakowski rynek nieruchomości, widać, że ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły rok do roku o 8,4 proc., a średnia cena mkw. lokalu wyniosła 10,6 tys. zł – mówi Michał Guzowski. - Ceny w poszczególnych dzielnicach zachowywały się jednak bardzo różnie. Najbardziej wzrosły na Bronowicach i Dębniku, a z dwucyfrowymi wzrostami mamy do czynienia w aż sześciu dzielnicach. Stosunkowo stabilnie było na Pogórzu, Grzegórzkach i w Nowej Hucie. Dużo taniej jest z kolei na Zabłociu. W tej części Podgórza obserwujemy wzrost liczby ogłoszeń, co przełożyło się na niższą cenę ofertową. Co ciekawe mieszkania na Podgórzu są o ponad 4 proc. droższe niż rok temu. Ze spadkami ofertowych cen mieszkań mamy do czynienia również na Czyżynach, tu ceny rok do roku spadły o 8 proc. – wskazuje.

Dodaje, że różnica w dynamice cen między Bronowicami a Zabłociem wynosi ponad 40 pkt proc. - Porównując pełnoprawne dzielnice, w tym przypadku Bronowice i Czyżyny różnica wyniosła ponad 30 pkt proc. - Powyższe dane pokazują jak odmiennie mogą zachowywać się ceny w obrębie jednego miasta – mówi Michał Guzowski.

Poznań

Domiporta podaje, że w stolicy Wielkopolski ceny rok do roku wzrosły o blisko 4 proc. - Patrząc na poszczególne dzielnice, mamy do czynienia z bardziej zróżnicowaną sytuacją. W dzielnicach Malta, Naramowice i Podolany ceny wyraźnie wzrosły, nie są to jednak tak spektakularne wzrosty jak w Krakowie czy Gdańsku – zwraca uwagę Marcin Guzowski. - W kolejnych sześciu dzielnicach zestawienia: Wilda, Rataje, Piątkowo, Górczyn, Grunwald i Nowe Miasto ceny zachowywały się dość spokojnie, bo tak należy określić wzrosty rzędu 2-4 proc. Taniej jest w dzielnicach: Centrum, Stare Miasto, Winogrady, Jeżyce, Śródka. Uwagę powinna zwrócić zmiana cen w tej ostatniej dzielnicy, gdzie rok do roku są one niższe o blisko 7 proc.

Ceny, jak mówi ekspert Domiporty, zachowywały się stabilnie w rejonach z największą liczbą ogłoszeń sprzedaży mieszkań. - Grunwald, Nowe Miasto, Naramowice, Rataje i Jeżyce, bo o nich mowa, odpowiadają łącznie za 60 proc. poznańskiego rynku sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jedynie w przypadku Naramowic można mówić o znaczącej zmianie cen – wskazuje Guzowski.

Podsumowuje, że poznański rynek nieruchomość tradycyjnie charakteryzuje się niższymi wahaniami cen, jednak i tutaj różnica między Maltą, gdzie ceny wzrosły najbardziej a Śródką, gdzie spadły, sięga 18 pkt proc. - W Poznaniu, podobnie jak innych ośrodkach, największe wzrosty cen ofertowych odnotowujemy w dzielnicach peryferyjnych. Patrząc nieco szerzej w przypadku na dynamikę zmian cen wpływa także zjawisko wyludniania się dzielnic centralnych na rzecz przedmieść i sąsiednich miejscowości. Podsumowując, wzrosty dotyczą dziewięciu rejonów, spadki – pięciu – wskazuje ekspert serwisu.

Wrocław

W tym mieście sytuacja na rynku mieszkań jest dość stabilna. W ciągu roku ceny wzrosły o niemal 5 proc. Średnia cena mkw. lokalu w stolicy Dolnego Śląska to ponad 8,8 tys. zł. - W każdej z dzielnic odnotowaliśmy wzrosty cen, ale sprzedający mają znacząco wyższe oczekiwania tylko w Śródmieściu, najmniejsza dynamika wzrostów dotyczy Starego Miasta. Co ciekawe są to dwie najdroższe dzielnice miasta – mówi Michał Guzowski. - Wrocław nie wpisuje się więc w scenariusz, w którym ceny w dzielnicach dotąd tańszych nadrabiają zaległości względem tych droższych. Różnica między dzielnicą o najwyższej i najniższej dynamice wynosi 9,2 proc. co jest wartością zbliżoną do stolicy, daleko jest tu jednak do sytuacji z Krakowa czy Poznania.

Łódź

Ceny ofertowe wzrosły o 5,9 proc. a średnia cena mkw. zbliżyła się do 6,5 tys. zł. Mieszkania zdrożały we wszystkich dzielnicach, najbardziej w Górnej i na Widzewie. - To zmiana względem poprzedniego raportu, kiedy to ceny najszybciej rosły w Śródmieściu i na Bałutach. W Łodzi mamy również do czynienia ze stosunkowo małymi różnicami w dynamice wzrostów cen, Górną i Śródmieście dzieli zaledwie 5,7 pkt proc. – mówi Guzowski.

Gdańsk

- W Gdańsku średnia cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym w kwietniu 2021 wyniosła 10,6 tys. zł. Liderem rocznych wzrostów są Jasień i Osowa. Mamy tu do czynienia z imponującymi wzrostami oczekiwań sprzedających. Szczególnie interesująca wydaje się sytuacja w dzielnicy Jasień, która odnotowała duże wzrosty mimo znaczącego wzrostu liczby ogłoszeń i znaczącego udziału w ogólnej liczbie ogłoszeń w Gdańsku – zauważa Michał Guzowski. - W dzielnicach, w których ogłoszeń sprzedaży mieszkań jest najwięcej (Śródmieście, Wrzeszcz, Przymorze, Siedlce -odpowiadają łącznie za ponad połowę podaży ogłoszeń) znaczące zmiany cen ofertowych obserwujemy w Śródmieściu (4 proc.) i Siedlcach (5,2 proc.) Spadki w Oliwie i Zaspie następują natomiast z wysokich poziomów cenowych – dodaje.

Guzowski komentuje, że w stolicy Pomorza realizuje się scenariusz obserwowany również w innych dużych ośrodkach – mieszkania na osiedlach położonych na peryferiach drożeją dużo szybciej niż te w dzielnicach centralnych. - Wysokie ceny mieszkań wypychają mniej zamożnych poza centra miast. Co więcej, wobec pracy zdalnej i restrykcji epidemicznych centralne położenie straciło na znaczeniu – mówi analityk Domiporty. - Istotne jest również niedostosowanie części zasobu mieszkaniowego do wyzwań pracy i nauki zdalnej. W rachunku cena do jakości życia więcej osób zdecydowało, że wolą mieszkać w lepszych warunkach dalej od centrów miast. Może to oznaczać dalsze wyludnianie i rozlewanie się miast na peryferia i sąsiednie powiaty. Potwierdzeniem trendu wyludniania się centrów miast są najnowsze dane GUS. W I kw. w skali całego kraju inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania o 21,1 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie roku poprzedniego – przez mieszkanie rozumie się tu każdy lokal mieszkalny, a w przypadku inwestorów indywidualnych to właśnie domy stanowią ogromną większość budowanych nieruchomości.