Z zewnątrz hotel, a pod ziemią – do niedawna ściśle tajne – zapasowe centrum dowodzenia armią. To tylko jedna z kilku owianych tajemnicą nieruchomości, jakie przez lata posiadała w swoich zasobach Telekomunikacja Polska. Dziś jej właścicielem jest Orange – następca polskiego giganta telekomunikacyjnego.

Liczy się pomysł...

Czy obiekty, które lata świetności mają za sobą, mogą odzyskać swój pierwotny blask i na nowo stać się elementem tętniącej życiem tkanki miejskiej? Czy inwestowanie w „egzotyczne" budynki może się opłacić?

W ocenie uczestników poznańskiego spotkania regionalnego Nieruchomości Orange i „Rzeczpospolitej" – „Drugie życie budynków" – tak.

– Najważniejszy przy zakupie czy sprzedaży nieruchomości jest pomysł, w jaki sposób można ją później wykorzystać. Wśród inwestorów mamy takich, którzy są w stanie zapłacić znacznie więcej za dobrą lokalizację i wiekowy budynek z charakterem, by móc się wyróżnić – przekonywał Paweł Buchman, dyrektor Nieruchomości Orange Polska.

Ta samo dotyczy najmu nieruchomości z historią. – Oczywiście, jak każdy rynek także rynek najmu ma wydzielone segmenty. Duzi międzynarodowi najemcy prawdopodobnie będą troszkę mniej zainteresowani tego typu budynkami. To wynika z ich polityki korporacyjnej. Niemniej można znaleźć naprawdę dużo przykładów bardzo udanych modernizacji, np. obiektów biurowych. Jak choćby warszawski Adgar Park – mówił dr Bolesław Kołodziejczyk z Cresa Polska.

Co zatem może powstać w zlokalizowanym w Serocku pod Warszawą byłym centrum dowodzenia armią, wzniesionym w czasach PRL na wypadek wojny z NATO? – Sprzedając tę nieruchomość, spotykamy się z różnymi inwestorami. Przyszedł do nas np. rolnik, który powiedział, że pięć pięter pod ziemią chętnie wykorzysta pod hodowlę pieczarek. Niestety, nie chciał zapłacić ceny, jakiej oczekiwaliśmy – żartował Buchman. – Kolejny z inwestorów wskazał, że skoro mamy do czynienia z byłym centrum dowodzenia, jest to miejsce idealne pod zapasowe centrum przetwarzania danych dla obszaru Warszawy – opisywał dalej.

Większość firm, takich jak banki czy firmy informatyczne, ma serwerownie w stolicy. Na wypadek braku prądu czy większej awarii poszukują jednak miejsc, gdzie mogłyby stworzyć centrum danych.

– Na Pomorzu mamy natomiast działkę z wbudowaną jeszcze przez Niemców poziomą anteną biegnącą pod powierzchnią gruntu. Służyła ona do komunikacji z okrętami podwodnymi. Teren jest zabetonowany. Zdaniem inwestorów nieruchomość doskonale jednak nadaje się pod lokalizację farm wiatrowych, bo jest wykonane dla niej podłącze energii elektrycznej – wyliczał Paweł Buchman.

Architekci nie ukrywają, że nadawanie drugiego życia budynkom rzeczą prostą nie jest. Szczególnie w przypadku obiektów historycznych.

– Obejmują je pewne obostrzenia konserwatorskie. Inwestorzy muszą pogodzić się z tym, że niektórych rzeczy nie da się wykonać. Nie mogą jednak zapomnieć, że są to nieruchomości, które mają duży potencjał, co wpływa później na ich sprzedaż. Ludzie poszukują obiektów, które mają duszę – mówił Mariusz Więcek z Pracowni Architektury 1050.

...i dusza

– Odnowione budynki często mają też nowoczesne systemy ogrzewania, przez co eliminuje się piece kaflowe, które powodują smog. To kolejny pozytywny przykład zmian, jakie zachodzą dzięki inwestycjom w stare budynki – akcentował Więcek.

Również włodarze miast cieszą się z prób reaktywowania starszych obiektów przez przedsiębiorców.

– Przez lata bywało tak, że deweloperów nie interesowało, co znajduje się obok ich inwestycji. To się zmieniło. W Poznaniu mamy kilka przykładów, jak zagospodarowane są nieruchomości pomagazynowe, którym nadawana jest nowa funkcja: biurowa, usługowa czy mieszkaniowa. Inwestorzy szukają relacji z otoczeniem. Bardzo mi się to podoba – mówi Mariusz Wiśniewski, pierwszy zastępca prezydenta Poznania.

Na lepsze czasy czeka ponad 600 nieruchomości Orange. Wiele z nich to jednak po prostu byłe centrale telefoniczne zlokalizowane w szarych budynkach. W tych właśnie z pozoru mało interesujących obiektach potencjał i pomysł na biznes znalazł Probuild, deweloper, który stawia sieć prywatnych akademików LAS (Living and Studying).

– Rewitalizacja rozumiana jako coś więcej niż tylko remont była dla nas czymś bardzo istotnym przy realizacji inwestycji w budynku zakupionym od Orange we Wrocławiu, który postanowiliśmy zamienić właśnie w akademik. Zmiana funkcji tego obiektu nie tylko poprawiła jego wygląd, ale też dzięki tej ingerencji w śródmiejską tkankę miejską, zamieszkaną przez ludzi starszych, wprowadziliśmy prawie 200 młodych osób – wskazywał Jacek Trybusz, prezes firmy Probuild.

– Drugie życie budynków to temat interesujący zarówno pod względem biznesowym – pozyskać dziś dobrą działkę i to w dogodnej lokalizacji jest trudno – jak i pod względem społecznym. Nie da się ukryć, że rewitalizacja wpływa na jakość życia mieszkańców odnawianych terenów. Dzięki niej odbudowywane są centralne, historyczne części miast, zapobiega się suburbanizacji – podkreślała Małgorzata Stochmal, kierownik Projektu Nieruchomości Orange Polska.

Zdaniem Jacka Trybusza nadawanie nowych funkcji starym obiektom ma też sporo zalet.

– Proces uzyskiwania zgód planistycznych jest dużo łatwiejszy i szybszy w przypadku remontów czy rozbudowy istniejących obiektów niż w przypadku budowy nowych. Procedura zmiany sposobu użytkowania istniejącej nieruchomości często ogranicza również strony postępowania tylko i wyłącznie do właściciela nieruchomości. To istotnie przyspiesza proces inwestycyjny – wyliczał przedstawiciel firmy Probuild.

Dla Trybusza problemem nie było także to, że w zakupionej nieruchomości znajdowały się urządzenia telekomunikacyjne operatora. Fakt ten wykorzystał nawet podczas negocjacji warunków kredytowania inwestycji w banku.

– W przypadku większości obiektów, które sprzedajemy, Orange zostaje na części powierzchni ze swoją infrastrukturą. Nie należy bać się tych urządzeń. One wciąż generują usługi na naszą rzecz, są jednak zdecydowanie mniejsze niż kiedyś. A my za ich pozostawienie chcemy oczywiście płacić. Przy sprzedaży nieruchomości negocjujemy zawsze trzy elementy: cenę, odpłatność za możliwość pozostawienia infrastruktury i czas sprzedaży – wyjaśniał Maciej Klukowski, dyrektor Obrotu Nieruchomościami Orange Polska. ©?