Polska jest bramą na Wschód dla inwestorów z Zachodu

Rz: Jak Logicor ocenia koniunkturę na rynku magazynów w Polsce?

Bartosz Mierzwiak, dyrektor zarządzający Logicora na Europę Środkowo-Wschodnią: Na rekordowe wyniki na rynku magazynowym ma wpływ kilka czynników. Przede wszystkim koniunktura w gospodarce – Polska cały czas się rozwija w dobrym tempie, co w połączeniu z niższymi kosztami pracy niż Europie Zachodniej, dużą dostępnością nowych powierzchni magazynowych oraz łatwością powstawania nowych skutkuje m.in. przenoszeniem do Polski centrów dystrybucyjnych z Niemiec czy budową hal z przeznaczeniem na lekką produkcję.

Istotnym czynnikiem jest także rewolucja w branży e-commerce, gdzie zwyżki sprzedaży online sięgają rocznie nawet 20 proc. Nie bez znaczenia jest także zdecydowana poprawa infrastruktury drogowej, co ułatwia branży logistycznej prowadzenie biznesu i czyni go dużo bardziej opłacalnym. Średnia prędkość jazdy tira w krajach Europy Zachodniej szacowana jest na około 65 km/h. W Polsce do niedawna było to zaledwie 25 km/h. Wraz z poprawą infrastruktury drogowej ta średnia z roku na rok rośnie. Te wszystkie czynniki sprawiają, że popyt na powierzchnie magazynowe rośnie i mimo zwiększającej się podaży wskaźnik pustostanów w Polsce nie przekracza 6 proc.

Ile czasu może potrwać hossa? Jakie są pana zdaniem kluczowe czynniki ryzyka?

Dzisiaj nie ma realnych podstaw ekonomicznych, aby można było przypuszczać, że sytuacja ulegnie zmianie w najbliższym czasie. Wskaźniki makro w Unii Europejskiej, która jest naszym głównym partnerem biznesowym, są dobre i wskazują na to, że rynek powierzchni magazynowych będzie się nadal dynamicznie rozwijał. Zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że polski rynek jest stosunkowo młody i ma jeszcze sporo do nadrobienia w stosunku do krajów Europy Zachodniej. Jednocześnie patrząc długoterminowo, należy pamiętać, że oprócz wskaźników makro istotnym czynnikiem, który ma duży wpływ na rozwój biznesu, jest stabilne i przewidywalne otoczenie podatkowo-prawne.

Czy trudno dziś o grunty pod inwestycje magazynowe?

Lokalnym władzom zależy na współpracy z naszą branżą, ponieważ oznacza to nowe miejsca pracy i zwiększone wpływy do budżetu w regionie. Stąd też, mimo ograniczeń, jakie narzuca nowa ustawa o gruntach rolnych, w perspektywie trzech–pięciu lat nie widzimy zagrożenia w dostępie do interesujących gruntów z punktu widzenia branży magazynowej i logistycznej.

Jak wygląda portfel grupy w Polsce?

Mamy 24 parki logistyczne w strategicznych lokalizacjach w Polsce (Śląsk, Warszawa, Polska centralna, Poznań). W sumie jest to prawie 1 mln mkw. powierzchni, co plasuje nas na czwartym miejscu w kraju z 10-proc. udziałem w rynku. Dzięki naszemu elastycznemu podejściu do klienta i jego potrzeb wskaźnik pustostanów kształtuje się poniżej rynku i jest na poziomie 3,2 proc.

Jakie są plany rozwoju w Polsce?

Logicor to stosunkowo młoda firma na rynku, która na początkowym etapie rozwoju zakładała wzrost głównie dzięki akwizycjom w naszym regionie. Taka strategia pozwoliła nam na zbudowanie portfolio liczące obecnie ponad 1,3 mln mkw. w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, a ponad 13 mln mkw. w Europie. Obecnie planujemy mocniej zaangażować się w budowę parków magazynowych, zarówno w Polsce, jak i w pozostałych krajach regionu. Dzisiaj jednak jest jeszcze za wcześnie, aby mówić o szczegółach.

Czy budujecie pod konkretnych klientów czy także spekulacyjnie?

Jedną z kluczowych wartości, jaką kierujemy się w Logicorze, jest zrozumienie i wychodzenie naprzeciw potrzebom naszych klientów, dlatego też realizujemy projekty w obu obszarach.

Rozbudowaliśmy magazyny dla naszych obecnych klientów, np. halę produkcyjną Faurecii w parku Logicor Gorzów czy magazyn firmy Nagel w Logicor Święcice II. Właśnie zakończyliśmy budowę projektu spekulacyjnego w Logicor Budapest I. Nowa hala ma 44 tys. mkw. i jest już wynajęta w 87 proc.

Czy nasz rynek powierzchni logistycznych różni się od zagranicznych rynków, na których działa Logicor?

Z perspektywy Europy Zachodniej nasz rynek jest ciągle we wczesnej fazie rozwoju, patrząc choćby na wskaźnik odzwierciedlający stosunek liczby metrów kwadratowych powierzchni magazynowych do liczby mieszkańców danego kraju. W Niemczech na 80 mln mieszkańców przypada 80 mln mkw. magazynów. Natomiast we wszystkich krajach Europy Środkowo-Wschodniej, przy podobnej liczbie mieszkańców (około 85 mln), mamy zaledwie 25 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego w Polsce jest 11,9 mln mkw.

Spośród krajów regionu, w których jesteśmy obecni (Polska, Rumunia, Czechy, Słowacja, Węgry – red.), najbardziej dojrzałym rynkiem są Czechy, które z racji swojego położenia geograficznego są naturalnym partnerem dla firm niemieckich. Polska natomiast jest największym krajem, który rozwija się najszybciej m.in. ze względu na ciągle jeszcze niższe koszty pracy, kwalifikacje pracowników oraz ich zaangażowanie w pracę. Ponadto geograficznie jesteśmy „bramą na Wschód" i to czyni nasz kraj atrakcyjnym miejscem dla biznesu.