- Rok 2020 na długo pozostanie w pamięci pośredników w obrocie nieruchomościami. Z powodu pandemii Covid-19 sytuacja na rynku mieszkaniowym zmieniała się jak w kalejdoskopie. Popyt na mieszkania i domy rósł, spadał i znów rósł. Gdy wielu liczyło na spadek cen, te szybowały w górę – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. - Czy w tej sytuacji prognozowanie ma jakikolwiek sens?

Ekspert mówi, że na rynku mieszkaniowym było jak u Hitchcocka. - Rok zaczął się od trzęsienia ziemi, a potem napięcie rosło. Tym trzęsieniem był marcowy lockdown spowodowany pandemią koronawirusa. Z biur pośredników i deweloperów oraz z placówek bankowych nagle zniknęli klienci kupujący mieszkania. Zamknęły się urzędy i biura notarialne – wspomina. - W marcu banki zareagowały zaostrzeniem wymagań kredytowych, w tym podniesieniem wkładu własnego.

Wykluczone branże

– Przed epidemią koronawirusa niemal w większości banków możliwe było zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego z 10-proc. wkładem własnym, oczywiście wraz z ubezpieczeniem brakującej części wkładu. Tylko nieliczne banki oczekiwały wniesienia większych środków własnych. W marcu niemal standardem stał się bezwzględny wymóg wniesienia 20 proc. Część kredytodawców podniosła te kryteria do 30 czy nawet 40 proc. – mówi Michał Krajkowski z firmy Notus Finanse.

Na kredyty nie mieli co liczyć pracownicy branż, w które Covid-19 uderzył najmocniej. – To osoby prowadzące działalność gospodarczą bądź zatrudnione w gastronomii, branży beauty, turystyce. Wiele banków przedstawiło listy branż wykluczonych czy zagrożonych, jednak w części instytucji klienci dowiadywali się o braku możliwości uzyskania kredytu dopiero po negatywnej decyzji – przyznaje Michał Krakowski. - Wiosną banki bardzo niechętnie udzielały kredytów osobom zatrudnionym na umowach o pracę na czas określony czy na umowach cywilnoprawnych (umowy zlecenie, umowy o dzieło). W efekcie liczba udzielonych kredytów hipotecznych skurczyła się niemal o 30 proc. (z 21,2 tys. do 15,1 tys.).

Zrywane umowy

Analityk GetHome.pl zwraca uwagę, że deweloperzy początkowo bagatelizowali problem. Budowane mieszkania były już w większości zakontraktowane. - Najpewniej spory niepokój zasiały jednak doniesienia o wycofywaniu się nabywców z zawartych umów. Dlatego na wszelki wypadek deweloperzy wstrzymali część przygotowanych inwestycji. W kwietniu i maju GUS odnotował gwałtowny spadek liczby rozpoczynanych mieszkań – mówi.

Marek Wielgo zauważa, że w najgorszym położeniu znaleźli się wynajmujący mieszkania, szczególnie ci, którzy postawili na wynajem krótkoterminowy. - Drastycznie wzrosła bowiem liczba rezygnacji z przyjazdów, a także rezerwacji. Potężnym ciosem był zakaz wynajmu mieszkań w modelu krótkoterminowym - tłumaczy. - Klasyczni wynajmujący z niepokojem obserwowali wzrost podaży mieszkań na wynajem długoterminowy. Tym bardziej, że ubyło najemców, gdyż np. studenci powyjeżdżali do rodzinnych miast. Podobnie postąpiło wielu cudzoziemców.

Ceny w górę, czynsze w dół

Wielu ekspertów oceniało, że wywołany przez pandemię kryzys gospodarczy, a w konsekwencji wzrost bezrobocia, doprowadzi do spadku popytu na mieszkania. – Na pytanie, czy w tej sytuacji nastąpi załamanie cen na rynku nieruchomości, niektórzy eksperci odpowiadali: pytanie powinno brzmieć nie czy, ale jak bardzo – przypomina Marek Wielgo. - Dodajmy, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym ceny mieszkań rosły nieprzerwanie od co najmniej pięciu lat, a w ostatnich dwóch latach ten wzrost wyraźnie przyspieszył. Tymczasem z zebranych przez Narodowy Bank Polski (NBP) danych za III kwartał wynika, że w największych miastach koronawirus nie spowodował znaczącej korekty cen.

Inaczej wygląda sytuacja na rynku najmu długoterminowego. - Część wynajmujących boleśnie odczuła skutki przejścia uczelni na tryb zdalny. Z najnowszego raportu AMRON za trzeci kwartał 2020 r. wynika, że w okresie trwania pandemii koronawirusa spadek średnich stawek najmu w niektórych największych aglomeracjach był stosunkowo duży – podaje ekspert. - Najbardziej, bo aż ok. 10 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem spadł przeciętny czynsz w Krakowie i Warszawie. Co ciekawe, właśnie końcówka roku przyniosła tak spektakularne zmiany w obu tych miastach. Po drugim kwartale spadki czynszów były bowiem raczej symboliczne.

Tymczasem, jak mówi Wielgo, sprzedaż mieszkań ożywiała się z każdym miesiącem. - Wielu potencjalnych nabywców prawdopodobnie doszło do wniosku, że dalsze odkładanie decyzji o zakupie mieszkania nie ma sensu. Tym bardziej, że oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, zaś w sierpniu banki poluzowały wymagania, m.in. w kwestii wysokości wkładu własnego – piszą autorzy raportu.

Jesienią sytuacja na rynku kredytowym wróciła do stanu sprzed pandemii. - Na decyzję kredytową trzeba było jednak czekać nawet o kilka tygodni dłużej niż przed wybuchem pandemii – zastrzega Michał Krajkowski. - Z kolei niskie oprocentowanie lokat bankowych przyczyniło się do wzrostu popytu na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych, głównie z myślą o ich wynajmowaniu.

Eksperci podkreślają, że wśród kupujących mieszkania jest coraz więcej klientów gotówkowych.

- Nasza ankieta potwierdziła też, że wskutek pandemii koronawirusa zmieniają się preferencje klientów agencji. Na drugim miejscu znalazły się osoby, które chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe, więc kupują większe mieszkanie lub domy – mówi Marek Wielgo.

Z ankiety GetHome.pl. wynika, że ponad połowa pośredników spodziewa się w przyszłym roku stabilizacji cen mieszkań, zaś tylko co dziesiąty wieszczy ich spadek. Ponad jedna trzecia ankietowanych pośredników prognozuje wzrost cen.

Nie wiadomo jednak czy ta tendencja utrzyma się w kolejnych miesiącach. Wyniki listopadowej akcji kredytowej częściowo odzwierciedlają popyt z okresu września i października. - A ponieważ w listopadzie dość gwałtownie się on skurczył, to perspektywy dla sprzedających mieszkania nie napawają optymizmem. Sytuację mogłoby pogorszyć przykręcenie przez banki śruby kredytowej. W Biurze Informacji Kredytowej (BIK) tego nie wykluczają ze względu na jesienną falę pandemii – tłumaczą autorzy raportu GetHome.pl. - BIK zwraca też jednak uwagę, że mimo pandemii jakość portfela kredytów hipotecznych nie tylko się nie pogorszyła, ale nastąpiła niewielka poprawa. W dużej mierze może to być efekt wakacji kredytowych. Poza tym pod uwagę są brane opóźnienia w spłacie kredytu wynoszące co najmniej 90 dni. Jeśli jesienią część kredytobiorców wpadła w tarapaty finansowe, uwidoczni się to dopiero w najbliższych miesiącach. Dla banków będzie to podstawą do podejmowania decyzji o ewentualnym zaostrzeniu warunków kredytowych.

Michał Krajkowski przypomina, że w tym roku Rada Polityki Pieniężnej trzykrotnie obniżała stopy procentowe (z 1,5 do 0,1 proc.), dzięki czemu istotna dla kredytobiorców stawka WIBOR 3M spadła z ok. 1,7 proc. w marcu do ok. 0,22 proc. w końcówce roku. Dla kredytu zaciągniętego na 30 lat oznacza to spadek miesięcznej raty o ok. 70-75 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia. Jednak w ślad za obniżeniem oprocentowania kredytów banki podwyższyły marże kredytowe.

– Co prawda wzrost marż nie był aż tak duży, aby zniwelować obniżki stóp NBP. Trzeba mieć jednak świadomość, że aktualnie marże nowo udzielanych kredytów są wyższe niż przed pandemią koronawirusa – mówi ekspert Notus Finanse.