Nieruchomości komercyjne: kłopoty inwestorów

Transakcje nieruchomościowe na setki milionów euro są w zawieszeniu. Inwestorzy obawiają się zmienności decyzji skarbówki.

- Tylko w ostatnich trzech tygodniach inwestorzy wycofali się z co najmniej z kilku transakcji prowadzonych w Polsce - przyznaje Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce, szef Działu Rynków Kapitałowych. - W JLL dotyczy to trzech projektów, jakie prowadzimy. Każda z transakcji ma wartość powyżej 100 milionów euro.

Ale zamrożone są też takie na 200 milionów euro.

VAT czy PCC?

W branży nieruchomości komercyjnych coraz głośniej mówi się o kłopotach inwestorów. Doradcy i prawnicy rozkładają ręce na działania fiskusa. Problem polega na tym, że inwestor dostaje przed finalizacją transakcji jedną interpretację podatkową, a następnie okazuje się, że jednak musi zapłacić zupełnie inny podatek. Przy milionowych wartościach obiektów komercyjnych, liczonych w euro, są to zmiany niebagatelne.

- W ciągu ostatnich dwóch tygodni, w przypadku klientów kancelarii Dentons, co najmniej w jednym przypadku nie doszło z tego powodu do transakcji, której wartość była szacowana na około 200 milionów euro - mówi Paweł Dębowski, partner w warszawskim biurze kancelarii Dentons. Dodaje, że niektórzy inwestorzy rozważają wstrzymanie inwestycji w Polsce i przeniesienie kapitału ich do innych krajów regionu. Kto obawia się humorów polskiego fiskusa?

- Niestety, nie możemy ujawnić nazw tych inwestorów, ale mogę potwierdzić, że każdorazowo powodem była niepewność stanu podatkowego i wynikający stąd stan niepewności rynkowej - mówi szef JLL w Polsce.

A Paweł Dębowski dodaje, że nie chodzi tu o podwyższanie podatków poprzez opodatkowanie FIZ i innych funduszy - bo tu kłopotem jest raczej brak vacatio legis.

- Ogromnym problemem dla inwestorów są próby reklasyfikacji podatku z VAT na PCC, pomimo uzyskanych przez inwestorów wiążących interpretacji podatkowych. W efekcie inwestor nie ma pewności co do tego, jaki podatek powinien zapłacić w przypadku kupna nieruchomości komercyjnych, czyli takich, które stanowią przedmiot najmu na cele inne niż mieszkaniowe - tłumaczy Paweł Dębowski.

Dokąd pójdzie kapitał

Tomasz Trzósło podkreśla, że nie może być tak, że już po transakcji fundusz dowie się, czy jednak w Polsce powinien zapłacić VAT czy PCC. Taka niepewność jest niedopuszczalna. - Niektórzy inwestorzy decydują się na skomplikowane rozwiązania, mające ich choć częściowo zabezpieczyć na wypadek zmian interpretacyjnych w urzędach skarbowych - dodaje szef JLL w Polsce. - Ale nawet najlepsi prawnicy podkreślają, że nie ma idealnego zabezpieczenia dla stron transakcji od ryzyka zmiany wysokości podatku. Ostatecznie więc takie ryzyko, że fiskus zmieni interpretację, musi wziąć na siebie kupujący lub sprzedający. A mówimy tutaj o milionach euro.

Jaki będzie efekt? Eksperci z największych firm nieruchomościowych są zgodni: duże fundusze inwestycyjne po prostu zaprzestaną kupowania nieruchomości w Polsce.

- Dlaczego? Bo mamy sytuację, w której kupujący i sprzedający występują wspólnie o wydanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi opodatkowanie transakcji VAT. Następnie zawrą transakcję i tak opodatkują sprzedaż, jaki im wskazano. A potem urząd kontroli skarbowej zakwestionuje ten sposób opodatkowania. Jak to się ma do zasady zaufania obywatela czy podmiotu do organów państwa - pyta mecenas Dębowski.