Nowe plany dopiero za dwa lata

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii pracuje nad nową ustawą planistyczną. Kiedy będzie gotowa?

Prace nad nową ustawą trwają. Obecnie koncentrujemy się na planach ogólnych oraz standardach urbanistycznych. Opracowaliśmy główne założenia zmian w tym zakresie i skierowaliśmy je do prekonsultacji.

To raczej nietypowe podejście. Większość nowych rozwiązań w formie projektów trafia od razu na stronę Rządowego Centrum Legislacji.

Reforma przepisów planistycznych to bardzo szczegółowa i wieloaspektowa materia. Zdecydowaliśmy się przedyskutować projekt na etapie założeń i wypracować dobre rozwiązania. Mam nadzieję, że będziemy mogli go zaprezentować w ostatnim kwartale 2021 r.

Chcemy, by plan ogólny zajął miejsce, w jakim obecnie jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To ostatnie nie jest dziś aktem prawa miejscowego, ponieważ dotyczy tej samej materii co miejscowe plany, a tylko jeden z tych dokumentów może stanowić źródło prawa. Studium jest więc obecnie jedynie dokumentem strategicznym gminy, który wyznacza kierunki zagospodarowania przestrzennego. Ma to bezpośredni wpływ na problemy z warunkami zabudowy, ponieważ nie muszą być zgodne ze studium.

Proponujemy, by plan ogólny koncentrował się na granicach terenów pod możliwą zabudowę, a nie na konkretnym sposobie wykorzystania terenów, którym zajmie się kolejny akt prawny, a mianowicie plan zabudowy, będący dokumentem porównywalnym z obecnie funkcjonującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Uzupełnieniem systemu będzie zintegrowany projekt inwestycyjny (ZPI) oraz decyzja lokalizacyjna. Ustalenie funkcji i parametrów zabudowy w ZPI będzie wiązało się z zawarciem umowy urbanistycznej między inwestorem a gminą, natomiast decyzja lokalizacyjna będzie możliwa do uzyskania wyłącznie na obszarze zwartej zabudowy. Dzięki temu powinniśmy rozwiązać kwestię rozproszonej zabudowy.

Od lat mówi się o konieczności wprowadzenia standardów urbanistycznych. Nowe przepisy będą je zawierać?

Tak. Chcemy wrócić do standardów. Uważam, że jest to dobre narzędzie, dzięki któremu możemy zadbać o jakość życia mieszkańców. Przypomnijmy, że standardy obowiązywały w planowaniu przestrzennym już przed II wojną światową. Natomiast normatyw urbanistyczny obowiązywał do lat 70. Stał on na straży „kompletnego" zrównoważonego rozwoju budownictwa. Obok bloków powstawały szkoły, przedszkola, ośrodki zdrowia. Blisko znajdował się przystanek komunikacji miejskiej, tereny zielone, place zabaw.

Chcielibyśmy wrócić do tych rozwiązań i skończyć z sektorowym myśleniem o przestrzeni miejskiej. Osiedla powinny być samowystarczalne.

Tego typu zmiany może i ograniczą rozlewanie się zabudowy poza granice miast, ale jednocześnie doprowadzą do bankructwa niejedną gminę.

Dlaczego tak pani sądzi?

Aktami prawa miejscowego będą zarówno plany ogólne, jak i zabudowy. A to oznacza, że każde ograniczenie dotyczące nieruchomości, objęte tymi dokumentami, będzie wiązało się z obowiązkiem wypłaty odszkodowania lub dostarczeniem nieruchomości zamiennej. W grę wchodzą tysiące działek i miliardy złotych. Żaden z samorządów nie udźwignie tego finansowo, chyba że i w tym wypadku ministerstwo również szykuje zmiany w przepisach planistycznych.

Właściciel, jeżeli nieruchomość straci na wartości, ma prawo żądać odszkodowania. Tak jest dziś i tak będzie w przyszłości. Planowanie przestrzenne zawsze wpływało na sferę uprawnień właścicielskich. Natomiast na tę chwilę nie chcę przesądzać, że plany ogólne będą na pewno aktami prawa miejscowego. To jeszcze będzie przedmiotem dyskusji.

A warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zostają czy raczej będą zlikwidowane?

Zostają, ale w bardzo ograniczonej formie ich ustalania. Proponujemy, by na ich podstawie wolno było jedynie lokalizować zabudowę plombową – uzupełniającą istniejącą już zabudowę.

Dziś wydaje się je niemal dla każdej nieruchomości, na podstawie często bardzo odległego sąsiedztwa, co staje się przyczyną rozpraszania zabudowy. Nowe przepisy zahamują ten proces.

Ale przyzna pani, że dzięki warunkom udaje się szybciej zrealizować niejedną inwestycję.

Mają one jednak też wiele mankamentów. Kupując działkę, chcemy mieć pewność, że będziemy mogli wybudować to, co chcemy, a jednocześnie posiadać wiedzę, jakie inwestycje mogą być zrealizowane w sąsiedztwie.

W wypadku warunków zabudowy tej pewności nie ma, a postępowanie trwa bardzo długo. Toczy się ono przy udziale wielu zainteresowanych podmiotów. Bardzo łatwo podważyć taką decyzję, skierować do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, co powoduje, że inwestycja nie może ruszyć z miejsca i toczy się latami. Tego chcemy uniknąć.

Jak długo po wejściu w życie nowego prawa będą obowiązywały stare warunki?

Chcemy przejść płynnie ze starego systemu na nowy i uniknąć błędów popełnionych przy okazji poprzednich reform, kiedy z mocy prawa masowo wygaszały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Skutki tego są odczuwane do dziś. Na pewno wprowadzimy okres przejściowy. Powinien jednak wystarczyć na realizację inwestycji zaplanowanej na podstawie starych warunków zabudowy.