Przypomnijmy: od 2016 r. znacznie trudniejszy jest dostęp do kredytów z 10-procentowym wkładem własnym. Wynika to ze zmian, jakie wymusiła na bankach Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Mówi ona o tym, że standardowo banki powinny wymagać 15 proc. wkładu własnego.
– Pozwala, co prawda, na dalsze udzielanie kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości, ale pod pewnymi warunkami – wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander. – Jest to możliwe na przykład, gdy bank wykupi specjalne ubezpieczenie gwarantujące, że w razie gdy klient nie spłaci długu, brakujące 5 proc. wkładu własnego zwróci kredytodawcy ubezpieczyciel. To oznacza jednak dodatkowy koszt, który nie wszystkie banki chcą ponosić.
Przepisy pozwalają również udzielać kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości w sytuacji, gdy bank nie ma takiego ubezpieczenia. Jednak wtedy klient musi posiadać 10 proc.wkładu własnego w gotówce, a brakującą kwotę samodzielnie zabezpieczyć. – W praktyce oznacza to, że osoba wnioskująca o kredyt musi te brakujące 5 proc. fizycznie posiadać – na koncie bankowym, na IKE lub IKZE lub w postaci obligacji – ale nie musi ich wydawać na zakup mieszkania. Oczywiście niezbędna jest też zgoda na zablokowanie tych pieniędzy, aby nie można było ich wypłacić. Blokada zostanie zdjęta dopiero, gdy kredytobiorca spłaci tyle rat, że stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości spadnie poniżej 85 proc. – tłumaczy Jarosław Sadowski.
Podkreśla, że problem polega na tym, że dla wielu Polaków zgromadzenie już 10 proc. wkładu własnego jest znacznym wysiłkiem, zwłaszcza jeśli muszą jednocześnie płacić za wynajem lokalu.
Już w ubiegłym roku 20 proc. wkładu własnego wymagały Bank BPH, Credit Agricole i ING Bank Śląski. Natomiast w Citi Handlowym ten poziom wynosił 15 proc. W tym roku dołączyły do nich BGŻ BNP Paribas, Millennium, Eurobank i BOŚ.
Najem to wolność
Czy klientom szukającym pieniędzy na mieszkanie rzeczywiście robi różnicę, czy wkład własny wynosi 15 czy 20 proc.?
– Oczywiście, jest to bardzo znacząca różnica – uważa Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy. Jego zdaniem coraz więcej osób będzie wybierało najem zamiast raty kredytowej. – Jest to nieuniknione. Wiązanie się umową najmu jest mniej ryzykowne niż wiązanie się kredytem. Przy ewentualnej zmianie pracy, a tym bardziej przy jej utracie, można łatwo wyswobodzić się z umowy najmu. Takiej możliwości nie ma przy zakupie mieszkania na kredyt. Każdy ruch związany z koniecznością szybkiej sprzedaży posiadanego lokum będzie wiązał się ze znaczącą stratą dla właściciela – wyjaśnia Krzysztof Oppenheim.
Jego zdaniem w związku z trudną sytuacją na rynku pracy, lepiej, aby „hipoteki" nie były łatwo dostępne. – Nie można zadłużać się na mieszkanie, kiedy ledwie damy radę uzbierać na ratę z bieżących dochodów lub nie mamy stabilnego zatrudnienia – podkreśla ekspert. – Ułatwiając osobom z młodego pokolenia dostęp do „hipotek", wyświadczamy im niedźwiedzią przysługę. Wiele transakcji, w razie utraty stałego źródła utrzymania, może skończyć się dla kredytobiorców z tej grupy nawet bankructwem – ostrzega Krzysztof Oppenheim.
Także Tomasz Przyrowski, dyrektor doradców kredytowych w Metrohouse, uważa, że potencjalnym kredytobiorcom robi różnicę, czy wkład własny wynosi 15 czy 20 proc. – Przy przeciętnym mieszkaniu za 300 tys. zł jest to dodatkowe 15 tys. zł. Do tego dochodzą koszty kredytu na poziomie około 2 proc. Jeśli do tego dołożymy zakup na rynku wtórnym i podatek, to niekiedy kwota w gotówce, jaką trzeba posiadać przy zakupie lokum, przekracza wyraźnie 20 proc. ceny. Może to być bariera, zwłaszcza dla klientów kupujących pierwsze M – mówi Tomasz Przyrowski.
Dodaje, że bankowcy nauczeni doświadczeniami z przeszłości nie pozwolą sobie na to, aby nadmiernie poluzować wymagania, jak osiem lata temu, bo grozi to przeszacowaniem wartości nieruchomości.
Nie dla każdego własne
Mirosław Okonkowski, dyrektor oddziału Emmerson Realty, twierdzi, że podwyższanie wkładu własnego dla niektórych z nich może to oznaczać w ogóle zablokowanie możliwości zakupu mieszkania. Dodaje jednak, że wymagany wkład własny miał na celu rozłożenie ryzyka finansowego pomiędzy kredytodawcę i kredytobiorcę.
– I to się wydawało racjonalne: skoro potencjalny klient nie uzbierał nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, to jaką daje gwarancję spłaty dużego kredytu? W praktyce jednak wymagany wkład własny oznacza nałożenie kolejnego obciążenia na kredytobiorcę i obniżenie jego zdolności kredytowej – uważa Mirosław Okonkowski. – Nie ulega wątpliwości, że coroczne podnoszenie wymaganego wkładu własnego powoduje, że coraz mniej osób stać na kredyt i na mieszkanie.
Opowiada, że na rynku wynajmu pojawia się coraz więcej mieszkań o dobrym standardzie, o optymalnej powierzchni. – Deweloperzy zmienili już strukturę oferty na rzecz mniejszych lokali, dostosowując ją do mniejszych możliwości finansowych kupujących. To oczywiście zwiększa pulę atrakcyjnych mieszkań na wynajem. Ale Polacy zdają się nadal działać według powiedzenia „ciasne, ale własne" – podsumowuje.
Natomiast Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse, zwraca uwagę, że w Polsce proporcje średniego wynagrodzenia i średnich czynszów najmu są nadal mało korzystne w stosunku do przykładów z Europy Zachodniej.
– Aby najem stał się bardziej powszechny potrzebne są m.in. mechanizmy zachęcające do inwestowania na tym rynku – m.in. ulgi podatkowe. Przy większej skali zainteresowania zakupami inwestycyjnymi, zasilenie podaży kolejnymi mieszkaniami na wynajem mogłoby spowodować stabilizację, a może nawet spadki stawek czynszowych, co w rezultacie zachęci do wynajmu długoterminowego – uważa Marcin Jańczuk.
Prognozuje, że w najbliższych latach najem będzie coraz bardziej popularny, co ma związek ze zmianą stylu życia. – Wymagana jest coraz większa mobilność, częstsze są zmiany miejsca zamieszkania w następstwie zmiany pracy. A z drugiej strony są bariery w dostępie do mieszkań. „Mieszkanie dla młodych" się kończy, kredyty stają się coraz droższe. Zwiększy się zatem grupa osób, dla których zakup własnego M stanie się luksusem – podsumowuje ekspert Metrohouse.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl
Opinia
Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku
Dla wielu nabywców mieszkań konieczność zgromadzenia wyższego wkładu własnego jest znaczącą zmianą. Przy zakupie mieszkania wartego 300 tys. zł każde 5 pkt proc. to 15 tys. zł dodatkowej potrzebnej gotówki. Jeśli przeciętny obywatel chciałby taką kwotę odłożyć przez rok, to przy średnim wynagrodzeniu na poziomie około 3 tys. zł oznacza to konieczność odkładania 40 proc. miesięcznego wynagrodzenia. Gdyby ponadto przyjąć za GUS, że najczęściej Polacy zarabiają 1800 zł na rękę, to okaże się, że zebranie 15 tys. zł w ciągu roku jest niemal niemożliwe.
Co zrobić, aby kredyty hipoteczne były bardziej dostępne? Sposobów jest wiele. Można, wzorem niemieckim, stworzyć program wspierania długoterminowego oszczędzania – dzięki uldze podatkowej lub dopłatom z budżetu można zachęcić Polaków do oszczędzania na wkład własny. Innym rozwiązaniem mogłoby być wzorowanie się na rozwiązaniach angielskich i stworzyć system, w którym osoby posiadające 5-proc. wkład własny mogą liczyć np. na gwarancję kredytową, aby byli traktowani, jak klienci posiadający 20-proc. wkład (to oznaczałoby lepsze warunki kredytowania i tym samym niższe koszty). Takie rozwiązanie byłoby o tyle lepsze od „MdM", że koszt pomocy jednej osobie byłby znacznie niższy i za pieniądze zarezerwowane na „MdM" można by pomóc w nabyciu własnego mieszkania nie 150 tys. (jak zakładano), ale 2 milionom osób.
W polityce mieszkaniowej nie można się jednak skupiać jedynie na wspieraniu zakupów. Dla stabilności rynku niezbędny jest też rozwój rynku najmu. Większy rynek to większa konkurencja i bardziej przystępne stawki czynszów.
Coraz więcej osób będzie wybierało najem zamiast raty kredytowej. Jeśli młodzi zarabiają mniej niż osoby z doświadczeniem zawodowym, mają mniejsze możliwości odłożenia pieniędzy na wkład własny. Przez ostatnie pięć lat grono najemców się podwoiło z 800 tys. do 1,6 mln. Moim zdaniem w 2016 r. znowu będziemy mieli do czynienia ze wzrostem tego rynku. —gb